„Kaum ein Anlagesegment hat in den vergangenen Monaten derartige Stabilität bewiesen wie die offenen Immobilienfonds“, leitet das Analysehaus Scope eine aktuelle Mitteilung zur seiner großen Marktstudie ein. Dennoch gehe die Coronakrise auch an den beliebten Klassikern nicht spurlos vorbei und belaste Ertragskraft und Risikoprofile. Vor diesem Hintergrund haben die Analysten die Bewertungen der Fonds überprüft. Das Ergebnis: Zwölf Immobilienfonds wurden herabgestuft, drei Fonds konnten ihr Rating behalten. „Trotz der Herabstufungen befinden sich die Ratings insgesamt nach wie vor auf einem vergleichsweise hohen Niveau“, erklärt Scope. „Das durchschnittliche Rating der Fonds liegt bei a.“ Diese Wertung lässt eine „gute risikoadjustierte Rendite“ erwarten.


Auch die Themen Mittelabflüsse und Liquidität spielen bei der Einschätzung von offenen Immobilienfonds eine wichtige Rolle. Zur Erinnerung: Während der Finanzkrise zogen Anleger massenhaft Kapital aus den Fonds ab, was viele der bis dahin beliebten Schwergewichte in Schieflage brachte. 18 offene Immobilienfonds mussten in Folge der Krise 2008/2009 aus Liquiditätsgründen geschlossen und abgewickelt werden – die Immobilienverkäufe zogen sich zum Teil über Jahre hin.


Damit diese Situation nicht mehr eintreten kann, regulierte der Gesetzgeber im Jahr 2013 die Anlageklasse: Mindesthalte- und Kündigungsfristen sollen unvorhergesehene Anteilsrückgaben und Liquiditätsengpässe vermeiden (mehr dazu in unserem Q&A zu offenen Immobilienfonds). Eine vergleichbare Entwicklung wie während der Finanzkrise ist nach Einschätzung von Scope daher aktuell nicht in Sicht: „Zum einen verfügen die Fonds über ausreichend liquide Mittel von durchschnittlich knapp 20 Prozent des Fondsvermögens. Und zum anderen gab es seit Ausbruch der Covid-19-Krise keine außergewöhnlichen Mittelabflüsse (Stand: Ende Mai). Über alle Fonds summieren sich die Netto-Mittelzuflüsse im ersten Quartal 2020 sogar auf rund vier Milliarden Euro.“


Immobilienfonds: Die konkrete Assetklasse entscheidet über den Erfolg


Bei der Frage, inwiefern sich die Coronakrise auf offene Immobilienfonds auswirkt, ist das jeweilige Investitionsumfeld entscheidend. Denn die verschiedenen Immobiliensegmente sind sehr unterschiedlich von den Markteinbrüchen betroffen. Hierzu schreiben die Analysten: „Während der Lebensmitteleinzelhandel zu den wenigen Krisengewinnern gehört, leidet der stationäre Einzelhandel besonders im Textilbereich massiv. Der Strukturwandel hin zu E-Commerce beschleunigt sich und wird nach Ansicht von Scope zu weiter sinkender Flächennachfrage und niedrigeren Mieten führen. Die Hotel- und Tourismusbranche wurde durch die staatlichen Shutdown-Maßnahmen massiv getroffen. Allerdings dürften die damit verbundenen Einbußen nicht dauerhaft sein. Spätestens für 2022 erwartet Scope in diesem Bereich eine Normalisierung. Die Covid-19-Krise wird auch den Büroimmobilienmarkt negativ beeinflussen. Gründe hierfür sind ein möglicher Personalabbau im Zuge der Rezession und aller Voraussicht nach auch ein verstärkter Trend zum Home-Office. Scope geht aktuell jedoch nicht davon aus, dass die Leerstände im Class-A Bürosegment dauerhaft ansteigen. Das Risiko steigender Leerstände trifft vor allem auf Immobilien in weniger attraktiven Lagen zu.“ 


Die Portfolios der bewerteten Fonds bestehen nach Angaben der Ratingagentur aktuell aus Büro- (61%), Einzelhandels- (24%), Hotel- (9%), Logistik- (3%) sowie Wohnimmobilien (2%). Dabei variiere der Mix aus Nutzungsarten und Branchen allerdings deutlich in den einzelnen Fonds.


…und die Performance?


Wer sich für einen offenen Immobilienfonds entscheidet, möchte sein Depot in der Regel mit einer soliden Performance stabilisieren und erwartet keine dem Aktienmarkt vergleichbaren Renditechancen. Tatsächlich blieb die Performance der von Scope untersuchten Immobilienfonds im ersten Quartal dieses Jahres positiv. „Für das Gesamtjahr 2020 erwartet Scope Fondsrenditen in einem Band zwischen 1,5 Prozent und 2,0 Prozent. Die Fondsmanager selbst sind optimistischer: In der von Scope unter 24 Fondsanbietern durchgeführten Umfrage rechneten zwei Drittel mit Renditen zwischen 2,0 Prozent bis 2,5 Prozent in diesem Jahr. Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr betrug die durchschnittliche Rendite der von Scope bewerteten offenen Immobilienpublikumsfonds 3,1 Prozent“, heißt es weiter in der Mitteilung. Grund für die sinkende Renditerwartung: Zahlreiche Mieter – vor allem im stationären Einzelhandel – streben nach Angaben von Scope Nachverhandlungen an und setzen Mietpreissenkungen durch. Dies habe unmittelbar Auswirkungen auf die Einnahmen der Fonds und langfristig auch auf die Bewertung der Objekte.


Beliebte offene Immobilienfonds bei FondsDISOCUNT.de


Zahlreiche FondsDISCOUNT.de-Kunden setzen auf den Grundbesitz Europa (ISIN: DE0009807008), der bereits seit 1970 am Markt erhältlich ist. Nach Ländern sind Großbritannien, Deutschland und Frankreich besonders stark im Portfolio vertreten, die Nutzungsarten sind breit gestreut. Das Rating wurde von Scope von a+ im Jahr 2019 auf jetzt a- geändert.


Fast genau so lange können Anleger bereits in den 1972 aufgelegten hausInvest (ISIN: DE0009807016) investieren. Im Fokus stehen Büroobjekte, Shopping-Center, Hotels und Logistikimmobilien, vor allem in Deutschland. Aktuell bewertet Scope den Fonds mit a, im Vorjahr wurde ein a+-Rating vergeben.


Aktuell im Cash-Call ist zudem der Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8). Der im Jahr 2015 aufgelegte Fonds investiert vorrangig in Wohnimmobilien in Deutschland. Das Rating wurde ebenfalls leicht herabgestuft, von aa- im Vorjahr auf jetzt a+.


Übrigens: Wer gezielt Investitionschancen im Bereich Lebensmitteleinzelhandels-Immobilien nutzen möchte, erhält mit dem Habona Nahversorgungsfonds Deutschland (ISIN: DE000A2H9B00) seit kurzem eine Anlagemöglichkeit. 


Hier: Chartverlauf der genannten Fonds ansehen und vergleichen


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