Immobilien sind im Sachwertebereich immer noch die beliebteste Anlageklasse. Um die Renditeaussichten eines Objekts zu erhöhen, können verschiedene Wertsteigerungspotenziale ausgeschöpft werden. Wie ein solches aktives und gezieltes Management aussehen kann, hat der Asset Manager Wealthcap in einem Themenpapier zusammengefasst.


Beispiele für Wertsteigerungsmaßnahmen


Die Möglichkeiten, wie ein Objekt aufgewertet werden kann, sind vielfältig. Beispiele wären: die Schaffung neuer Flächen etwa durch Aufstockung, effizientere Flächennutzung, Verbesserung der Ausstattung etwa durch technische Infrastruktur oder etwa eine Kantine, der Abbau von Leerstand, die Verlängerung (oder Neuverhandlung) von Mietverträgen, der Umbau etwa von Büro- zu Wohnflächen sowie energetische Sanierungen und klassische Renovierungsarbeiten.


„Wir beobachten, dass aktive Wertsteigerungsstrategien bei Immobilien trotz eines allgemein hohen Preisniveaus weiterhin hohe Renditen ermöglichen“, erklärt Thomas Müller, Managing Director und Portfoliomanager für das Immobiliengeschäft bei BlackRock, in dem von Wealthcap veröffentlichten Themenpapier.


Allerdings kommt es nach Einschätzung der Immobilienexperten immer auch auf das spezifische Rendite-Risiko-Profil einer Immobile an, sprich: Nicht jede Aufwertungsmaßnahme eignet sich für jeden Immobilientyp. Beispiel: Bei sogenannten Core-Immobilien handelt es sich um neue oder frisch renovierte, hochwertige Objekte in mindestens guter Lage und mit geringem Leerstand. Ein breiter Mietermix mit langlaufenden Mietverträgen bietet in der Regel Aussicht auf verlässliche Erträge. Auf der anderen Seite sind hier allerdings auch die Wertsteigerungspotenziale nur moderat vorhanden.


Core-Plus-Immobilien sind ähnlich zu charakterisieren, hier sind allerdings Leerstände und kürzere Mietverträge möglich, sodass Wertsteigerungen durch Auf- und Nachvermietung erzielt werden können.


Signifikante Wertsteigerungen sind hingegen bei Vlaue-Add-Objekten realisierbar. Die Objekte befinden sich in angemessener Lage, bieten allerdings Optimierungspotenzial aufgrund höherer Leerstände und Renovierungsbedarf in Form von bautechnischer, mietvertraglicher oder zum Beispiel infrastruktureller Art.


Überproportionale Wertsteigerungen bieten Immobilien aus dem Segment „Opportunistic“. Leerstände von bis zu 100 Prozent und ein hohes Entwicklungspotenzial machen solche Häuser zwar risikoreicher, dafür aber auch sehr renditeträchtig.


Ziel einer Wertsteigerung sei dabei in der Regel, die Immobilie abschließend als Core-Immobilie zu einem höheren Preis zu verkaufen.


Beispiel: Neu-Positionierung einer Büroimmobilie


Wealthcap veranschaulicht einen solchen Prozess in einem exemplarischen Fall. Hier erwirbt der Investor eine Value-Add-Büroimmobilie in guter Lage und mit guter Verkehrsanbindung in einer größeren Stadt. Das Objekt weist einen gewissen Renovierungsbedarf auf, ein Drittel der Fläche steht leer. Es gibt einen Hauptmieter, ein mittelständisches Unternehmen.


Die Wertsteigerungsstrategie könnten nun folgende Schritte umfassen: Renovierung und Modernisierung der Flächen, der IT-Infrastruktur und des Mobiliars, neuer Kantinenbetreiber, Vermietung der leerstehenden Flächen (Mietermix, langlaufende Verträge, bonitätsstarke Mieter), Neuverhandlung und Verlängerung der bestehenden Mietverträge, Erschließung bislang nicht vermieteter Flächen, Senkung der Betriebskosten durch größere Energieeffizienz sowie ein optimiertes Betriebskostenmanagement.


Im Ergebnis kann das Objekt dann zu höheren Mietzinsen als vollvermietetes Core-Objekt an einen Cash-Flow-orientierten Investor veräußert werden. Ein solcher Prozess kann mit etwa fünf Jahren veranschlagt werden.


Solche Strategien kommen vor allem in professionellen Insti-Bereich zum Einsatz. Hier bieten spezielle Zielfonds Zugang für Profi-Investoren.


Beteiligungsangebote für Privatanleger


Wer als Privatanleger ebenfalls vom Renditepotenzial institutioneller Zielfonds profitieren möchte, kann sich etwa über die Finance Group an solchen Strategien engagieren. Der aktuell erhältliche AIF „Deutsche Finance Private Fund 12 – Immobilien Global“ zum Beispiel investiert in Immobilien-Zielfonds und damit in ein breit gestreutes Portfolio aus unterschiedlichen Immobilientypen, Ländern und Investmentstilen. Die Objekte werden überwiegen in sogenannten Off-Market-Transaktionen über lokale institutionelle Asset-Management-Partner der Deutschen Finance Group erworben. Gezielte Wertsteigerungsmaßnahmen wie oben beschreiben sollen einen stabilen Cash-Flow ermöglichen. Eine Stabilisierungsphase soll den Wert des Objekts dann nachhaltig am Marktniveau ausrichten, abschließend wird die Immobilie dann idealerweise in einem Bieterverfahren verkauft. Das Beteiligungsangebot wurde mit einer geplanten Laufzeit von sechs Jahren und einem prognostizierten Gesamtmittelrückfluss von 152 Prozent konzipiert. Ein Beitritt ist ab 5.000 Euro möglich.


Auf gezielte Renovierungs- und Aufwertungsmaßnahmen setzt auch der ImmoChance Deutschland 9 aus dem Hause Primus Valor. Im Fokus stehen Wohnimmobilien in renditestarken mittelgroßen Städten. Seit Vertriebsstart im vergangenen Oktober konnten bereits rund 1.000 Wohneinheiten erworben werden. Prognostiziert wird eine Laufzeit von sieben Jahren und ein Gesamtmittelrückfluss von 145,06 Prozent. Die Mindestanlagesumme liegt bei 10.000 Euro.


Hochwertige, bereits etablierte Büroimmobilien (Core-Objekte) stehen im Fokus des Wealthcap Immobilien Deutschland 41. Bedingungen der Anlagestrategie: die Objekte sollen sich möglichst in dynamischen Zukunftsregionen wie etwa Hamburg, München oder Nürnberg befinden, modern ausgestattet und flexibel nutzbar sein, einen Mix aus verschiedenen, langfristig gebundenen Mietern und einen hohen Vermietungsstand aufweisen. Wealthcap prognostiziert einen Gesamtmittelrückfluss von 150 Prozent bei einer geplanten Laufzeit von rund elf Jahren und nimmt Zeichnungen ab 10.000 Euro an.


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