FondsDISCOUNT.de: Der LEADING CITIES INVEST (ISIN: DE0006791825) hält zu rund 80 Prozent Büroimmobilien im Depot. Soll das auch künftig so bleiben, gerade im Hinblick auf den Homeoffice-Trend?


Sascha Schadly: Unser offener Immobilienfonds für Privatanleger, der LEADING CITIES INVEST, ist auch in der Corona-Krise ein auf Büro fokussierter Fonds mit stabilem Portfolio. Unser Fonds verfügt über keinerlei Hotels und hat kaum Einzelhandelsflächen. Gerade deshalb wurde sein Rating von a+ AIF im Juni 2020 durch die renommierte Ratingagentur Scope erneut bestätigt – und das im Gegensatz zu 13 anderen offenen Immobilienfonds aus dem Universum von insgesamt 15 im deutschen Markt vertriebenen Produkten. Zudem verfügt der LEADING CITIES INVEST nach Einschätzung der Ratingagentur Scope auch über das beste Gewerbeimmobilienportfolio im Vergleich aller offenen Immobilienfonds – demnach das beste Büro-Portfolio in Zeiten von Corona. Krisen bieten aber auch Chancen – und wir prüfen auch antizyklische Zukäufe.


 


Und der Trend zum Homeoffice ändert darin nichts?


Die Corona-Krise wird einen beschleunigten Wandel hin zu mehr Homeoffice generieren und langfristig Effekte bei Büroimmobilien haben. Zur endgültigen Beurteilung dieser Entwicklung ist es aber noch zu früh. Ob der durch die Pandemie ausgelöste Homeoffice-Boom nachhaltige Auswirkung auf die Organisation von Arbeit haben wird, muss sich noch zeigen. Die vollständige Verlagerung ins Homeoffice ist kein universelles Modell. Es ist davon auszugehen, so eine Studie zu Homeoffice in Deutschland, dass sowohl Betriebe als auch Beschäftigte eine hybride Arbeitsform zwischen Homeoffice und Präsenzarbeit bevorzugen werden.


Gleiches gilt für die Auswirkung des Homeoffice auf die Flächennachfrage: Es ist zu erwarten, dass Abstandsregelungen, neue Formen der Zusammenarbeit (New Office) sowie der Trend, dass Büros immer mehr zum Hub für Mitarbeiter werden, vermehrtes Zusammenarbeiten in interdisziplinären Teams, wenn man im Büro ist, eher zu einer höheren Flächennachfrage führen können. Auch die Veränderung der Gesamtwirtschaft hin zu einer Dienstleistungsgesellschaft wird zu mehr Büronutzern führen. Das wird zur Folge haben, dass trotz geringerer Nutzung pro Unternehmen effektiv mehr Büroflächen nachgefragt werden. Wir als Anbieter von Büro-Immobilien haben diese durch Corona beschleunigten Entwicklungen nicht nur im Blick, sondern stellen uns auf mittel- und langfristige Trends in der Planung unserer Fonds natürlich ein.


 


Wie schätzen Sie das aktuell ein: Wird die Corona-Pandemie den Immobilienmarkt in Deutschland und Europa nachhaltig verändern?


Grundsätzlich kann sich auch der Immobilienmarkt der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung nicht entziehen. Im Rahmen der Risikobewertung gehen wir in der KanAm Grund Group davon aus, dass die Corona-Pandemie zu einer signifikanten Beeinträchtigung des Wirtschaftskreislaufes führt. Die Volatilität der Wertentwicklung bei offenen Immobilienfonds ist dabei deutlich geringer als bei Aktienfonds oder anderen liquiden Anlageformen. Während das Risiko kurzfristig im Wesentlichen in vorübergehenden Mietstundungen, Mietreduzierungen und Mietausfällen besteht, werden die mittel- bis langfristigen Auswirkungen wesentlich durch die Dauer der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie bestimmt. Wie stark offene Immobilienfonds von der Corona-Pandemie betroffen sind, hängt insbesondere von den Nutzungsarten, der regionalen Streuung sowie dem Branchen- bzw. Mietermix ab.


