Wohnimmobilien Sinkende Preise eröffnen Einstiegschancen

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Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt

Erste Stabilisierungstendenzen erkennbar

Aktuelle Wohnimmobilien-Investmentangebote

Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt

Wohnimmobilien gehören in Deutschland zu den beliebtesten Anlageformen. Lange Zeit war ihr Kauf bei einem Durchschnittsverdienst mittels langfristig laufender Kredite finanzierbar. Möglich machten dies die bis etwa 2008 fallenden Immobilienpreise und bis 2022 tendenziell sinkenden Zinsen. Im März 2016 erreichten letztere mit 0,00 Prozent ihren Tiefststand, sodass sich eine Kreditaufnahme zu niedrigen Zinssätzen für Privatanleger und Investoren lohnte.  

Doch die sehr expansive Geldpolitik der europäischen und amerikanischen Zentralbanken und geopolitische Konflikte lösten ab 2020 einen schnellen Inflationsanstieg aus, der zu einer ebenso rasanten Leitzinserhöhung führte. Viele Kreditnehmer wurden davon überrascht und Neukäufe plötzlich unerschwinglich. Die Kaufzurückhaltung resultierte in sinkenden Immobilienpreisen, eine Tendenz, die sich nach Ansicht verschiedener Immobilienanalysten auch 2024 fortsetzen wird.

Zuvor waren die Preise allerdings viele Jahre überdurchschnittlich gestiegen, und die erzielbaren Renditen bei Immobilienneukäufen auf ein sehr niedriges Niveau gesunken. So ist erklärbar, dass die Immobilienpreise im vergangenen Jahr (2023) vor allem in den Wachstumsregionen mit sechs bis sieben Prozent stärker als der Marktdurchschnitt mit zwei Prozent sanken.  

Der sehr schnelle Zinsanstieg führte aber auch bei Großinvestoren zu einer plötzlichen Kaufzurückhaltung, die beinahe einer Schockstarre gleichkommt. So sind die Volumina am Wohninvestmentmarkt (ab 30 Wohneinheiten) 2023 gegenüber dem Vorjahr um circa 60 Prozent auf 5,23 Milliarden Euro eingebrochen. Dies stellt das niedrigste Niveau seit 2010 dar, wie BNP Paribas Real Estate berichtet.      

Gleichzeitig werden in Deutschland infolge hoher Baupreise und Zinsen, Unsicherheiten durch das Gebäudeenergiegesetz, aber auch rückläufiger Baugenehmigungen zu wenige Wohnimmobilien neu gebaut. Für 2023 geht eine Prognose des Münchner ifo-Instituts von 275.000 neuen Wohnungen aus. Bis 2025 rechnet es sogar mit einem weiteren Rückgang auf nur noch 200.000 neue Wohnungen pro Jahr. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung, was vor allem in den Ballungsräumen zu einer Wohnraumknappheit und zu weiter steigenden Mieten führt.  

Erste Stabilisierungstendenzen erkennbar

Dennoch passt sich der Markt den neuen Bedingungen schnell an, was an den jüngsten Entwicklungen ablesbar ist. So tragen die Preisrückgänge am Immobilienmarkt bei gleichzeitig steigenden Mieten zu einer Erhöhung der Renditen bei. Dies erkennen immer mehr professionelle Immobilieninvestoren, die sich während der Phase sehr hoher Preise und niedriger Renditen zurückhielten. Dazu zählen beispielsweise Family-Offices und Käufer aus dem Ausland. Zwar befand sich die Zahl der Transaktionen im vierten Quartal 2023 immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau, aber dennoch konnten Makler bereits einen Anstieg des Investitionsvolumens um 20 Prozent gegenüber dem Vorquartal beobachten.  

Neben den gesunkenen Immobilienpreisen wirkt sich aber auch die spürbar rückläufige Inflation positiv auf den Markt aus. Sie nimmt der Zentralbank den Druck, die Leitzinsen noch weiter anheben zu müssen. Zudem machen die schwächelnde Konjunktur und rückläufige Inflation 2024 erste Zinssenkungen wahrscheinlich, die am Immobilienmarkt für Entlastung sorgen würden. So könnten wieder mehr Käufer und Verkäufer zueinanderfinden und das Transaktionsvolumen steigen.

