Die Rallye am Immobilienmarkt geht weiter. Vor allem Wohnimmobilien sind gefragt. Aufgrund der horrend steigenden Preise in gefragten Lagen müssen Investoren mittlerweile allerdings schon genau hinsehen, soll sich die Anlage auch rentieren. So zeigt etwa die im September vergangenen Jahres veröffentlichte „5%-Studie – Wo investieren sich noch lohnt“ des Immobiliendienstleisters Bulwien Gesa, dass die Ertragskraft deutscher Wohnimmobilien inzwischen nachgelassen hat. Wohnimmobilien in deutschen Großstädten haben sich demnach nochmals verteuert. In den A-Städten liege die erzielbare Rendite für Core-Immobilien laut der Analyse zwischen 1,9 bis 2,6 Prozent. Und auch in den B-Städten rutschte das Renditeniveau unter die drei Prozent-Marke und bewege sich bei 2,8 bis 3,3 Prozent. Zugleich steige die Inflationsrate, was das Mindest-Ziel, zumindest den Inflationsschutz zu gewährleisten erschwere. „Renditeorientierte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen“, folgert Studienautor Sven Carstensen aus diesen Ergebnissen. 


Der Hotelmarkt als interessante Nische


Eine Ausweichmöglichkeit bietet der Markt für Hotelimmobilien. Denn die Rahmendaten sind günstig: Mit laut Statistischem Bundesamt rund 477 Millionen Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben wurde 2018 wieder ein Rekord aufgestellt. Und auch die Renditeaussichten sind attraktiv. Denn die Kaufpreise haben sich anders als im stark umkämpften Wohnimmobilien-Segment noch nicht so stark von den Mieten abgekoppelt. Zwar beobachten die Immobilienexperten von Bulwien Gesa auch im Hotelmarkt einen Trend zur Renditekompression, je nach Lage und Ausstattung lassen sich laut Studie allerdings immer noch zwischen 2,5 und 3,49 Prozent (IRR, objektbezogen) erzielen. Diese Aussichten locken auch Investoren. Wie das Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle SE (JLL) für 2018 errechnet hat, wurden die vier Milliarden Euro prognostiziertem Transaktionsvolumen zwar nicht erreicht, einen Positiv-Rekord gebe es aber trotzdem: Noch nie sei so viel Kapital in Hotel-Einzeltransaktionen (+12 Prozent) wie im vergangenen Jahr (drei Milliarden Euro) geflossen. Mit insgesamt 3,85 Milliarden Euro (- 7 Prozent) und 109 Transaktionen (+11 Prozent) im Einjahresvergleich bleibe das Hoteltransaktionsvolumen auch 2018 auf einem hohen Niveau. Ursächlich für den Rückgang seien weniger große Portfolio-Transaktionen. Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group, erklärt: „Ja, das Ergebnis ist zum dritten Mal hintereinander rückläufig. Nein, das deutet nicht auf ein nachlassendes Interesse an dieser Assetklasse hin. Es ist das alte Lied: Wenn kein entsprechendes (Portfolio-)Angebot auf dem Markt ist, können Anleger auch nicht zum Zug kommen, weder deutsche noch ausländische. Das ist ganz einfach.“ Die Hotelmärkte entwickeln sich auch nach Ansicht der Analysten von JLL nach wie vor robust, „mit Rekordergebnissen bei Übernachtungen in fast allen großen Städten mit stabiler Inlandsnachfrage und stetig steigender Anzahl ausländischer Touristen, kein unwesentlicher Grund für die starke Performance der Hotels. Das zieht ausländische Off-shore-Investoren an, mit ihrem Kapital in Hotels mit Pachtstrukturen zu gehen", so Giesemann weiter.


Auch Privatanleger können profitieren


Dabei ist der Hotelmarkt nicht nur für die großen Profi-Investoren wie Pensionskassen oder Versicherer interessant, sondern Anbieter wie Hannover Leasing machen das Segment auch für Privatanleger zugänglich. Das aktuelle Beteiligungsangebot „Quartier West, Darmstadt“ bietet sogar gleich ein Doppel-Investment an: Der AIF hält ein Hotel und ein Bürogebäude im Portfolio.


Bei dem Hotel handelt es sich um das bereits eröffnete „Moxy by Marriott“, dessen Mischung aus Design, Wohlfühlatmosphäre, zentraler Lage und bezahlbaren Zimmerpreisen vor allem auf Städte- und Geschäftsreisende abzielt. Das Konzept der niederländischen Betreibergesellschaft Odyssey Hotel Group kommt gut an, allein in Deutschland gibt es aktuell 13 Moxy-Hotels, weitere sollen in Kürze folgen.


Das Büroobjekt im Quartier West punktet hingegen mit einem diversifizierten Mietermix: Annähernd 100 Prozent sind an vier verschiedene Unternehmen aus den Branchen Dienstleistungen, Technik sowie Wirtschafts- und Steuerberatung vermietet. Die Mischnutzung soll Ausfallrisiken begrenzen. Insgesamt soll die Büroimmobilie laut Fondskonzept rund 57,3 Prozent zu den Einnahmen des Fonds beitragen.


Wie bei allen Immobilieninvestments sollten Anleger nicht zuletzt die Lage berücksichtigen. Das 160.000 Einwohner große Darmstadt punktet hier durch eine vergleichsweise geringe Arbeitslosenquote von 4,3 Prozent und eine lebendige Gewerbelandschaft. Vertreten sind etwa der Chemie- und Pharmakonzern Merck, die Deutsche Telekom, der Plexiglas-Hersteller Evonik Röhm und zum Beispiel die Friseurmarken Goldwell/Kao und Wella/Coty. Zudem zieht das Technologie- und Innovationszentrum der Technischen Universität Darmstadt zahlreiche Gründer und Start-ups beispielsweise aus der IT-Branche an. Einrichtungen der Fraunhofer-Gesellschaft, der Weltraumorganisation ESOC und EUMETSAT und die Helmholtz Gesellschaft für Schwerionenforschung (GSI) unterstreichen die Auszeichnung Darmstadts als „Wissenschaftsstadt“.


Konservative Fondskonzeption für mittelfristige Kapitalanlage


Bei der Konzeption des AIF wurde auf solide Rahmendaten Wert gelegt. Der Pachtvertrag mit der Hotel-Betreibergesellschaft sieht eine Laufzeit von 20 Jahren vor. Auch die Mietverträge im Büroobjekt weisen Laufzeiten zwischen fünf und 20 Jahren auf. Die Fondslaufzeit soll laut Plan rund zehn Jahre betragen. Hannover Leasing prognostiziert laufende Auszahlungen von durchschnittlich 4,1 Prozent. Über die gesamte Laufzeit werden Gesamtauszahlungen von rund 146,4 Prozent prognostiziert. Ein Beitritt ist ab 10.000 Euro möglich.


Fazit: Mit den Anlageobjekten Hotel und Büro kann der AIF Quartier West, Darmstadt“ eine interessante Ergänzung zu vielerorts bereits überhitzten Wohnimmobilieninvestments darstellen. Anleger können von einem positiven Marktumfeld, guten Standortbedingungen vor Ort und einer soliden, risikodiversifizierten Fondskonzeption profitieren. Wer sich die Investmentmöglichkeit genauer ansehen möchte: Wir senden Ihnen die Emissionsunterlagen sehr gerne auch per Post, schreiben Sie uns einfach eine kurze Nachricht: Kontakt