Immobilieninvestments boomen seit Jahren, denn die Kapitalanlage in Mörtel und Steine verspricht gerade in Zeiten von Nullzinsen und politischer Unwägbarkeiten die Stabilität, die sich Anleger wünschen. Doch an den Immobilienmärkten sind vielerorts, insbesondere in den gefragten deutschen Metropolregionen, lukrative Objekte nur noch für marktkundige Profi-Einkäufer zu finden. Auch haben hierzulande viele Anleger bereits Immobilienfonds mit Fokus Deutschland im Portfolio, was zum einen dem Angebot, zum anderen aber auch der Neigung, eher im Heimatland – für viele immer noch der sprichwörtliche „sichere Hafen“ – zu investieren, geschuldet ist. Doch ein Blick über den Tellerrand kann interessante Chancen bieten und trägt auch dazu bei, die empfohlene Diversifikation bei der Geldanlage umzusetzen.


Afrika hat regional großes Potenzial


Wenn es nun darum geht, sein Kapital regional zu streuen und sich in neuen Märkten zu engagieren, dürften allerdings die wenigsten Anleger an Afrika denken, waren Teile des riesigen Kontinents doch gebeutelt von massiven strukturellen und ökonomischen Problemen. Obwohl Afrika aus 54 Staaten besteht, machten Misswirtschaft und politische Unruhen scheinbar den gesamten Kontinent als Investitionsstandort unattraktiv. Dass jedoch im vergangenen Jahr die „African Continental Free Trade Area“ (AfCFTA) beschlossen wurde, zeigt inzwischen, dass die Staatsführungen die Bedeutung von Wirtschaft und Handel wahrnehmen und einen afrikanischen Binnenmarkt schaffen wollen. Diese größte Freihandelszone der Welt, welche in diesem Jahr umgesetzt werden soll, ist auch ein positives Signal für ausländische Investoren. „Bisher ist eine Hürde für deutsche Unternehmen die geringe Größe von einzelnen afrikanischen Märkten bei zugleich fehlender regionaler Integration“, fasst es etwa Joachim Lang, Hauptgeschäftsführer des BDI, in einem Artikel des Verbands zusammen. Die Wirtschaftsexperten begrüßen den Beschluss daher als „historischen Moment“ für Afrika und erwarten die Entfaltung eines großen wirtschaftlichen Potenzials. In Ostafrika, hierzu zählen die Länder Burundi, Kenia, Ruanda, Südsudan, Tansania und Uganda, arbeitet man bereits seit 2002 im Rahmen der „East African Community“ (EAC) zusammen. Die Folge ist nicht nur eine Zunahme der Handelsbeziehungen, sondern auch ein stabileres wirtschaftliches Umfeld in dieser Region. In Ruanda etwa stieg das Wirtschaftswachstum laut IWF von 7,4 Prozent im Jahr 2010 auf 7,8 Prozent in 2019. Verlässliche Führungs- und Verwaltungsstrukturen machen Ruanda zunehmend auch als Investitionsstandort attraktiv. 2018 etwa startete der VW-Konzern in der Hauptstadt Kigali ein Werk. Auch Tansania gilt aufgrund seiner wirtschaftlichen Entwicklung, der politischen Stabilität, dem Ressourcenreichtum und mit dem für den Warenumschlag wichtigen Hafen in Dar es Salaam als Vorzeigestaat.


Immobilienmärkte in Ruanda und Tansania gehen auf Wachstumskurs – so können Sie dabei sein


Der weltweit zu verzeichnende Trend hin zur Urbanisierung, also dem Zuzug in die Städte, hat in Afrika aufgrund der hohen Bevölkerungszahlen nochmals ganz andere Dimensionen. Immer mehr Menschen ziehen in die Städte, in denen es Arbeitsplätze und Bildungsangebote gibt. In Folge wächst auch die Nachfrage nach Wohnraum, aufgrund des vielerorts steigenden Wohlstands auch nach höherwertigen Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen.


