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Immobilienmarkt | 04.02.2010 13:08:08
Neue Chancen mit alten Immos
Gastautor Jürgen F. Kelber, convert Immobilien Invest SE, hält ein Plädoyer für Bestandsimmobilien und fordert mehr staatliche Förderung für Investitionen in vorhandene Bausubstanz.
Laut einer Umfrage von TNS Infratest bevorzugen immer mehr Erwerber eine Gebrauchtimmobilie. Die Befragung ergab, dass 70 Prozent der kaufwilligen Immobilienerwerber an einer Bestandsimmobilie interessiert sind. Das ist bemerkenswert, denn bei einer vorangegangenen Umfrage im Jahr 2005 waren es erst 58 Prozent gewesen.
Wenig Risiko, geringer Preis: "Gebrauchte" lohnen sich
66 Prozent der Befragten nannten als Grund, warum sie eine Bestands-immobilie bevorzugen, den im Vergleich zum Neubau günstigeren Kaufpreis. Tatsächlich ist dies eines der wichtigsten Argumente für "gebrauchte" Immobilien. Neue Wohnungen sind nicht nur teurer als gebrauchte, sondern sie verlieren oftmals in den ersten Jahren nach der Anschaffung an Wert. Der Wertverlust ist zwar keineswegs so dramatisch wie etwa bei Autos oder Möbeln, aber dennoch in vielen Fällen durchaus beachtlich.
Jeder dritte Befragte gab als Grund, warum er eine Bestandsimmobilie bevorzugt, das geringere Risiko an. Der Käufer eines Neubauprojekts, der dieses vor Fertigstellung erwirbt, geht in der Tat ein höheres Risiko ein als der Erwerber einer gebrauchten Immobilie. Zwar zahlt er in der Regel nach Baufortschritt – die Raten dafür sind in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt. Wenn der Bauträger jedoch während der Bauphase in die Insolvenz geht, gibt es dennoch das Problem, jemanden zu finden, der ohne große Zeitverzögerung die Immobilie fertigstellt.
Baumängel bei Neubauimmobilien durch Pfusch am Bau sind leider nicht selten, wie die Berichte von TÜV oder Dekra immer wieder belegen. Oftmals treten sie erst nach Monaten oder gar nach Jahren zutage und können bei der Übernahme der Immobilie nicht erkannt werden. Wer dagegen eine Eigentumswohnung erwirbt, kann durch die Lektüre der Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre rasch feststellen, ob es ernste Mängel gibt.
Meistens wird mit dem Hinweis auf die schlechtere Energieeffizienz gegen Bestandswohnungen argumentiert. Das Argument, dass Neubauten aktuellen Anforderungen beispielsweise in Bezug auf die Energieeffizienz besser entsprechen, läuft allerdings weitgehend ins Leere: Bisher sind Mieter nämlich vielfach nicht bereit, für eine solche Wohnung eine deutlich höhere Kaltmiete zu bezahlen.
Der Trend zum urbanen Wohnen begünstigt den Baubestand
Jeder siebte Befragte nannte in der Infratest-Umfrage einen weiteren Grund für die Bevorzugung einer Bestandsimmobilie: Man fand einfach kein geeignetes Neubauangebot in der gewünschten Lage beziehungsweise Größe. Bestandswohnungen befinden sich meist in etablierten Lagen mit guter infrastruktureller Anbindung, während Neubauten in vielen Städten kaum noch möglich sind und daher nicht selten auf der "grünen Wiese" stattfinden. Ältere und jüngere Menschen schätzen deshalb städtische Bestandsimmobilien.
Schließlich gibt es ein weiteres wichtiges Argument für den Erwerb einer Bestandsimmobilie. Bei der Befragung erklärte jeder Zweite als Grund für die Bevorzugung der Gebrauchtimmobilie, dass diese schneller bezogen werden könne als ein Neubau. Der erhebliche Zeiteinsatz und Stress, der mit einem Neubauvorhaben verbunden ist, wirke oft abschreckend.
Wenn über Förderungen für den Wohnungsbau diskutiert wird, sollte die Politik nicht an den Wünschen der Erwerber vorbeigehen. Von Verbänden wird häufig die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung gefordert, die jedoch nur den Neubau fördern würde. Stattdessen wäre es vernünftiger, Investitionen in den Bestand zu fördern, wie dies etwa der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) fordert. Dies wäre auch unter Gesichtspunkten der Energieeffizienz und der Nachhaltigkeit sinnvoll, denn der Nachteil bei Gebrauchtimmobilien ist häufig deren schlechtere Energieeffizienz. Deshalb sollten für Vermieter wie auch für Selbstnutzer steuerliche Anreize geboten werden, um Bestandswohnungen energetisch zu sanieren.
Redaktion der w:o capital AG
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