FondsDISCOUNT.de: Herr Jahn, der Nahversorgungsmarkt ist in Deutschland ein Wachstumsmarkt. Wie erklären Sie sich – trotz Digitalisierung und Online-Angebote – den Boom und die steigende Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs vor Ort? Wie haben sich die Ansprüche der Bevölkerung geändert?


Manuel Jahn: Wir arbeiten seit Jahren eng mit Marktforschern wie GfK zusammen und haben dabei sowohl gesellschaftliche wie auch technologische Trends im Blick: Die alternde Gesellschaft verlangt mehr Komfort und Qualität, das Smartphone macht Verbraucher informierter und ungeduldiger. Alles was schneller und besser mit der Shopping-App erledigt werden kann, wandert ins Netz. In Nahversorgungsimmobilien kann man nicht nur schneller und besser als mit jeder App Lebensmittel einkaufen, sie sind auch die neuen Treffpunkte vor der Haustür für die wachsende Zahl an kaufkraftstarken Alleinstehenden. Zudem bündeln diese Immobilien weitere Nutzungen wie Kinderbetreuung, Gastronomie oder Ärzte, die ebenfalls schwerlich digitalisierbar sind.


Habona ist klassischer Weise ein Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds. Nun wurde kürzlich der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland (DE000A2H9B00) aufgelegt. Warum hat sich Habona entschieden, jetzt über einen offenen Fonds auch das breite Publikum anzusprechen?


Die Deckung des täglichen Bedarfs unterliegt generell geringeren konjunkturellen Schwankungen. Im Gegenteil profitiert die wohnortnahe Grundversorgung von den gestiegenen Ansprüchen der Verbraucher bei immer geringerem Zeitbudget. Entsprechend ist das Segment gekennzeichnet von steigenden Ladenumsätzen, schöneren Läden und immer höheren Eigeninvestitionen der Mieter. In der Folge sehen wir 15-jährige Mietverträge und generell längere Standortcommitments, die stabile Cash-Flows langfristig sichern. Mit dem offenen Publikumsfonds können auch risikoaverse Anlegervon attraktiven Renditen dieser Assetklasseprofitieren.


In welchem Umfang soll investiert werden?


Das Zielvolumen soll in fünf Jahren bei 500 Millionen Euro liegen. Mit zunehmender Größe des Fonds werden auch die Einzeltickets größer. Um immer gut diversifiziert zu sein, kaufen wir in der Wachstumsphase noch kleinere Objekte bis zehn Millionen Euro. Später werden wir uns auch Stadteilzentren bis 50 Millionen Euro ansehen. Die Anzahl er Assets wird so auf gut 30 Stück anwachsen.


Und wo werden die Zielobjekte gesucht? In den A-Städten dürften bei weiter steigenden Immobilienpreisen kaum auskömmliche Renditen erzielt werden können.


Solange sich in den Top-7-Standorten viel Nachfrage um wenig Angebot reißt, wird die Preisspirale nicht enden. Im Nahversorgungssektor sprechen wir allerdings von den Top-28.000-Standorten, die ganz überwiegend außerhalb der zentralen Investmentschwerpunkte liegen und nur durch regionale Marktkenntnis erschlossen werden können. Habona hatte seit der Unternehmensgründung zehn Jahre Zeit, die notwendigen Beziehungen zur stark zersplitterten Verkäuferseite zu knüpfen. Diese Situation wirkt sich automatisch kaufpreisdämpfend aus. Nach intensiven Standort- und Objektprüfungen sind wir in der Lage, aus einem großen Angebot die Objekte mit dem besten Preis-Leistungsverhältnis auszuwählen.


Konnten auch institutionelle Investoren für den Habona Nahversorgungsfonds Deutschland gewonnen werden?


Institutionelle dürfen bei gleichen Rechten und Pflichten mitmachen. Unser Fonds wendet sich als Publikumsfonds aber an jedermann. Lediglich für die Seeding- und Aufbauphase werben wir aktiv institutionelle Tranchen ein, begrenzen diese aber auf einstellige Millionenbeträge, um Klumpenrisiken vorzubeugen. Unserer Erfahrung nach werden diese nur kurzfristig im Depot A geparkt, um dann sukzessiv an Private Banking Kunden ausplatziert zu werden.


Wie schätzen Sie die künftige Entwicklung in diesem Segment ein?


Wir stehen erst am Anfang eines langfristigen Aufwertungstrends der Nahversorgungsimmobilie. Nach den Vollsortimentern investieren auch die Discounter viele Milliarden in die Filialnetze. Um den wachsenden Ansprüchen der Verbraucher gerecht zu werden, wird laufend in das Konzept und die Immobilie vor Ort investiert. Koppelstandorte, also Immobilien, die Lebensmittelangebote, Gastronomie und Dienstleistungen bündeln, werden eine größere Rolle spielen. Bau- und Ausstattungsstandards werden sich weiter erhöhen, und damit auch die Investmentgrößen je Objekt. Und das Ganze trifft auf immer breitere Unterstützung der Politik,die die Nahversorgung als wesentliches Element für die Wahrung gleichwertiger und attraktiver Lebensbedingungen in Deutschland anerkannt hat.


Herr Jahn, wir danken Ihnen für dieses Gespräch!


Zur Person: Manuel Jahn ist Spezialist für die Entwicklung und Analyse von Einzelhandelsimmobilien. Bevor er im Jahr 2017 zu Habona Invest wechselte, war er für die Einzelhandelsberatung der GfK-Gruppe, für Banken sowie für Investoren bei der Bewertung von Immobilienkonzepten und der Auswahl geeigneter Immobilienstandorte, insbesondere im Bereich des  Lebensmitteleinzelhandels, verantwortlich. 


Anleger-Info: Über FondsDISCOUNT.de zeichnen Sie den Habona Nahversorgungsfonds Deutschland ohne Ausgabeaufschlag.