Der Immobilien-Investmentmanager Corestate hat in Augsburg das Büro-Neubauprojekt „Augsburg Offices“ für den geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) C[A]MPUS Part of Augsburg Offices erworben. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die Corestate-Tochter Hannover Leasing, die das Asset-Management für die Immobilie übernimmt. Die Unternehmensgruppe konzipiert seit rund 40 Jahren strukturierte Finanzierungen und Beteiligungsmöglichkeiten für private und institutionelle Investoren. Hannover Leasing hat 8,4 Milliarden Euro Assets under Management und betreut mehr als 70.000 Anleger. Das Gesamtinvestitionsvolumen des AIF liegt bei rund 45,2 Millionen Euro.


Die Investitionskosten werden mit rund 54,5 Prozent Eigen- und 45,5 Prozent Fremdkapital finanziert. Die Laufzeit des AIF endet am 31.12.2032, die Mindestbeteiligung der Anleger beträgt 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Die Immobilie hat eine Bürofläche von rund 8.110 Quadratmeter, die Vermietungsquote liegt derzeit bei 100 Prozent bezogen auf die Büroflächen. Ankermieter ist die Weltbild GmbH & Co. KG, die aus dem katholischen Zeitschriftenverlag Winfried-Werk GmbH hervorgegangen ist. Weltbild hat 42 Prozent des Gebäudes gemietet.


Über die Chancen und Risiken des Investments äußert sich Corestate-Sales Director Alexander Bamdad gegenüber FondsDISCOUNT.de.


FondsDISCOUNT.de: Herr Bamdad, die geplante jährliche Ausschüttung an die Anleger liegt über die prognostizierte Haltedauer (01.04.2022 bis 31.12.2032) im Schnitt jährlich bei 4,2 Prozent. Wie berechnet sich die prognostizierte Rendite und wie erfolgt die Auszahlung?


Alexander Bamdad: Die jährliche Ausschüttung errechnet sich aus den Einnahmen, maßgeblich den Mieten, abzüglich der Ausgaben dividiert durch das Emissionskapital. Die Auszahlung erfolgt plangemäß jährlich im April für das vorangegangene Geschäftsjahr.


Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt auch von der Zahlungsfähigkeit der einzelnen Mieter ab. Wie viele Mieter gibt es derzeit im „Augsburg Offices“ und wie steht es um deren Bonität?


Das Objekt ist zu 100 Prozent vollvermietet mit 15 Mietern. Die letzten Mieterübergaben sollen zwischen Juli und Oktober 2022 stattfinden. Es wurde darauf geachtet, lediglich an bonitätsstarke Mieter zu vermieten. Wir haben somit einen guten Mietermix mit zahlungskräftigen Mietern vorzuweisen.


Nicht nur die Miete, auch Verkauf des Gebäudes spielt für das Investment eine wichtige Rolle.


Die Gesamtrendite ergibt sich aus den laufenden Mieteinnahmen – neben weiteren kleineren Posten – und dem Verkauf der Immobilie am Ende der Fondslaufzeit. Der Verkaufsfaktor des Businessplans ist eine zukunftsgerichtete Annahme, welche jedoch mit einem Abschlag von einem Faktor im Vergleich zum Ankauf konservativ bewertet wurde.


Die Immobilie ist zu knapp 46 Prozent fremdfinanziert. Darlehensgeber ist die Stadtsparkasse Augsburg. Deshalb ist auch die Bonität der KVG, also von Hannover Leasing, ein Risikoaspekt, den Anleger bedenken sollten. Welche Sicherheiten können Sie Anleger bieten?


Die langfristige Fremdfinanzierung der Stadtsparkasse Augsburg ist durch eine Grundschuld sowie durch die Abtretung der der Miet- und Pachtzinsforderungen besichert. Maßgeblich für den Kapitaldienst ist die Bonität der Mieter des Anlageobjekts.


Kann ein Anleger auch vorzeitig, also vor dem 31.12.203, aussteigen?


