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Immobilien als Kapitalanlage Flexibel diversifizieren mit Alternativen Investmentfonds

Immobilien als Kapitalanlage Foto: © KB3 / fotoliaEigenheim, Altersvorsorge oder Kapitalanlage. Wer in Immobilien investiert, muss sich vorher einen Plan machen.

Wer 50.000 Euro in Immobilien investieren möchte, kann schon mehrere alternative Investmentfonds (AIF) zeichnen und damit in verschiedene Marktsegmente einsteigen. Das Investment ist breiter gestreut als beim Eigenheim und das Risiko sinkt deutlich.


Eines steht fest: Die Immobilienpreise werden weiter steigen. Allein in Berlin fehlen bis 2020 mehr als 120.000 Neubauwohnungen, schätzt der Senat. Wer sich also aufgrund der oben genannten Hürden keine Eigentumswohnung leisten kann oder will, für den gibt es noch weitere Möglichkeiten, vom Immobilienmarkt zu profitieren, zum Beispiel mit Alternativen Investmentfonds (AIF). Diese ehemaligen Geschlossenen Fonds investieren oft direkt in eine Immobiliengesellschaft. Ein großer Vorteil: Investoren benötigen weitaus weniger Eigenkapital als beim Kauf einer Immobilie. So sind die meisten AIF schon ab einer Mindestbeteiligung von 10.000 Euro zu haben. Die Immobiliengesellschaften wie Habona oder Patrizia erwerben die Objekte und beginnen mit Sanierungs- und Wertsteigerungsmaßnahmen. Auf das investierte Kapital wird während der Laufzeit eine jährliche Rendite prognostiziert, die weitaus höher liegt als die zwei bis drei Prozent für Eigentumswohnungen. In der unten aufgeführten Tabelle ist der Renditeüberschuss deutlich zu sehen.

Nicht umsonst sind Immobiliengesellschaften so euphorisch wie nie. „Nie wurde die Lage von den Immobilienunternehmen besser eingeschätzt“, schreibt Michael Voigtländer in einer aktuellen Studie zur Immobilienwirtschaft mit dem Titel: ‚Boom ohne Ende?‘. „In allen Segmenten wird sie mit einem Wert von mehr als 85 eingeschätzt, was bedeutet, dass der Großteil der Unternehmen seine Geschäftslage als gut ansieht. Der darüber hinaus positive Erwartungswert verdeutlicht, dass die meisten Unternehmen auch für die nächsten zwölf Monate eine Verbesserung der Geschäftslage prognostizieren, was angesichts der sehr guten Ausgangssituation bemerkenswert ist.“

Ein weiterer großer Vorteil der Alternativen Investmentfonds ist ihre breite Diversifikation. Die Gesellschaften entwickeln oft mehrere Objekte in einem Fonds, an mehreren Standorten und in unterschiedlichen Marktsegmenten. In der unten aufgeführten Tabelle sehen Sie einige Beteiligungen aus unterschiedlichen Immobilienmärkten im Überblick und im direkten Vergleich mit einem Investment in eine Eigentumswohnung.

NameLaufzeitMindestanlageAusschüttung p.a.
Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 055 Jahre10.000 Euro7,64 %
FLEX Fonds Select 113 Jahre10.000 Euro4,23 %
Crowdinvesting Exporo Schulzendorfer Str. (Berlin)2 Jahre500 Euro5,5 %
23. INP Deutsche Pflege Portfolio16 Jahre10.000 Euro4,64 %
One Group - ProReal Deutschland Fonds 43 Jahre10.000 Euro7,4 %
PATRIZIA Grundinvest - Stuttgart Südtor10 Jahre10.000 Euro4,5 %
Eigentumswohnung25 Jahre50.000 Euro (EK)2-3 %
Weitere Details zu den Beteiligungen finden Sie unter dem Artikel, Quelle: FondsDISCOUNT.de/DIW

Außerdem können Privatanleger gezielt Akzente in vielversprechenden Nischenmärkten setzen. Da wäre zum Beispiel der wachsende Markt für Pflegeimmobilien, der aufgrund des demografischen Wandels in den nächsten 30 Jahren nur noch attraktiver werden dürfte. Darauf setzt INP Investments bereits mit dem 23. INP Deutsche Pflege Portfolio.

