Während die jetzt in Kraft getretene Mietpreisbremse in Berlin den Wohnimmobilien-Markt zumindest in der Hauptstadt neu strukturiert, entwickelt sich ein Nischensegment weiterhin erfreulich, belegen aktuelle Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE: der Hotelmarkt. Laut „Real Estate Market Outlook 2020 Deutschland“ schwächte sich der sogenannte Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer nach neun Jahren mit steigenden Wachstumsraten zwischen Januar und Oktober 2019 mit einem Vorjahresplus von 0,7 Prozent zwar etwas ab. Das Wachstum aber bleibe positiv, so die Analysten. Die Nachfrage nach Hotels als Investitionsobjekten sei weiter hoch, der Anteil am gewerblichen Investmentumsatz in Deutschland lag im vergangenen Jahr bei sieben Prozent. Das Produktangebot hingegen sei eher rar.


Top-Standorte bleiben gefragt, Nebenschauplätze sind aber ebenfalls interessant


Nach dem Vereinten Königreich ist der deutsche Hotelmarkt der größte in Europa. Bei CBRE erwartet man, dass das Investmentvolumen auch in diesem Jahr auf einem soliden Niveau bleibt. Die Nettoanfangsrenditen – derzeit liegen diese bei 3,75 Prozent – für Spitzenobjekte könnten allerdings weiter nachgeben. Besonders gefragt bei Anlegern seien die Premium-Häuser an Top-Standorten. Das Transaktionsvolumen in diesem Bereich konnte demnach um sieben Prozent auf knapp drei Milliarden Euro zulegen. Interessant dabei: Die vermeintlich etwas unattraktiveren B-Standorte wiesen 2019 ein Wachstum um satte 70 Prozent auf gut 1,9 Milliarden Euro auf. „Gerade außerhalb der Top-Standorte bietet der deutsche Hotelmarkt noch reichlich Potenzial für Investments zu äußerst attraktiven Renditen von bis zu 100 Basispunkten über Premiumniveau“, so der Bericht.


Aufgrund der hohen Auslastungen und der Tatsache, dass kaum Bestandsimmobilien zum Verkauf stünden, seien die Auftragsbücher der Projektentwickler gut gefüllt. Bis zum Jahr 2025 seien knapp 100.000 Zimmer in Bau. Bis 2022 sollen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München insgesamt rund 30.000 zusätzliche Zimmer entstehen. Inwiefern sich das zusätzliche Angebot – auch vor dem Hintergrund steigender Grundstücks- und Baukosten sowie Mieten für die Pächter – auf den Markt auswirken werde, bleibe abzuwarten.


Hotels gelten mittlerweile als etablierte Anlageklasse – zwei Angebote für Privatanleger verfügbar


Vor allem institutionelle Investoren schätzen die Vorteile von Hotelinvestments, die Initiatoren reagieren mit entsprechenden Spezialfonds etwa für Pensionskassen und Versicherungen. Doch auch bei Privatanlegern stoßen die Gästehäuser auf Interesse, denn stabile Cash-Flows – solvente Betreiber vorausgesetzt –, hohe Übernachtungszahlen und verschiedene Konzepte vom Luxushotel bis zum Low-Budget-Hotel, machen die Anlageklasse als Ergänzung im Portfolio attraktiv.


Aktuell in Platzierung ist ein Angebot von der Immac-Tochter DFV Deutsche Fondsvermögen, der AIF DFV Hotels Flughafen München. Investiert werden soll in zwei Airport-Hotels in München. Zum einen handelt es sich um das Mercure Hotel München Airport Freising, welches 1993 errichtet wurde. Das Vier-Sterne-Hotel bietet über 140 Gästezimmer und elf Suiten, im 1902 erbauten und inzwischen kernsanierten Nebengebäude befinden sich moderne Tagungsräume. Das zweite Investitionsobjekt, das Drei-Sterne-Hotel Ramada by Wyndham München Airport in Oberding, wurde 2001 errichtet. Beide Hotels zielen vor allem auf Geschäftsreisende und Tagungsgäste ab. Die Übernachtungszahlen an beiden Standorten sind nach Angaben des Initiators positiv. Wie bei Immac/DFV üblich wurde bei der Konzeption des AIF auf langfristige Mietverträge geachtet. Die Mietvertragslaufzeiten sind bis Ende Juni 2044 vorgesehen, die planmäßige Fondslaufzeit soll 2034 enden. Immac prognostiziert Auszahlungen in Höhe von fünf Prozent p.a. Die Mindestanlagesumme beträgt 20.000 Euro.


Hannover Leasing kann bereits Wertsteigerung verbuchen


In ein Hotel und ein Büro investiert hingegen der AIF Quartier West, Darmstadt aus dem Hause Hannover Leasing. Die Immobilie liegt innerhalb des neustrukturierten Areals „Technologiezentrum Rhein Main“ – einem der bedeutendsten Business- und Technologieparks Deutschlands. Das Hotel ist für 20 Jahre vollständig an die Odyssey Hotel Group verpachtet und wird unter der Marke „Moxy by Marriot“ mit 178 Zimmern, Restaurant und Konferenzraum betrieben. Die Büroflächen sind an vier Unternehmen aus den Bereichen Dienstleistung, Technik und Wirtschafts- und Steuerberatung längerfristig vermietet. Der AIF wurde mit einer Laufzeit von geplant zehn Jahren konzipiert. Prognostiziert werden laufende Auszahlungen (2019-2029) von durchschnittlich 4,1 Prozent p.a. Ein Beitritt ist ab 10.000 Euro möglich.


Stand Februar verzeichnet der Initiator für die Investitionsobjekte ein Wertsteigerung etwas oberhalb der Prospektprognose: Der bezahlte Kaufpreis wird mit 54.229.000 Euro angegeben, der letzte Gutachterwert lag nach Angaben von Hannover Leasing bei 55.400.000 Euro (21,1fache Jahresmiete). Die Wertsteigerung liegt damit bei rund 2,2 Prozent. „Die im aktuellen Marktumfeld realisierten Kaufpreisfaktoren für vergleichbare Immobilien liegen deutlich oberhalb des Wertansatzes. Zudem liegt die Büromiete von anfänglich 12,50 €/qm unterhalb der Marktmiete für Neubauten mit ähnlicher Ausstattung. Eine Neubewertung wird in 2020 vorgenommen“, so der Initiator gegenüber FondsDISCOUNT.de.  


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