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Immobilien Investoren reißen sich um Handelsimmobilien

Immobilien Foto: © / .shock / fotoliaEin stabiler Einzelhandel macht Investitionen in Handelsimmobilien attraktiv.

Fachmarktzentren und innerstädtische Geschäftshäuser sind bei institutionellen Investoren besonders gefragt. Das Volumen von Handelsimmobilien übersteigt bereits zur Jahresmitte den Vorjahreswert. So profitieren Anleger vom guten Geschäftsklima.


Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien steuert auf einen Rekordkurs zu. Mit 9,8 Milliarden Euro übersteigt das investierte Volumen in 2015 bereits zur Jahresmitte das des gesamten Vorjahres 2014. Der Trend wird weiter anhalten: Rund 55 Prozent aller institutionellen Investoren wollen in den nächsten zwölf Monaten Einzelhandelsimmobilien zukaufen, lautet das Ergebnis des Hahn Retail Real Estate Reports 2015/2016.

Die Kauflaune der Investoren lässt sich auch an der aktuellen Renditenerwartung für die kommenden 12 Monate ablesen. Rund 60 Prozent der Befragten rechnen mit weiter sinkenden Ankaufrenditen. Im Vorjahr lag dieser Anteil bei lediglich 40 Prozent. Sinkende Renditen bedeuten, dass die Kaufpreise weiter steigen werden. Investoren sind also dazu bereit, mehr Kapital für Handelsimmobilien aufzubringen, auch wenn die Einnahmen aus den Mieterträgen gleich bleiben. „In Deutschland ist dies seit geraumer Zeit der Fall und unterstreicht die große Beliebtheit von Immobilieninvestments“, so eine Einschätzung der Hahn AG auf Nachfrage von FondsDISCOUNT.de

Fachmarktzentren im Fokus
Bei Neuinvestments bevorzugen rund 68 Prozent der Investoren den Kauf von Fachmarktzentren, noch vor innerstädtischen Geschäftshäusern (55 Prozent) und Shopping Centern (41 Prozent). Am Dienstag kaufte Immobilieninvestor Brookfield Porperty in dem Bereich mehrere Objekte im Wert von über einer Milliarde Euro am Potsdamer Platz in Berlin.

Für den Einzelhandel liegen Fachmarktzentren und innerstädtische Geschäftshäuser ebenfalls auf dem ersten Platz (je 32%). Dahinter folgen Shopping-Center (1%), Stand-Alone-Objekte (11%), Warenhäuser und Factory-Outlet-Center(je 3%). Der Fokus auf Fachmarktzentren überrascht nicht: Gemäß Vermietungsstatistik des weltgrößten Immobiliendienstleisters CBRE waren unter den aktivsten Einzelhandelsmietern der letzten Jahre ausschließlich Mieter aus dem Lebensmittel- und Drogeriehandel zu finden, die traditionell zu den wichtigsten Mietern im großflächigen Einzelhandel zählen.

Investoren gehen höheres Risiko ein
Bei der Rendite-Risiko-Neigung überwiegt nach wie vor die Präferenz für Core-Investments. Das sind Investitionen in hochwertige, bestehende Immobilien in etablierten Märkten. Meist handelt es sich dabei um Büro- und Handelsimmobilien, mit denen eine langfristige Investitionsstrategie umgesetzt wird und die als risikoarm gelten. 60 Prozent der befragten Investoren wollen in diese Risikoklasse investieren.

Darüber hinaus ist aber zu beobachten, dass die Risikobereitschaft der Investoren tendenziell zunimmt. So wollen 43 Prozent in Core-Plus-Strategien investieren, also in Immobilien, deren Standorte ein besonderes Entwicklungspotenzial aufweisen. Investoren suchen nach kurzen Mietvertragslaufzeiten, um bei Neuvermietungen durch die Steigerung der Mieterträge eine Wertschöpfung zu generieren.