Der Anleger hat kein Recht zur Rückgabe seiner Beteiligung an der Investmentgesellschaft. Eine Veräußerung seiner Beteiligung ist nur auf dem Zweitmarkt möglich. Es kann nicht vorhergesagt werden, ob und zu welchen Bedingungen ein Anleger seine Beteiligung an der Investmentgesellschaft auf dem Zweitmarkt veräußern kann.


Sind in Zeiten von Remote Work und Homeoffice Büroimmobilien nicht weniger gefragt als vor der Pandemie?


In Zeiten der Pandemie beobachten wir am Markt, dass sich die Büroflächenmieter verkleinern, da derzeit nicht mehr so viel Fläche pro Mieter benötigt wird. Für Campus Augsburg spricht, dass die Flächen kleinteilig vermietet sind und stets modular aufgeteilt werden können – auch in Sachen Medientrennung, Erschließung etc.


Grundsätzlich ist der Wert einer Immobilie bekanntlich auch von der Lage, etwa der Region und deren Infra- und Sozialstruktur abhängig. Was spricht aus Ihrer Sicht für den Standort der Immobilie?


Für den Standort spricht zunächst einmal, dass Augsburg der Metropolregion München zuzurechnen ist. Es handelt sich um eine wachsende Region mit bekannten Großkonzernen als Arbeitgeber. Zudem ist Göggingen ein wachsender Teilmarkt in Augsburg. Das Objekt liegt in der Nähe des Innovationsparks, ist gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und befindet sich inmitten einer infrastrukturstarken Gegend.


Hannover Leasing hat sich zum Ziel gesetzt, in Einklang mit den Vorgaben der Offenlegungsverordnung, insbesondere nach Maßgabe des Art. 8 Abs. 1 Offenlegungsverordnung, im Rahmen der getroffenen Investitionsentscheidung grundsätzlich auch die sogenannten ESG-Faktoren „Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung“ (Environmental, Social and Governance) zu berücksichtigen. Was bedeutet dies konkret beim Projekt Augsburg Offices?


Wesentlicher Bestandteil der ESG-Strategie des AIF ist die Durchführung einer standardisierten ESG Due Diligence. Die Gesellschaft wird die zu erwerbenden Immobilien im Ankaufsprozess und auch während der Haltedauer anhand von festgelegten und definierten Kriterien auswählen bzw. kontinuierlich bewerten. Mit dieser Strategie will die Gesellschaft das von der Europäischen Union definierte Umweltziel des Klimaschutzes durch einen positiven Beitrag unterstützen. Für das Anlageobjekt ist zum Beispiel eine Zertifizierung nach LEED Gold „core and shell“ angestrebt. Es verfügt über eine entsprechende Energieeffizienz nach DIN EN 15232, über Sozialräume, Grünanlagen, eine Dachterrasse sowie E-Ladestationen, Fahrradstellplätze und ist barrierefrei erschlossen.


Könnten Sie bitte kurz zusammenfassen, welche Chancen und Risiken mit dem Investment „C[A]MPUS – Part of Augsburg Offices“ verbunden sind?


Der Anleger investiert in einen Neubau mit angestrebter LEED-Gold-Zertifizierung, der langfristig an bonitätsstarke Mieter ohne mieterseitiges Sonderkündigungsrecht vermietet ist. Er nimmt am Vermögen und am Ergebnis – Gewinn und Verlust – der Investmentgesellschaft gemäß seiner Beteiligungsquote im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen teil. Die Anlage in die Investmentgesellschaft birgt neben der Chance auf Erträge in Form von Auszahlungen auch die marktüblichen Verlustrisiken, zum Beispiel (auszugsweise) Immobilienspezifische Risiken, wie unvorhersehbare Baumängel und Altlasten, Risiken hinsichtlich der Erfüllung von mietvertraglichen Verpflichtungen, der Mieteinnahmen (Zahlungsunfähigkeit des Mieters) sowie der Anschlussvermietung und eines möglichen Leerstands, Änderungen der steuerlichen, rechtlichen und/oder regulatorischen Rahmenbedingungen sowie dem Risiko der Änderung der Rechtslage in Zusammenhang mit den ESG-Kriterien.


Herr Bamdad, wir bedanken uns für die Beantwortung unserer Fragen!