Immobilien-Crowdinvesting

Crowdinvesting ist eine Finanzierungsform, bei der sich zahlreiche Investoren online ab geringen Geldbeträgen an einem Großprojekt beteiligen. Im Gegensatz zum Crowdfunding sind Crowdinvesting-Projekte mit einer festen Laufzeit und Zinsen konzipiert, die Crowd wird also finanziell am Erfolg des Projekts beteiligt. Crowdinvesting gilt in Deutschland als noch recht junge Anlagemöglichkeit und boomt vor allem im Immobiliensegment. Das Kapital wird in der Regel über endfällige Nachrangdarlehen gewährt.

Bei einem Nachrangdarlehen wird das Darlehen direkt an einen Projektträger vergeben und nach Laufzeitende inkl. fester Zinsen an den Anleger zurückgeführt. Bei einem Immobilienfonds dagegen wäre die Rendite abhängig vom Erfolg des Fondsmanagements. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass sich Anleger bei einem Crowdinvestment für ein konkretes Projekt entscheiden, während ein Immobilienfonds als Blindpool konzipiert ist.

Finanzvehikel bei Crowdinvestments sind Nachrangdarlehen, um dem Projektträger sogenanntes Mezzanine-Kapital zur Verfügung zu stellen. Bilanziell ist das Mezzanine-Kapital zwischen dem Fremdkapital (in den meisten Fällen ein Bankkredit) und dem Eigenkapital des Projektträgers einzuordnen. Der Begriff „nachrangig“ bedeutet, dass das Nachrangdarlehen nach dem Fremdkapital (z.B. Bankkredite) bedient wird, jedoch vor dem Eigenkapital des Projektträgers.

Das Kleinanlegerschutzgesetz ist am 10. Juli 2015 in Kraft getreten und schützt Verbraucher bei der Vermögensanlage. So werden beim Crowdinvesting die finanziellen Hintergründe der Investoren abgefragt, um zu verhindern, dass diese durch das Investment einen zu großen finanziellen Schaden nehmen.

Crowdinvesting wird ausschließlich online über entsprechende Plattformen durchgeführt. Als Angaben werden abgefragt: Name, Anschrift, Bankverbindung, Informationen über Kenntnisse und Erfahrungen in Bezug auf Geschäfte mit bestimmten Arten von Finanzanlagen. Manche Anbieter verlangen zudem eine Selbstauskunft bei Beträgen über 1.000 Euro und fragen Daten gemäß der Vermögensanlagen-Informationsblatt-Bestätigungsverordnung ab.

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Die Mindestdarlehenssummen beim Crowdinvesting liegen in der Regel bei 500 Euro, der Höchstbetrag ist laut Kleinanlegerschutzgesetz pro Investor und Projekt auf 10.000 Euro begrenzt. Diese Regelung gilt für natürliche Personen, bei Kapitalgesellschaften greift das Kleinanlegerschutzgesetz bzw. die maximale Investitionshöhe nicht.

Anleger sollten bedenken, dass Crowdinvesting mit erheblichen Risiken verbunden ist und zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen kann. Es handelt sich hierbei um unternehmerische Kapitalanlagen, die nicht für die Altersvorsorge geeignet sind. Eine Nachschusspflicht besteht hingegen nicht. Die Rückerstattung des Nachrangdarlehens wird im Falle einer Liquidation oder einer Insolvenz der Darlehensnehmerin erst dann durchgeführt, nachdem alle nicht nachrangigen Forderungen der Gläubiger zurückerstattet wurden. Grundsätzlich eignen sich Crowdinvestments daher nur als Beimischung im Portfolio. Anleger sollten sämtliche zur Vermögensanlage bereitgestellten Dokumente und Informationen, insbesondere das jeweilige Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) und die jeweiligen Emissions- und Risikohinweise, sorgfältig lesen und bei ihrer Anlageentscheidung berücksichtigen.

Bei den Anbietern handelt es sich in der Regel um Start-ups. Sollte eines dieser jungen Unternehmen vom Markt verschwinden, hat dies keinen Einfluss auf die getätigten Investments. Denn die Vertragsbeziehung wird direkt mit der jeweiligen Projektgesellschaft geschlossen. Diese kann das Nachrangdarlehen auch ohne die Plattform an den Zahlungsdienstleister zur Weiterleitung zurückführen. Anleger würden in diesem Fall also kein Geld verlieren.

Bei Projektentwicklungen kann es unter Umständen zu einer Verzögerung der Fertigstellung kommen. Für die Investoren hätte dies allerdings keine Auswirkungen, der Anspruch auf eine fristgerechte Rückzahlung der Darlehenssumme inklusive Verzinsung ist davon unabhängig.

Nein, Crowdinvestings sind mit festen Laufzeiten konzipiert, Anleger können in diesem Zeitraum nicht über ihr Kapital verfügen. Aber: Die Laufzeiten sind mit etwa rund 1,5 bis zwei Jahren üblicherweise sehr kurz gehalten.

Zwar finanzieren Banken häufig Bauvorhaben, aber die zunehmende Regulierung der Geldhäuser (Basel II und III) führt dazu, dass diese eine immer höhere Eigenkapitalquote vom Projektträger fordern. Je nach Projekt kann diese zwischen zehn Prozent und 40 Prozent liegen. Für den Projektträger kann sich somit eine Finanzierungslücke ergeben, gerade wenn er mehrere Projekte gleichzeitig entwickelt. Die Finanzierung über Nachrangdarlehen (Mezzanine-Kapital) sorgt hier für eine größere Flexibilität.

Anleger investieren direkt in die Projektgesellschaft, welche das Kapital zweckgebunden für das jeweils ausgewählte Projekt verwendet.

Die Anbieter arbeiten mit regulierten Zahlungsabwicklern zusammen. Die Anlegergelder gehen direkt auf ein insolvenzgesichertes Treuhandkonto.

Die Crowdinvestings werden in der Regel mit Zinsen zwischen fünf und sieben Prozent kalkuliert. Der vergleichsweise hohe Wert erklärt sich zunächst mit den Risiken, die mit solchen Vermögensanlagen verbunden sind. Ein Totalausfall ist zum Beispiel möglich, wenn die Projektgesellschaft Insolvenz anmelden muss. Zum anderen haben die Online-Plattformen geringere Verwaltungskosten als etwa ein Immobilienfonds.