Eine weitere Alternative ist der Markt für Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien: Selten waren die Voraussetzungen für Konsum so gut wie heute. Die niedrigen Zinsen treiben die Deutschen in den Einzelhandel sowie in die Fachmärkte und Fachmarktzentren. Habona setzt mit dem Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 05 auf diesen Trend, genau wie der FLEX Fonds Select 1.

Wer auf Wohnimmobilien setzen möchte, kann sich zwei Beteiligungen des Emissionshauses Project Fonds anschauen – Project Metropolen 16 und Project Wohnen 15. Die Zentral Boden Immobilien AG bietet mit dem ZBI Professional 10 auch die die Möglichkeit, in Wohnimmobilien zu investieren. Aber auch Gewerbeobjekte können für diesen Fonds angekauft werden. Hier die Eckdaten der Fonds inklusive einer Bewertung der Rating-Agentur Dextro im Überblick:

NameLaufzeit MindestbeteiligungDextro-AnalyseAusschüttung, p.a.
PROJECT Metropolen 169 Jahre10.000 EuroAA5,62 %
PROJECT Wohnen 1514 Jahre 10.000 EuroA+ 6,00 %
ZBI Professional 106 Jahre25.000 Euro AA-11,28 %
ZBI Regiofonds Wohnen 111 Jahre10.000 EuroA5,77 %
Weitere Details zu den Beteiligungen finden Sie unter dem Artikel, Quelle: FondsDISCOUNT.de

Natürlich gibt es bei den AIFs auch Risiken. Die Beteiligungsgesellschaft könnte pleitegehen oder die Auszahlungen könnten nicht in der gewünschten Höhe ausgeschüttet werden. Aber wer die oben erwähnten 50.000 Euro für eine Eigentumswohnung zur Verfügung hat, könnte den Betrag stattdessen schon in bis zu fünf unterschiedliche Immobilienmärkte investieren, sich ein breit diversifiziertes Portfolio zulegen und die Risiken entsprechend herabsenken – mit einer durchschnittlich prognostizierten Rendite, die deutlich höher liegt, als die der vermieteten Immobilie.

Neu am Markt – Crowdinvesting mit Immobilien
Weitere Stellschrauben, an der Privatanleger beliebig drehen können, sind die Laufzeit und die Beteiligungssumme. Dank neuer Investmentkonzepte wie Crowdinvesting öffnet sich der Immobilienmarkt auch für Anleger, denen nur sehr kleine Beträge zur Verfügung stehen. Mit Exporo sind Immobilieninvestments schon ab einem Betrag von 500 Euro möglich - und zwar in Form von Vermögensanlagen. Die Laufzeit beträgt meist etwa zwei Jahre oder auch weniger. Die Angebote sind aufgrund ihres flexiblen Marktzugangs so beliebt, dass sie in einigen Fällen schnell finanziert sind. So zum Beispiel beim Projekt Heidewinkel:

„Da wir mittlerweile über 2.000 aktive Anleger (bei ca. 15.000 Interessenten) haben, besteht eine recht hohe Grundnachfrage bei neuen Projekten“, sagt Exporo-Vorstand Simon Brunke im Gespräch mit FondsDISCOUNT.de. „Erfahrene Exporo-Anleger wissen mittlerweile, dass „kleinere“ Projekte (um die 500.000 EUR Volumen) schnell platziert sind und investieren daher umgehend nach Live-Schaltung.“ Verfügbar ist derzeit nur das Projekt Schulzendorfer Straße in Berlin-Mitte mit einer prognostizierten Rendite von 5,5 Prozent. „Wenn das Volumen bei ca. einer Million Euro liegt, lassen sich die Anleger ein paar Tage mehr Zeit, bis sie investieren“, erklärt Brunke. Exporo will nachlegen: Die nächsten Projekte lägen schon bei der BaFin zur Freigabe und sollen ganz bald online verfügbar sein.

