Auf der Suche nach krisenfesten Investments halten sich viele Investoren an Immobilien – historisch gesehen performt der Sektor auch in Zeiten von Inflation und volatilen Märkten allgemein stabil. Nichtsdestotrotz spiel auch die Art der Immobilie beim Investieren eine Rolle: Alternative Nutzungsarten haben sich laut einer Studie von der Deutsche Finance Group in Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt Research Institute als besonders krisenresistent erwiesen. Eine Immobilienart, die ein besonderes Zukunftspotenzial vorweisen kann, ist das sogenannte Lab-Office – hochentwickelte Labore und klassische Büroräume unter einem Dach. Aber was genau macht Lab-Offices so interessant?


Impfstoff- und Medikament-Entwicklungen, innovative Medizintechnik und Wellness-Produkte – der Healthcare-Markt boomt. Das Wettrennen um Impfstoffe und Arzneimittel aufgrund der Corona-Pandemie hat diesen Trend angekurbelt, ist aber nicht der Auslöser – bereits seit einigen Jahren sorgen verschiedene Megatrends für Chancen im Healthcare-Sektor: Die demografische Entwicklung in den Industrienationen, der langfristig wachsende Wohlstand auch in Schwellenländern und ein immer stärkerer Fokus auf ganzheitliche Gesundheit und Wellness machen, so die Studie, die Bereiche Life Science und Biotech zu Industrien der Zukunft.


Mit einem robusten Markt für Life-Science- und Biotech-Unternehmen steigt auch der Bedarf an entsprechend ausgestatteten Immobilien. In der Regel handelt es sich bei Lab-Offices um Neubauten. Der Grund: Die Anforderungen an die Laborumgebung sind meist so speziell, dass eine Umrüstung von Bestandsimmobilien nicht praktikabel – und in vielen Fällen – nicht möglich ist. Prof. Dr. John Davidson, Chief Research Officer der Deutsche Finance Group, führt aus: „Für die Laborräumlichkeiten gelten entsprechend höhere Ansprüche an Bodenbelastbarkeit, Deckenhöhe, technische Ausstattung sowie Umweltrichtlinien.“


Die Deutsche Finance Group hat das Potenzial der Lab-Offices bereits 2019 erkannt. Nun bringt sie bereits den vierten AIF auf den Markt, der in diese Immobilienart investiert: Der DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV investiert in zwei Lab-Offices in Somerville, einem Vorort von Boston, Massachusetts (USA).  


„Brain-Zentrum“ Boston


Wie eine Studie der Deutsche Finance Group in Zusammenarbeit mit de, Handelsblatt Research Institute feststellt, spielen im Biotechnik- und Life-Science-Segment sogenannte Cluster eine große Rolle. Dabei handele es sich um „geografische Konzentrationen von miteinander verbundenen Unternehmen und Institutionen in verwandten Branchen und Technologien, die sich durch gemeinsame Austauschbeziehungen und Aktivitäten entlang einer oder mehrerer Wertschöpfungsketten ergänzen“. In den USA gehört zu den Clustern in den Branchen Biotechnik, Pharma und Life Sciences neben der San Francisco Bay Area und San Diego in Kalifornien auch Boston, Massachusetts. Die Stadt an der Ostküste ist heutzutage insbesondere auch dafür bekannt, dass in ihrem Umland die prestigeträchtigen Universitäten Harvard und Massachusetts Institute of Technology (MIT) angesiedelt sind. Genauer liegen diese in Cambridge, einem Vorort Bostons. Dieser Umstand ist nicht ganz unschuldig daran, dass sich hier ein Cluster gebildet hat: Durch den hohen Forschungsbedarf ist die räumliche Nähe zu öffentlichen und privaten Forschungseinrichtungen sowie die Erreichbarkeit für gut ausgebildetes Fachpersonal unabdingbar.


Club Deal Boston IV: zwei Bürotürme nahe der Harvard University


Bei den geplanten Immobilien für den neuen AIF DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV handelt es sich um zwei Bürotürme – nutzbar als Lab-Offices – am Windsor Place und an der Ecke South Street und Earle Street in Somerville, wo auch die Immobilien der Vorgänger-AIFs (Club Deal Boston I, II und III) errichtet werden. Der Bostoner Vorort befindet sich direkt nord-östlich von Boston und nördlich von Cambridge. Die Grundstücke liegt in fußläufiger Entfernung zur Elite-Uni Harvard. Vermietet werden sollen die Bürotürme aus Diversifizierungsgründen an mehrere Mieter.



