Seit die EZB den Kapitalmarkt mit billigem Geld flutet, haben die Kreditzinsen zu günstigem Baugeld geführt. Eine Entwicklung, die Haushalte und Investoren anfangs begrüßten. Schließlich gab es und gibt es billige Baukredite. Inzwischen haben allerdings die Immobilienpreise auf diese Entwicklung reagiert. Wer eine Immobilie – egal, ob zum Wohnen oder als Mietobjekt – erwerben will, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen. Und damit ergeben sich verschiedene Probleme. Auf der einen Seite lässt sich ein hoher Kaufpreis langfristig nur durch Wertsteigerungen und höhere Mieten finanzieren. Auf der anderen Seite wird in Deutschland die Gefahr realer, dass es zu einer Überhitzung der Märkte kommt. Logische Konsequenz: Die Blase platzt irgendwann. Steht der Immobilienmarkt vielleicht sogar schon am Beginn einer Preiskorrektur nach unten?


Die Preise ziehen weiter an


In den zurückliegenden Jahren haben die Preise am Immobilienmarkt deutlich angezogen. Überdeutlich wird diese Entwicklung unter anderem am vdp Preisindex, der in den letzten Jahren nur eine Richtung kannte – nach oben. Im letzten halben Jahr 2019 hat sich der Trend zwar etwas abgeflacht. Der Preistrend zeigt aber immer noch nach oben. Angesichts dieser Tatsache haben es sowohl Bauherren als auch Investoren schwer, geeignete Objekte zu finden. Getrieben wird die Nachfrage vor allem durch niedrige Zinsen. Mittlerweile hat der Trend am Immobilienmarkt eine Richtung eingeschlagen, die auch unter Experten als bedenklich gilt. Erst kürzlich hat der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) auf die Überbewertung der Immobilien in Deutschland hingewiesen. Welche Folgen haben die rasant steigenden Preise? Aus Investorensicht wird zum Problem, dass die Renditen abschmelzen. Beispiel Bestandsimmobilie: Hier sind die Renditen über das Verhältnis Betriebskosten zu Mieteinnahmen festgelegt. Wechselt eine Immobilie den Besitzer, kann nicht einfach nach Gutdünken an der Preisschraube gedreht werden. Grundsätzlich entscheiden:



  • Mieteinnahmen

  • Betriebskosten

  • Instandhaltungsrückstau


darüber, ob sich eine Immobilie unterm Strich rechnet. Kaufpreise allein nicht einziger Kostentreiber. Der vdp Preisindex zeigt letztlich nur die halbe Wahrheit. Dass Investoren und Eigennutzer in der Vergangenheit immer tiefer in die Tasche greifen mussten, ist auch einigen anderen Aspekten geschuldet. Im Bereich des Immobiliensektors verdienen Makler und Behörden mit. Zu zahlen sind unter anderem:



  1. Provisionen

  2. Steuern (Grunderwerbsteuer)

  3. Gebühren für den Grundbucheintrag

  4. Grundschuldbestellung.


Und oft ist der Kaufpreis für die Immobilie Bemessungsgrundlage. Heißt: Je teurer eine Immobilie wird, umso stärker werden die Nebenkosten zu einer Belastung. Generell sind in diesem Zusammenhang zwischen 10 Prozent bis 15 Prozent einzuplanen. Heißt im Umkehrschluss: Wer sich als Investor ausrechnen will, was die Immobilie einbringt, muss diese Kosten in seine Rechnung einbeziehen. Leider kommt es gerade hier regelmäßig zu Fehleinschätzungen, die am Ende teuer werden.


Baufinanzierungen noch günstiger?