Unter den Befragten Investoren in der Hahn-Studie interessieren sich 30 Prozent für Value-Add- (Vorjahr: 20%) und 13 Prozent für opportunistische Investments (Vorjahr: 7%). Beide Strategien sind mit einem erhöhten Risiko verbunden, als die Core und Core-Plus-Investments. Value-added-Investitionen finden in unterbewerteten Märkten mit unterentwickelten Objekten statt. Durch eine Renovierung und einen Mieterwechsel erhält das Objekt einen höheren Wert, der durch die Entwicklung der Region noch gesteigert werden kann. Opportunistische Investments sind auf Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial ausgelegt, das allerdings durch den Investor erst noch mit hohem Fremdkapital aufwändig entwickelt werden muss.

Aufgrund der stark angezogenen Ankaufspreise, weichen risikofreudige Investoren verstärkt auf Value-added- und opportunistische Investments aus. Die besondere Herausforderung liegt darin, diese Investments durch eine gezielte Entwicklung in Core-Strategien umzuwandeln. Dafür bieten Einzelhandels-Bestandsimmobilien wie Fachmarktzentren gemäß Hahn-Report große Potentiale, denn fast jedes zweite Objekt dieser Kategorie wurde länger als 15 Jahre nicht mehr saniert. Der Modernisierungsbedarf und damit auch das Marktpotenzial sind in Deutschland weiterhin unverändert groß.

Verfügbare Beteiligungen an Handelsimmobilien auf FondsDISCOUNT.de
NameKategoriePhaseLaufzeitMindestanlage
Kristensen Private INVEST 03Immobilien Inlandverfügbar15 Jahre 10.000,00 EUR
7x7 Sachwerte West IImmobilien Inlandverfügbar16 Jahre10.000,00 EUR
Real I.S. GrundvermögenImmobilien Inlandverfügbar14 Jahre 10.000,00 EUR
WealthCap Immobilien Deutschland 38Immobilien Inlandverfügbar10 Jahre10.000,00 EUR
WIDe Fonds 5Immobilien Inlandverfügbar10 Jahre10.000,00 EUR
Quelle: FondsDISCOUNT.de

Investoren setzen auf Stabilität beim Einzelhandel
Die Wertsteigerung von Handelsimmobilien erfolgt nicht nur durch Sanierung und Mieterwechsel. Auch der stabile Einzelhandel kann eine weitere Einnahmequelle für Investoren bedeuten. Nach Angaben der GfK erwirtschaftete der stationäre Einzelhandel in 2014 einen Umsatz von rund 408 Milliarden Euro. Für 2015 wird mit einem Umsatz in einer ähnlichen Größenordnung gerechnet. Die Verkaufsfläche entwickelt sich ebenfalls stabil. Je profitabler der Einzelhandel funktioniert, desto höher ist die Nachfrage nach Mietfläche für Geschäftsinhaber. Das macht wiederum steigende Mieten möglich.

Der digitale Wandel entzieht dem stationären Einzelhandel weit weniger Substanz, als zu befürchten war. Der GfK zufolge wird der Handel der Zukunft weiterhin hauptsächlich vor Ort stattfinden und nicht digital. Bis 2025 wird ein Online-Anteil am Gesamtumsatz des Einzelhandels von rund 15 Prozent erwartet. Für die einzelnen Branchen wird die Entwicklung aber sehr heterogen verlaufen. Für Lebensmittel- und Drogeriewaren wird der Online-Anteil gemäß Prognose in 2025 bei lediglich fünf Prozent liegen. Für die Sortimente Fashion und Lifestyle bzw. Freizeit und Sport werden hingegen Online-Anteile von weit über 30 Prozent erwartet.

Das spiegelt sich auch in der Meinung der Investoren wider. Bei der Lebensmittelbranche heben sie zu 78 Prozent die guten Zukunftsaussichten hervor. Die Branchen Drogerie und Textil werden zu jeweils 33 Prozent genannt. Bei den Bau- und Heimwerkermärkten unterstreichen 30 Prozent der Investoren die guten Aussichten im stationären Handel. Nur 23 Prozent erwarten gute Zukunftsaussichten für die Schuhbranche und nur 3 Prozent für die Unterhaltungselektronik.

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14.10.2015,

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