Bei der BVT liegt der Investitionsfokus im Zweitmarkt ausschließlich auf der Assetklasse Immobilien. In diesem Bereich wird, nicht zuletzt vor dem Hintergrund noch für geraume Zeit zu erwartender Niedrigst- bis Negativzinsen bei klassischen Kapitalanlagen, ein unverändert hohes Potenzial für ansprechende Renditen gesehen. Hierfür spricht nach Ansicht der BVT eine positive Entwicklung der laufenden Bewirtschaftungsergebnisse, getragen sowohl durch stabile Mieterträge wie auch durch oft erhebliche Entlastungen im Zuge anstehender Anschlussfinanzierungen. Hinzu komme, dass sich viele Immobilien über den Zweitmarkt noch immer zu Einkaufsfaktoren erwerben lassen, die erheblich unter dem aktuellen Erstmarkt-Niveau für vergleichbare Objekte liegen. Eine Angebotsverknappung beim Erwerb von Zweitmarktanteilen sieht die BVT nicht. Anteile werden sowohl über die großen Zweitmarktplattformen wie die Fondsbörse Deutschland und die Deutsche Zweitmarkt AG als auch über professionelle Anteilsvermittler abseits dieser institutionalisierten Plattformen bezogen. Darüber hinaus gebe es vermehrt auch unmittelbare Kaufangebote von Anteilsinhabern, Vermögensverwaltungen oder Nachlassverwaltern. Ein neues Angebot für Privatanleger ist bei der BVT für das 2. Quartal 2020 in Vorbereitung.


HTB konzentriert sich mit seinen Zweitmarktfonds seit Jahren auf den möglichst günstigen Ankauf von Immobilienfonds, die in hochwertige Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Pflegeimmobilien investiert sind. Dabei kommen aktuell unter Risikoaspekten ausschließlich deutsche Objekte in Frage. Durch die vielen verschiedenen Objekte in einem Zweitmarktfonds erhält der Anleger nicht nur eine vorteilhafte Risikomischung nach Regionen und Nutzungsarten, sondern auch einen optimalen Einstieg zum Aufbau eines breit diversifizierten Anlageportfolios, so Andreas Prey, Geschäftsführer der HTB Hanseatische Fondsinvest GmbH. Im aktuellen Zweitmarktfonds der HTB (HTB 10.) sind bereits jetzt 79 Objekte aus über 50 Zielfonds enthalten.


Portfoliostruktur des HTB 10. Immobilien Portfolio



Quelle/Grafik: HTB


Der Ankauf von Zweitmarktanteilen basiert bei der HTB auf mehreren Säulen, die Zweitmarktbörsen spielen dabei nur eine untergeordnete Rolle. An Bedeutung gewinnen aktuell angebundene Vertriebspartner, die im Auftrag ihrer Kunden Portfoliobereinigungen oder Vermögensumschichtungen durchführen. Ferner ermöglicht die Gesellschafterstellung der HTB-Fonds bei hunderten Immobilienfonds die Ansprache von Altgesellschaftern, denen bei Verkaufsinteresse ein entsprechendes Kaufangebot unterbreitet wird. Während sich Immobilieninvestoren am Erstmarkt zunehmend schwertun rentierliche Objekte zu finden, sieht HTB am Zweitmarkt nach wie vor gute Opportunitäten. So weist Prey darauf hin, dass Zweitmarktfonds gerade deshalb so attraktiv sind, weil dort nur die im Zuge einer mehrjährigen Laufzeit erwiesenen Substanz bezahlt wird. Über Zweitmarktfonds investieren Anleger in diese Substanz und können werthaltige Immobilien in breiter Streuung zu einem günstigen Einkaufspreis erwerben.


Auch nach Ansicht der asuco bietet der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds nach wie vor exzellente Chancen für Anleger. Durch die Nullzinspolitik sei ohne Sachwerte grundsätzlich keine Vermögensbildung mehr möglich. Sichere Mieteinahmen aus Immobilien sind besser als Negativzinsen bei Bundesanleihen, so Robert List, geschäftsführender Gesellschafter der asuco Fonds GmbH. Auch wenn Sachwerte generell von Null- und Negativzinsen profitieren, sind viele andere Sachwerte deutlich konjunkturabhängiger oder eben, wie z. B. Private Equity sehr speziell, schwierig zu bewerten und von Ihrer Struktur für Privatanleger wenig geeignet. Immobilien generieren einen laufenden Ertrag und durch die laufende Tilgung wird bei gleichbleibenden Immobilienpreisen zusätzlich ein kontinuierlicher Substanzgewinn erzielt, erläutert List weiter. Wenn es jetzt noch möglich ist, nachweisbar unter aktuellen Marktpreisen zu investieren, wird ein kaum zu schlagendes Chancen-Rendite-Profil geschaffen. Beim Ankauf von Zweitmarkt-Anteilen nutzt asuco alle verfügbaren Einkaufskanäle. Allerdings haben sich die Gewichte in den vergangenen Jahren ganz klar verschoben. 2014 wurden rund 40 Prozent der Ankäufe über Handelsplattformen und noch mehr über Geschäftspartner, also Vermittler getätigt. Im vergangenen Jahr wurden hingegen 95 Prozent der Zweitmarkt-Investitionen durch Direktzugang beim Kunden realisiert. So ist es asuco aktuell möglich, die teilweise hohen Preise an den Handelsplattformen zu vermeiden.


Einkaufswege der asuco seit 2014



Quelle/Grafik: asuco


Per 30. September 2019 hat die asuco über Namensschuldverschreibungen Fondsanteile von 253 Zielfonds für insgesamt 207,9 Millionen Euro angekauft. Die Anschaffungskosten betragen durchschnittlich 68 Prozent des Nominalkapitals.


Portfoliostruktur ZweitmarktZins von asuco




 


List weist ferner auf einen wichtigen Aspekt hin: Um im Zweitmarkt erfolgreich investieren zu können, muss man sich nicht nur am Immobilienmarkt gut auskennen, sondern über alle zum Investitionszeitpunkt bewertungsrelevanten Daten aus den Verkaufsprospekten und den Geschäftsberichten verfügen sowie die Leistungsfähigkeit des Fondsmanagements einschätzen können. Asuco verfügt über eine Datenbank, in der Geschäftsprozesse wie die Abgabe von Kaufangeboten, die Ankaufsabwicklung, Fondsbewertung und Fondsmanagement integriert sind. Für rund 500 Fonds kann asuco dadurch sofort Kaufangebote abgegeben. Damit deckt asuco einen signifikanten Teil des Marktes ab. Da asuco nicht auf kontinuierlich weiter steigende Preise am Immobilienmarkt vertrauen will, muss das Ziel sein, geschickt einzukaufen. List: „Aus unserem Bestandsportfolio von mehr als 300 Fonds ergeben sich für uns laufend exzellente Investitions-Opportunitäten, die wir als Insider wahrnehmen können. Als institutioneller Investor überwachen wir bei unseren Beteiligungen die Geschäftsführung im Interesse aller Anleger. Hieraus ergeben sich Situationen, bei denen wir als strategisch ausgerichteter Investor Lösungen für die unterschiedlichen Interessen der Altgesellschafter finden und gleichzeitig lukrative Investitionsmöglichkeiten für die asuco generieren können. Dazu kommt, dass wir durch einen aktiven Ansatz bei den eingekauften Beteiligungen einen Mehrwert generieren können. Das kann die Reduktion von hohen Verwaltungsgebühren oder auch die Durchführung wertsteigernder Maßnahmen sein.“