Die Preise für Immobilien sind rasant gestiegen. Auf der anderen Seite haben sich Baufinanzierungen in den letzten Jahren deutlich verbilligt. Heißt: Wer ins Eigenheim ziehen will, hat das nötige Geld hierfür zuletzt sehr billig erhalten. Laut FMH lagen die Kreditkosten für Baukredite zuletzt im Durchschnitt bei deutlich unter 1 Prozent weniger. Von dieser Entwicklung haben natürlich nicht nur private Kreditnehmer profitieren können. Auch für Investoren ist die Finanzierung billiger geworden. Kann sich dieser Trend fortsetzen – sprich werden Baukredite in nächster Zeit noch einmal günstiger? Die Gründe für die niedrigen Kreditkosten sind vielschichtig: Zum einen sorgt die EZB mit den niedrigen Leitzinsen und dem Strafzins für Banken dafür, dass Banken und Kreditgeber ihr Geld schnell und entsprechend günstig vergeben wollen. Anbieter wie Bon Kredit zeigen, dass der gesamte Kreditmarkt aktuell von niedrigen Zinsen profitiert. Aber: Die Zinsen für Baufinanzierungen bemessen sich nicht direkt über die EZB Leitzinsen. Ausschlaggebend ist hier die Entwicklung am Pfandbriefmarkt. Letzterer hat sich in der Vergangenheit für Bauherren günstig entwickelt. Das nochmalige Absinken der Zinsen im September 2019 ist ein gutes Beispiel dafür. Aber: Wer in den kommenden Monaten nach einer Baufinanzierung sucht, sollte sich nicht darauf verlassen. Es könnte angesichts der politischen Lage durchaus dazu kommen, dass sich die Rahmenbedingungen grundlegend ändern.


Was sollten Käufer aktuell beachten?


Beim Immobilienkauf geht es inzwischen – gerade in den Metropolregionen – um 400.000 Euro bis 500.000 Euro und mehr für Immobilien. Eine Preisentwicklung, die vor wenigen Jahren fast unmöglich schien. Mittlerweile sind solche Preise für einfache Eigenheime zu zahlen. Wer sich finanziell eine solche Verantwortung auflädt, muss natürlich einige Aspekte im Hinterkopf behalten. Als Investor steht unter anderem die Frage im Raum, wie groß das Leerstandsrisiko ist. In gefragten Lagen kann es fast schon vernachlässigt werden. Allerdings ist nichts in Stein gemeißelt. Neue Erschließungsprojekte für Straßen oder ähnliche Maßnahmen können die Wohnqualität beeinflussen – nicht automatisch zum Besten. Der Blick in die kommunalen Planungsvorhaben sollte daher auf jeden Fall dazugehören. Wichtig ist auch, sich mit dem Modernisierungs-/Instandhaltungsstau zu beschäftigen. So können in den kommenden Jahren:



  • Dach

  • Heizung

  • Fassadendämmung

  • Heizkörper-Tausch


hohe Kosten verursachen. Das Problem: Auch wenn es eigentlich um eine Bestandsimmobilie geht, wird diese ab einem gewissen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen wie ein Neubau betrachtet. Und hieraus ergeben sich dann strenge Auflagen – etwa aus der EnEV – für das Thema Energieeffizienz. Immobilienkäufer müssen daher sehr genau hinschauen. Und sollten eine gewisse Vorstellung entwickeln, welche Rahmenbedingungen der Gesetzgeber vorgibt. Andernfalls kommt es schnell zu unangenehmen Überraschungen.



Die Zinspolitik der EZB trägt indirekt zu den günstigen Bauzinsen bei (Quelle: fotolia / Petrus Bodenstaff)


Fazit: Preise steigen nach wie vor weiter


Betongold gilt als sicherer Hafen, wenn an den Börsen Turbulenzen drohen und auch Sparprodukte keine Rendite mehr abwerfen. In der Praxis sind die Preise für Immobilien inzwischen auf einem Niveau angekommen, das Investitionen schwierig macht. Jeder Euro, den Investoren in den Kauf stecken müssen, drückt auf die Rendite. Bleibt also nur, die Mieten anzuheben. Oder bei den Nebenkosten zu sparen. Allerdings haben auch solche Maßnahmen nur begrenzt Spielraum. Und es ist aktuell kein Ende dieser schwierigen Entwicklung in Sicht. Immobilienpreise steigen – was auch die Gefahr für eine Spekulationsblase steigen lässt.