Ausgangspunkt der Renditekennzahlen offener Immobilienfonds in den einzelnen Geschäftsberichten ist der so genannte Bruttoertrag. Aller hier betrachteten Fonds erzielen aktuell relativ ähnlich hohe Erträge. Sie liegen in einer Spannweite von 4,70 bis 6,10 Prozent. Große Unterschiede gibt es hingegen bei den Bewirtschaftungskosten. Darunter fallen insbesondere die nicht umlegbaren Betriebs-, Instandhaltungs- und die Immobilienverwaltungskosten, aber auch die Vermietungskosten. Die oft hohen Vermietungskosten sollen die aktuelle Vermietungsquote stabilisieren und gegebenenfalls noch steigern. Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei Vermietungen marktübliche Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse für die Mieter gewährt. Dieser Aufwand belastet kurzfristig die Ertragslage der Fonds und soll mittel- bis langfristig die Ausschüttungsbasis durch Erwirtschaftung von ordentlichen Mieterträgen sichern. Hohe Bewirtschaftungskosten hat zum Beispiel der Wertgrund WohnSelect Deutschland (ISINI: DE000A1CUAY0 ) mit 2,20 Prozent und der hausInvest (ISIN: DE0009807016 ) mit 1,90 Prozent. Wirklich günstig ist hingegen der grundbesitz Europa (ISIN: DE0009807008 ) mit lediglich 0,40 Prozent.


Einen wesentlichen Renditebeitrag steuern mittlerweile auch die positiven – durch gutachterliche Bewertungen ermittelte - Wertänderungen der Immobilien bei. Erfreulich hohe Ergebnisbeiträge liefern hier die Immobilien des Wertgrund WohnSelect Deutschland mit 3,5 Prozent sowie des Industria Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8 ) mit drei Prozent. Beide Fonds profitieren von den aktuell hohen Preissteigerungen für Wohnimmobilien in Deutschland. Vergleichsweise gering fallen die Wertänderungen beim grundbesitz global mit 0,4 Prozent aus.


Aufgrund der niedrigen Darlehenszinsen können die Fonds aus der Zinsdifferenz zwischen Miet- und Darlehenszinsen einen Zusatzertrag generieren. Besonders hoch ist dieser Leverageeffekt mit 1,4 Prozent beim KanAm Leading Cities (ISIN: DE0006791825 ). Der hausInvest kann hingegen nicht vom aktuell niedrigen Zinsniveau profitieren. Der Ergebnisbeitrag aus der Finanzierung beträgt Null.


Durch die internationale Streuung der Investitionsstandorte gewinnt das Währungsmanagement zunehmend an Bedeutung. Deutlich wird dies vor allem an den derzeit volatilen Devisenmarkten und den Zinsdifferenzen zwischen Europa und Amerika. Bei den meisten der hier betrachteten Fonds spielte das Thema aufgrund des Fokus Deutschland und Europa keine Rolle. Bei den international ausgerichteten Fonds kostete das Währungsmanagement allerdings Rendite. Beim grundbesitz global schlug dies mit (-) 1,3 Prozent zu Buche, beim hausInvest mit (-) 0,4 Prozent.


Eine wesentliche Renditebremse ist nach wie vor die (hohe) Liquiditätshaltung in den einzelnen Fonds. Mit diesen Geldern kann aktuell kaum noch ein Ertrag generiert werden. Im Gegenteil, viele Fonds weisen sogar Negativzinsen aus. Der Wertgrund WohnSelect Deutschland erzielte mit den Liquiditätsanlagen einen Negativertrag von (-) 0,3 Prozent, der KanAm Leading Cities verzeichnete eine Negativverzinsung von (-) 0,2 Prozent. Positiv fallen der grundbesitz global mit einem Ertrag von 1,4 Prozent und der Industria Fokus Wohnen Deutschland mit sogar vier Prozent auf. Beim Industria Fokus Deutschland stammen die Zinserträge allerdings aus Erstattungen gemäß Kaufverträgen im Zusammenhang mit Objekterwerben. Es dürfte sich also um einen Einmaleffekt handeln.


Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Fondsverwaltungskosten. Die Differenz aus „Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten“ und „Ergebnis gesamter Fonds nach Abzug der Fondskosten“ identifiziert die günstigen und teuren Fonds. Klassenprimus ist der Grundbesitz Fokus Deutschland. Hier gehen den Anlegern nur 0,6 Prozent verloren. Teuer ist hingegen der Industria Fokus Wohnen Deutschland mit 2,4 Prozent. Eine Besonderheit gilt es bei dem hohen Wert von 7,7 Prozent im Fall des Wertgrund WohnSelect Deutschland zu beachten. In dem hier maßgeblichen Geschäftsjahr wurde eine Vielzahl von Immobilien erfolgreich veräußert und Wertgrund hat eine erfolgsabhängige Vergütung erhalten. Diese beträgt 25 Prozent des fünf Prozent übersteigenden Betrages der Anteilwertentwicklung nach BVI-Methode eines Geschäftsjahres. Im vorliegenden Fall rund sechs Prozent.


Überblick über die Kennzahlen beliebter offener Immobilienfonds



(Quelle: Geschäftsberichte der Gesellschaften)


 


Nicht zuletzt aufgrund der nicht mehr vorhandenen Verzinsung der Liquiditätsreserve kontingentieren viele Anbieter aktuell die Ausgabe neuer Anteile. So können derzeit beispielsweise keine Anteile vom Wertgrund WohnSelect Deutschland und KanAm Leading Cities erworben werden. Der Industria Fokus Wohnen Deutschland ist hingegen seit 21. Januar 2019 in der Cash-Call-Phase. Das bedeutet, dass Anleger aktuell Anteile am Fonds zeichnen können. Wenn das entsprechende Eigenkapital zur Finanzierung der anstehenden Neuakquisitionen erreicht ist, wird die Ausgabe weiterer Anteile vorübergehend wieder ausgesetzt (Cash-Stop).