„Die Immobilienmärkte Ruandas und Tansanias bieten Investoren viele Investitionsmöglichkeiten, die überdurchschnittliche Renditen auf das eingesetzte Kapital erwarten lassen“, ist Dr. Hendrik Müller-Lankow, CEO beim Emissionshaus MLC Properties, überzeugt. Der Jurist will mit seinem Team das Potenzial der Immobilienmärkte Ruandas und Tansanias auch für deutsche Anleger zugänglich machen. Hierfür wurde die Vermögensanlage „MLC Properties East Africa“ konzipiert. Das Emissionskapital soll in aussichtsreiche Immobilienprojekte investiert werden. Das Management konzentriert sich auf Wohnobjekte und Gewerbeflächen für die Mittel- und Oberschicht in den Metropolregionen Kigali, Hauptstadt Ruandas, und Dar es Salaam, dem Wirtschaftszentrum Tansanias. Zudem seien Investitionen in den Touristiksektor erfolgsversprechend, insbesondere an der Ostküste Tansanias.


Das Investmentteam hat eine tiefgreifende Expertise von den lokalen Immobilienmärkten aufgebaut. Im März 2020 konnte zusätzlich der Tansanier Heri Bomani für die Investitionsanalyse und -steuerung gewonnen werden. Projektpartner sind unter anderem das in Ostafrika bereits langjährig erfahrene Architekturbüro FBW sowie der in Dar es Salaam ansässige Projektentwickler CPS. Taktisch klug: Damit sich die Partner im Wettbewerb bewähren, hat MLC auf Exklusiv-Vereinbarungen verzichtet.


Das Beteiligungskonzept: Faire Kosten, kein Fremdkapital, kein vorgeschalteter Immobilienhandel, laufende Mittelverwendungskontrolle


Ziel der Vermögensanlage ist der Erwerb von Grundstücksrechten und die Entwicklung von Immobilien in Ruanda und Tansania. Einnahmen sollen nach Fertigstellung der Objekte aus der anschließenden Vermietung erzielt werden. Erste Veräußerungen der Immobilien mit entsprechenden Kapitalrückführungen an Anleger werden schrittweise ab 2026 erwartet und sollen bis spätestens Ende 2030 abgeschlossen sein. Der Abverkauf der fertigen Objekte sowie der ggf. noch im Bestand befindlichen Grundstücksrechte führen dann planmäßig zur Liquidation der entsprechenden Objektgesellschaften. Den erzielbaren Gesamtmittelrückfluss kalkuliert die Gesellschaft bis zum 31. Dezember 2030 im Mid-Case-Szenario mit 164,8 Prozent.


Direkt zum Investment: MLC Properties - East Africa


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Um die Sicherheit für die Investoren zu erhöhen, wird auf die Aufnahme von Fremdkapital verzichtet. „Eine Fremdfinanzierung ist auch nicht erforderlich, um eine angemessene Rendite zu erzielen“, betont Müller-Lankow. Und noch einen weiteren Aspekt in der Konzeption hebt der CEO hervor: „Weder Unternehmen der Gruppe MLC Properties noch deren Gesellschafter oder deren nahen Angehörigen werden gegenüber den Objektgesellschaften als Verkäufer von Grundstücken auftreten (sogenannter vorgeschalteter Immobilienhandel).“ Damit soll möglichen Interessenkonflikten begegnet werden. Ferner wurde mit der Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft ein Vertrag über die Mittelverwendungskontrolle geschlossen. Die Beaufsichtigung erfolgt durch den Mittelverwendungskontrolleur über die gesamte Laufzeit der Vermögensanlage nach strengen AIF-Grundsätzen.


Für Anleger lohnt sich immer auch in Blick auf die Kosten einer Beteiligung. Diese fasst Müller-Lankow wie folgt zusammen: „Die Management Fee beträgt bis 2026 insg. 1,7 Prozent p. a. des NAV und danach 1,4 Prozent. Weitere feste Vergütungen gibt es nicht, insbesondere keine (marktübliche) feste Transaktionsvergütung bei der Veräußerung einer Immobilie. Eine marktübliche Erfolgsbeteiligung in Höhe von 20 Prozent der Überschussrendite (Maßstab: Basisrendite von sechs Prozent) wird gezahlt.“ Die Initialkosten werden mit 9,9 Prozent angegeben.


Fazit: Ein exotisch anmutendes Investment, das bei näherer Betrachtung für erfahrene Investoren interessante Chancen bereithält und eine gezielte Risikodiversifikation ermöglicht.