Crowdinvesting eigne sich Exporo zufolge als Beimischung für ein gut aufgestelltes Anlageportfolio, auch in Kombination mit Immobilien-AIF, offenen Immobilienfonds oder Eigentum. Ein besonderer Vorteil sei „die extrem günstige Kostenstruktur der Onlinevermittlung, durch die der Anleger eine hohe Rendite erzielt, kein Agio zahlt und 100 Prozent seiner Anlage verzinst“, sagt Brunke. Der Anleger entscheide sich bewusst für ein konkretes Immobilienprojekt, welches ihm mit allen Fakten im Vorwege sehr transparent dargestellt werde. Ein weiterer Vorteil sei die Haftung: „Bei unseren Projekten steht immer ein Unternehmer dahinter, der mit Gewinn und eigenem Geld immer vor unseren Anlegern haftet“, hebt Brunke in unserem Interview ebenfalls hervor.

Am Ende jeder Beteiligung – ob es sich dabei um Crowdinvesting oder um einen Immobilien-AIF handelt – steht dem Anleger eine Rückerstattung des investierten Kapitals mit einer attraktiven Prämie in Aussicht. Aber auf eines müssen Beteiligungs-Investoren verzichten: Am Laufzeit-Ende können sie sich nicht in die eigenen vier Wände zurückziehen oder das Eigentum an die Kinder vererben. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Alternative Investmentfonds und Vermögensanlagen den Immobilienmarkt für Privatanleger flexibilisieren und diversifizieren. Finanzierungs- und Sanierungsrisiken werden somit deutlich gesenkt. Ähnliches galt lange Zeit auch für offene Immobilienfonds, zumindest bis die Gefahr zum Vorschein trat, was geschieht, wenn mein ein illiquides Asset in ein liquides Finanzprodukt pressen will.

Nähere Informationen dazu finden Sie hier:
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25.10.2016,

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Auszug der wesentlichen Risiken Ausführliche Risikohinweise entnehmen Sie bitte den jeweiligen Verkaufsprospekten.

  • Bei den vorgenannten Finanzprodukten handelt sich um Alternative Investmentfonds (AIF) nach dem Kapitalanlagegesetz bzw. Vermögensanlagen nach dem VermAnlG, deren wirtschaftlicher Erfolg nicht mit Sicherheit vorhergesehen werden kann. Geplante Auszahlungen können geringer als prognostiziert oder gänzlich ausfallen.
  • Die Finanzprodukte sind nicht täglich handel- und/oder verfügbar. Die vorzeitige Veräußerbarkeit ist nur sehr eingeschränkt z.B. über sog. Zweitmarkt-Plattformen möglich, da für diese Finanzprodukte kein einheitlich geregelter Markt existiert.
  • Es besteht ein Risiko hinsichtlich Änderungen der gesetzlichen und/oder steuerlichen Grundlagen.
  • Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption der Finanzprodukte sind allgemeiner Natur. Vor einer Beteiligung sollte der Anleger die konkreten Auswirkungen der Beteiligung auf seine individuelle steuerliche Situation überprüfen, es wird empfohlen, zu diesem Zweck einen Steuerberater zu konsultieren.
  • Grundsätzlich besteht ein Risiko der Insolvenz der Vertragspartner und/oder des Emittenten.
  • Es besteht das Risiko des Totalverlusts der Einlage zzgl. Ausgabeaufschlag und evtl. zusätzlichen privaten Vermögensnachteilen.

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