Immobilien gelten als krisensichere Sachwerte und sind bei den Anlegern besonders gefragt.  Das Immobilien-Dienstleistungsunternehmen Savills hat in mehreren Marktüberblicken veröffentlicht, wie sich die Gewerbe-, Wohn- und Investmentmärkte in Deutschland im Jahr 2018 entwickelt haben und was für das Jahr 2019 zu erwarten ist.


Gewerbeinvestmentmarkt


Im Rekordjahr 2018 flossen mehr als 60 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien, so viel wie nie zuvor. Es war das vierte Jahr in Folge mit einem Umsatz von mehr als 50 Milliarden Euro. „Das ist einmalig in der Geschichte des deutschen Investmentmarktes und verdeutlicht die starke Stellung der Bundesrepublik als sicherer Anlagehafen zusätzlich“, konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. Zwar rechnet Savills Research in 2019 mit einem verminderten Anlagedruck seitens der Investoren und daher mit einem leichten Umsatzrückgang. Trotzdem sieht Savills Research gute Chancen, dass die Marke von 50 Milliarden Euro auch 2019 übertroffen wird.


Die einheimischen Investoren haben ihre starke Stellung im vergangenen Jahr weiter ausgebaut. Mit 57 Prozent am Gesamtvolumen war der Anteil deutscher Käufer so hoch wie zuletzt im Jahr 2013. Umgekehrt haben US-amerikanische Investoren ihren Immobilienbestand um 4,3 Milliarden Euro verringert und waren damit die mit Abstand größte Nettoverkäufernation.


Das Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten verteilt sich auf Büro (27,1 Milliarden Euro), Einzelhandel (13 Milliarden Euro), Industrie/Logistik (6,7 Milliarden Euro), Hotel (2,9 Milliarden Euro), Entwicklungsgrundstücke (2,1 Milliarden Euro) und Sonstige (8,6 Milliarden Euro).


Hinsichtlich der Spitzenrenditen werden für Büros und Geschäftshäuser mit 3,1 Prozent die niedrigsten Renditen ausgewiesen. Etwas höhere Renditen bringen Fachmarktzentren (4 Prozent), Shopping-Center (4,2 Prozent) und Logistik (4,2 Prozent).


 


Top-6-Büromärkte


Ende 2018 standen in den Top-6- Bürovermietungsmärkten insgesamt rund 3,15 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Die Leerstandsquote lag damit bei 3,7 Prozent. Am geringsten ist der Leerstand mit 1,5 Prozent in Berlin. „Für Nutzer wird es immer schwieriger Flächen in der gewünschten Größen- und Lagekategorie zu finden, denn mittlerweile steht weniger Bürofläche in den Top-6-Märkten leer als durchschnittlich in einem Jahr umgesetzt wird“, berichtet Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills.


Die Mietpreise sind in den vergangenen zwölf Monaten kräftig gestiegen. Grund hierfür war einerseits eine weiterhin hohe Nachfrage und andererseits ein geringer Flächenzuwachs. Mit einem Flächenfertigstellungsvolumen von knapp 850.000 Quadratmeter lag dieser Wert in 2018 unter dem Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre, aber geringfügig über dem Vorjahreswert. Im Durchschnitt der Top-6-Märkte legte die Spitzenmiete daher um 4,2 Prozent auf 31,47 Euro pro Quadratmeter zu, die Durchschnittsmiete stieg um 6,8 Prozent auf 17,72 Euro pro Quadratmeter.


Hinsichtlich der Spitzenrenditen werden für Berlin, Frankfurt und München mit 2,9 Prozent die niedrigsten Renditen ausgewiesen. Kaum besser ist Hamburg mit drei Prozent. Es folgen Düsseldorf und Stuttgart in 3,3 Prozent sowie Köln mit 3,5 Prozent.


Die Nachfrage nach Büroraum dürfte in 2019 konjunkturbedingt weniger stark wachsen. Eine Entspannung der Marktsituation sieht Savills frühestens ab 2020, wenn das Flächenfertigstellungsvolumen auf über 1,9 Millionen Quadratmeter ansteigt.


 


Wohninvestmentmarkt


Am deutschen Wohninvestmentmarkt wechselten im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von rund 15,1 Milliarden Euro den Eigentümer. Der dritthöchste Jahresumsatz der letzten zehn Jahre. Nach Ansicht von Savills stellt sich die Situation am Wohnimmobilienmarkt aus Investorensicht angesichts angespannter Mietwohnungsmärkte und einer weiterhin zu geringen Neubauaktivität nach wie vor positiv dar. So wird auch das Jahr 2019 von einer hohen Investmentaktivität geprägt sein und ein Volumen von erneut etwa 15 Milliarden Euro scheint möglich.


Die anhaltend starke Anziehungskraft des Wohnimmobilienmarktes auf institutionelle Investoren zeigt sich nach Ansicht von Savills auch anhand einer Vielzahl erstmals in Erscheinung getretener Käufer. So waren von den im Jahr 2018 namentlich bekannten Käufern fast 38 Prozent zum ersten Mal innerhalb der vergangenen zehn Jahre als Wohninvestoren in Deutschland aktiv.


Das Transaktionsvolumen nach Standorten verteilt sich auf A-Städte (6,2 Milliarden Euro), B-Städte (2,2 Milliarden Euro), C-Städte (2,0 Milliarden Euro), D-Städte (1,2 Milliarden Euro) und Sonstige (3,4 Milliarden Euro).


 


Ausblick Immobilienmarkt Deutschland


Savills hat ermittelt, dass institutionelle Investoren in den zurückliegenden zehn Jahren deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien für eine halbe Billion Euro gekauft haben (Wohnimmobilien für 120 Milliarden Euro, Gewerbeimmobilien für 380 Milliarden Euro). Dieser Nachfrageschub trieb die Preise in ungeahnte Höhen. Die Immobilienkapitalwerte praktisch aller Nutzungsarten haben sich in dieser Zeit etwa verdoppelt und damit durch die Bank neue Rekordwerte erreicht.


Dieser Boom, da ist sich Savills fast sicher, geht nun zu Ende. „Weitere geldpolitische Stimuli, die in den vergangenen Jahren zu einer Renditekompression in bisher nicht gekanntem Ausmaß geführt haben und aus dem Zyklus einen Superzyklus gemacht haben, werden ab dem kommenden Jahr höchstwahrscheinlich ausbleiben“, begründet Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills, diese Erwartung. Das heißt aber nach Meinung von Savills nicht, dass es ab jetzt talwärts geht. „Stattdessen wird der Aufwärtstrend sich fortsetzen“, so Pink weiter. Zwar wird die geldpolitische Normalisierung dem Superzyklus viel von seiner Dynamik nehmen. Allerdings wird der laufende Zyklus anders als der letzte nicht von Fremd-, sondern von Eigenkapital getrieben. Daher dürfte der Bremseffekt, den Zinserhöhungen über den Finanzierungskanal auslösen, relativ gering sein, so Savills.


Die Zinswende taugt folglich nicht für ein Bedrohungsszenario, gleichwohl wird eine restriktivere Geldpolitik nicht wirkungslos verpuffen. Savills rechnet mit drei Effekten:


1) Es wird weniger Geld in die Immobilienmärkte fließen,


2) Es wird keine zinsinduzierte Renditekompression mehr geben,


3) Die Anfangsrenditen sinken nur noch in jenen sektoralen und regionalen Teilmärkten, in denen starke Fundamentaldaten die Mietwachstumsaussichten verbessern.


 


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