Zu dieser Einschätzung kommt auch das Immobiliendienstleistungs- und Investmentunternehmen CBRE: „Wir sehen jedoch erste Anzeichen einer Trendwende: Die zuletzt wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und moderateren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sorgen für mehr Planungssicherheit und eine höhere Attraktivität von Immobilieninvestments. 2024 dürfte es neben einer Vielzahl von größeren Transaktionen, die zuletzt wegen der unklaren Situation am Markt noch verzögert wurden, auch zu einem spürbaren Anstieg an notleidenden Immobilieninvestments, sogenannten Fire Sales, kommen, welche vor allem für opportunistische Investoren interessant sein werden.“

Darüber hinaus steht auch die Politik zunehmend in der Pflicht, dringende Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, da sonst eine Abwahl droht.

Aktuelle Wohnimmobilien-Investmentangebote

Aus diesen Gründen bietet die aktuelle Phase fallender Immobilienpreise vielfach langfristige Einstiegschancen, die vor allem professionelle Investoren für sich nutzen. Dazu zählt auch die Berliner DFI Deutsche Fondsimmobilien Holding AG, die aus einem Team erfahrener Wohnimmobilienexperten besteht. Zusammen hat es bereits mehr als 400 Immobilienkäufe im Gesamtvolumen von etwa 5,5 Milliarden Euro abgewickelt. Ein erster Fonds – DFI Wohnen 1 – ist bei Anlegern platziert, voll investiert und kann schon Ertragssteigerungen vorweisen.

Mit dem weiterhin investierbaren geschlossenen alternativen Investmentfonds DFI Wohnen 2 möchte das Unternehmen nun neue Einkaufschancen bei Bestandswohnimmobilien nutzen.

„Nach unserer Einschätzung bietet die aktuelle Marktsituation sehr gute Chancen, zu attraktiven Konditionen in deutsche Wohnimmobilien zu investieren. Denn, getrieben von der Zinsentwicklung, hat sich der Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt entwickelt. Wir erleben gegenwärtig ein Einkaufsfenster, in dem wir so günstig einkaufen können wie seit zehn Jahren nicht mehr“, so DFI in einer Einschätzung.

Bisher wurden für den DFI Wohnen 2 in Dresden und Umgebung bereits Wohnimmobilien im Wert von circa 15,2 Millionen Euro erworben. Dazu gehören 150 Wohnungen und 13 Gewerbeeinheiten, die sich einer stetig steigenden Mietwohnnachfrage erfreuen.

Der DFI Wohnen 2 prognostiziert bei einer geplanten Laufzeit bis 31.12.2033 eine Gesamtmittelausschüttung in Höhe von 145,4 Prozent. Bei einem Agio von fünf Prozent beträgt die Mindestanlagesumme bis maximal 25 Prozent des Kommanditkapitals 10.000 Euro und darüber hinaus 25.000 Euro.

Direkt zum DFI Wohnen 2

Ein zweiter geschlossener alternativer Wohnimmobilien-Investmentfonds, der bereits 60 Prozent Platzierungsstand erreicht hat (Stand: 12.01.2024), ist der Primus Valor ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus (kurz: ICD 12 R+).

Mit dem ICD 12 R+ nutzt das Unternehmen nicht nur günstige Einstiegschancen, sondern verfolgt eine von der Gesamtmarktentwicklung unabhängige Aufwertungsstrategie. So nimmt es nach dem Kauf beispielsweise energetische Sanierungen vor und erhöht so den Wert der Immobilien.

Anlegern steht der Fonds ab einer Mindestbeteiligung in Höhe von 10.000 Euro zzgl. drei Prozent Agio offen. Er prognostiziert bei einer geplanten Laufzeit von acht Jahren ab Platzierungsende eine Gesamtmittelausschüttung in Höhe von 138,83 Prozent.    

Direkt zum Primus Valor ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus

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