Der Baubeginn der Bürotürme ist für das vierte Quartal dieses Jahres geplant. Da Boston II, III und IV gleichzeitig in die Bauphase starten sollen, können Personal, Bauequipment und -materialien gemeinsam genutzt werden. Dies macht das Bauunterfangen günstiger. Dem Thema Nachhaltigkeit trägt die Deutsche Finance Group durch die geplante LEED-Zertifizierung Rechnung. LEED steht für „Leadership in Energy and Environmental Design“ und ist ein international anerkanntes Zertifizierungssystem für ökologisches Bauen. Das Objekt des Club Deals Boston IV soll eine LEED-Platin-Immobilie werden – dafür muss es mindestens 80 von insgesamt 110 möglichen Punkten erreichen. Bewertet werden die Kategorien Lage und Verkehr, Nachhaltiger Standort, Wassereffizienz, Energie und Atmosphäre, Materialien und Rohstoffe, Innenraumqualität und Komfort sowie Innovation und Regionale Prioritäten.


Club Deals für Privatanleger


Bei der Anlageform der Club Deals schließen sich verschiedene, in der Regel institutionelle Geldgeber zusammen, um einen Sachwert – beispielsweise eine Immobilie – gemeinsam zu finanzieren. Die Deutsche Finance Group öffnet dieses Segment auch für Privatanleger, indem sie einen AIF anbieten, der als einer der Investoren im Club Deal fungiert. In der Regel binden Club Deals das Kapital nur kurz – zwischen drei und vier Jahre und sind somit interessant für Anleger, die ihr Kapital nur kurz binden wollen. Über die Vorteile der Anlageform äußert sich Peter Lahr, Geschäftsführer Deutsche Finance Solution, in einem Interview mit dem Fachmagazin Cash.: „Aus der Perspektive des Asset Managements bietet ein institutioneller Club Deal zum einen die ideale Anlageform, wenn es um die Realisierung aktiver Wertsteigerungsstrategien geht. Denn die Struktur eines institutionellen Club Deals erlaubt die direkte Einwirkung auf das Asset sowie die laufende Kontrolle der Realisierung der jeweiligen Wertsteigerungsstrategie. Des Weiteren lässt sich diese Anlagestrategie zielgenau und effektiv für Investoren realisieren. Denn bei einem institutionellen Club Deal kooperieren in der Regel mehrere institutionelle Investoren als Partner, um ein befristetes Immobilienprojekt gemeinsam erfolgreich zu realisieren. Alle Details werden dabei zwischen den beteiligten Investoren vereinbart, und alle wichtigen Entscheidungen werden gemeinsam getroffen.“ Zudem sei für Privatanleger, die sich an den Club-Deal-Angeboten beteiligen, von Interesse, dass das Eigenkapital von den institutionellen Anlegern im Voraus zur Verfügung gestellt wird. Dadurch ergäben sich Vorteile in Bezug auf Rendite und Sicherheit.


Entwicklungen früherer Club Deals der Deutschen Finance Group


Wie die Deutsche Finance Group berichtet, haben sich die früheren Club Deals der Gesellschaft mehr als zufriedenstellend entwickelt. So konnten beispielsweise der Club Deal Boston I bereits neun Monate vor Beendigung der prospektierten Laufzeit aufgelöst werden. Die Anleger erhielten eine Gesamtauszahlung von 140,1 Prozent ihres eingesetzten Kapitals. „Dass wir den Club Deal – Boston I mit Fokus auf Lab-Offices bereits nach neun Monate vor Beendigung erfolgreich aufgelöst haben führt aktuell zu einer sehr hohen Nachfrage seitens der Vertriebspartner und deren Privatanleger“, so Lahr im Cash.-Interview. Dies zeige sich in der Geschwindigkeit, mit der die Club Deals Boston II und Boston III platziert werden konnten: Nach nur fünf beziehungsweise acht Wochen waren diese ausplatziert. „Das ist im Hinblick auf das aktuelle Marktumfeld sehr schnell“, betont Markus Spengler, Geschäftsführer der Deutsche Finance Capital im selben Interview.


Die Bauarbeiten von Boston I sind bereits abgeschlossen und wurde an einen institutionellen Investor in den USA veräußert. Auf boyntonyards.com, der offiziellen Website des Projektanten Boynton Yards, finden sich Bilder und Visualisierungen des Gebäudekomplexes. Über die Baufortschritte der Projekte kann man sich über LinkedIn auf dem Laufenden halten: Gibt man dort in die Suchleiste „Boynton Yards“ ein, findet man aktuelle Bilder und Videos des Bauprojekts.


Eckdaten des AIF


Der AIF DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV ist ab einer Mindestanlagesumme in Höhe von 25.000 US-Dollar zeichenbar. Die Laufzeit des Alternativen Investmentfonds endet planmäßig am 31.12.2026. Über die gesamte Laufzeit prognostiziert die Gesellschaft Gesamtmittelrückflüsse in Höhe von 140 Prozent nach Kosten und US-Steuern.