Geschlossene Immobilienfonds
Immobilien sind als krisensichere Sachwerte besonders für mittel- und langfristige
Geldanlagen geeignet. Ein geschlossener Immobilienfonds investiert in ein oder
mehrere Gebäude und bezieht seine Einnahmen aus der Vermietung und dem abschließenden
Verkauf der jeweiligen Objekte am Ende der Laufzeit. Ausschlaggebend für den
Erfolg eines geschlossenen Immobilienfonds ist neben der Qualität und dem Standort
der einzelnen Gebäude vor allem das Nutzungs- und Vermietungskonzept. Hochwertige
und bonitätsstarke Mieter stehen hierbei für gesicherte Einkünfte während der
gesamten Laufzeit.
Handfeste Investitionen in stabile Sachwerte:
Ein geschlossener Immobilienfonds als Portfolioergänzung
Geschlossene Immobilienfonds investieren in unterschiedliche Arten von Immobilien
und beziehen ihre Einkünfte aus den laufenden Mieteinnahmen und dem Veräußerungserlös
am Ende der Laufzeit. Anleger schätzen bei geschlossenen Immobilienfonds vor
allem die Eigenschaft von Immobilien als greifbare und wertstabile Sachwerte,
deren Wertentwicklung nur indirekt von den allgemeinen Kapitalmärkten abhängig
ist. Somit machen Immobilieninvestitionen den größten geschlossenen Teil der
Anlegerengagements in Deutschland aus. Unter allen geschlossenen Immobilienfonds
sind in Deutschland vor allem die Investitionen in deutsche Immobilien beliebt,
die im Jahre 2006 einen Anteil von mehr als 40 Prozent belegt haben. Geschlossene
Immobilienfonds mit Zielobjekten in den USA wurden zu 26,6 Prozent gezeichnet,
während geschlossene Immobilien im übrigen Ausland 32,4 Prozent erzielen konnten.
In der Regel sind die Laufzeiten von geschlossenen Immobilienfonds im Bereich
von 10 bis 20 Jahren angesiedelt und sprechen somit vorrangig Anlegergruppen
mit einem mittleren bis langfristigen Investitionshorizont an.
Nutzungsformen von Objekten in geschlossenen Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds werden je nach Gebäudeart und Nutzungsform klassifiziert.
Hierbei wird zunächst zwischen gewerblichen und privaten Gebäudetypen unterschieden.
Im gewerblichen Bereich erfolgen Investitionen zum größten Teil in Bürogebäude.
Ebenso sind hier Einzelhandelsflächen, Einkaufszentren, Hotel- und Gastronomiebetriebe
sowie Logistikflächen vertreten. Die private Nutzung betrifft Wohngebäude
und Seniorenheime, wobei Pflegeeinrichtungen in den meisten Fällen langfristig
an eine Betreibergesellschaft vermietet werden und insofern eher die Eigenschaften
einer gewerblichen Nutzung erfüllen. In vielen Fällen erwirbt eine Fondsgesellschaft
ein Gebäude, das nach dem Ankauf umfassend saniert und modifiziert wird, um
so die Grundlage für höhere Mieteinnahmen und einen höheren Veräußerungsgewinn
zu schaffen. Hierbei ist auch eine Umnutzung bestehender Gebäude nicht unüblich.
Daten und Fakten geschlossener Immobilienfonds
Bei der Überprüfung, Analyse und Bewertung geschlossener Immobilienfonds sind
eine Reihe von Werten und Fakten zu berücksichtigen. Zu differenzieren ist
zwischen Beteiligungsangeboten die in Neubauten investieren und solchen, die
ein Portfolio aus Bestandsimmobilien aufbauen. Für Neubauprojekte gilt, dass
hier die jeweiligen Fertigungsrisiken auf die Anlegerschaft übergehen. Im Gegenzug
haftet hier allerdings der Bauträger für Mängel, Schäden und eventuell auch
zeitliche Verzögerungen. Zudem profitiert die investierte Anlegerschaft von
der Gewinnspanne, die sich zwischen den reinen Baukosten und dem späteren Verkaufserlös
ergibt. Investiert ein geschlossener Immobilienfonds in Bestandsobjekte, so
gilt es vor allem die Anschaffungskosten und den Zustand des Gebäudes zu überprüfen.
Darüber hinaus gilt es zu unterscheiden, ob sich der geschlossene Immobilienfonds
lediglich an einem Objekt beteiligt oder ob sich das Portfolio aus mehreren
Gebäuden zusammensetzt.
Der Einfluss von Standort und Mieterstruktur auf die Performance geschlossener
Immobilienfonds
Die Leistungsfähigkeit eines geschlossenen Immobilienfonds hängt vorrangig
davon ab, ob die angestrebten Mieteinnahmen dauerhaft realisiert werden können
und ob der abschließende Veräußerungserlös den Prognosen entspricht. Beide
Faktoren hängen vor allem von dem Standort des Objektes ab. Handelt es sich
hierbei um eine stark nachgefragte Lage und sprechen regionale Gegebenheiten
wie die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Städten und Industrieregionen oder die
Versorgung mit benötigten Infrastrukturen nicht gegen eine erfolgreiche Vermietung,
so kann von einem erfolgreichen Verlauf des geschlossenen Immobilienfonds ausgegangen
werden. Besonders einflussreich ist aber auch die Vermietungsstruktur. Hier
gilt es zunächst zwischen Angeboten zu differenzieren, bei denen eine Immobilie
nur an einen einzigen Mieter vermietet wird und solchen, die mehrere Teilobjekte
an unterschiedliche Nutzer verwerten. Handelt es sich um einen einzelnen Mieter
mit langfristigem Vertrag, so erreicht der geschlossene Immobilienfonds eine
ausgeprägte Unabhängigkeit von den allgemeinen Entwicklungen am Immobilienmarkt.
Allerdings sollte in diesem Fall die Bonität des Vertragspartners überprüft
werden. Befinden sich unterschiedliche Mieter im Portfolio des geschlossenen
Immobilienfonds, so ergibt sich eine reduzierte Abhängigkeit von den einzelnen
Mietern, wobei der Fonds durch stetige Neuvermietungen eher an der allgemeinen
Marktlage für Immobilien orientiert ist.
Unser Immobilienfonds Praxistipp für interessierte Anleger
Achten Sie bei der Auswahl geeigneter geschlossener Immobilienfonds vor allem
auf das oder die Gebäude, die das Portfolio des Fonds bilden. Befinden sich
diese an einem stark nachgefragten Standort und in einem guten Zustand? Wie
ist die Mieterstruktur beschaffen und welche Art von Verträgen werden mit den
Mietern geschlossen? Ist das Vermietungskonzept langfristig und nachhaltig
ausgelegt oder folgt es eventuell einem kurzlebigen Trend, der eine dauerhafte
Vermietung nicht über einen langen Zeitraum gewähren kann? Achten Sie insbesondere
auf den Vermietungsstand und bewerten Sie das individuelle Ausfallrisiko von
dominierenden Hauptmietern, um einen möglichst umfassenden Eindruck des geschlossenen
Immobilienfonds zu erhalten. Wenn alle wesentlichen Kriterien positiv erfüllt
sind, bieten Investitionen in geschlossene Immobilienfonds ein besonders planungssicheres,
wertstabiles und inflationsgeschütztes Instrument zur persönlichen Vermögensplanung.