Der LEADING CITIES INVEST ist gut aufgestellt. Der Fonds ist europaweit in stabilen Märkten und guten Standorten investiert. Dabei ist er sowohl regional als auch über die Nutzungsarten und Mieterbranchen diversifiziert. Das Mieterportfolio verfügt auch in der aktuellen Situation über eine gute Bonität. Gerade wegen der Corona-Pandemie muss besonderes Augenmerk auf Branchen und Nutzungsarten gelegt werden, die unmittelbar von den Auswirkungen betroffen sind. Mit mehr als 30 Immobilien und aktuell rund 90 Mietern ist das Portfolio stark diversifiziert. Die gute Bonität der Hauptmieter sowie der hohe Anteil von Multi-Tenant-Immobilien tragen zur Risikoreduktion bei. Aktuelle Risikoanalysen sehen für den LEADING CITIES INVEST mit seinem diversifizierten Mieterportfolio mit guter Bonität nur knapp 11,8 Prozent des Mieterportfolios mit einem erhöhten Risiko. Der Fonds hat unter sieben Prozent Einzelhandel, kein Hotel, keine Insolvenzen bei Mietern, und nur 1,6 Prozent der Mieter haben um zeitweilige Mietminderung nachgesucht.


 


Das Krisenjahr 2020 hat der LEADING CITIES INVEST gut bewältigen können. Von welchen Renditen gehen Sie im laufenden Jahr aus?


Der ganzen Welt droht eine Rezession, die Wirtschaftskraft sinkt global. Durch diese Phase des negativen Wirtschaftswachstums müssen wir durch. Dies ist nicht die erste Krise, welche die KanAm Grund Group in ihrem 20-jährigen Bestehen gemeistert hat. Wir sind deshalb – glücklicherweise – auch Krisen-erfahren. Gerade in der Krise zeigen sich die Managementfähigkeiten. Mit signifikant negativen Entwicklungen rechne ich aber aufgrund der Qualität des Immobilien- und Mieterportfolios nicht. Der LEADING CITIES INVEST war in den vergangenen Jahren immer im Spitzenfeld oder an der Spitze vergleichbarer Produkte in Deutschland. Und nach allem, was wir heute sehen und einschätzen können, wird er dies auch in Zukunft bleiben.


 


Im Fonds ist die sogenannte CashCall-Strategie implementiert. Können Sie das kurz erläutern? Welche Vorteile hat das für die Anleger?


Bei allen Akquisitionen für den LEADING CITIES INVEST setzt das Fondsmanagement die von KanAm Grund entwickelte CashCall-Strategie ein. Diese Strategie bezweckt zum Vorteil der Anleger, dass Mittelzuflüsse in den Fonds zeitnah zu geplanten Immobilienakquisitionen stattfinden. So will das Fondsmanagement verhindern, dass es zu einer Verwässerung der Immobilien und damit der Fondsrendite durch die aktuell negative Liquiditätsverzinsung kommt.


 


Im Anlagefokus stehen bedeutende europäische Metropolen. Wie identifizieren Sie eine Immobilie mit Potenzial?


Vor einer Investitionsentscheidung klärt das Fondsmanagement möglichst viele Punkte rund um die Immobilie. Zu diesem Zweck hat die KanAm Grund Group zwei Modelle entwickelt, die eine strukturierte und umfassende Analyse der Immobilienmärkte und der Immobilie ermöglichen. Für die Standortuntersuchung kommt das im Rahmen des KanAm Grund-Immobilienmarkt-Researchs entwickelte City-Scoring Modell (C-Score) zur Anwendung. Es identifiziert attraktive Investitionsstandorte mit bestmöglichem Rendite-/Risikopotenzial.


Die Kriterien von C-Score basieren auf über 7.300 wissenschaftlich ermittelten und anerkannten Einzeldaten. Mit ihnen werden aktuell 131 Städte in 44 Ländern anhand von Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, Standortattraktivität, Innovationskraft, Lebensqualität, Infrastruktur und Umweltstrategie sowie der Immobilienmarktlage auf ihre Entwicklungschancen untersucht. Die Ergebnisse der laufenden Untersuchung fließen kontinuierlich in die Entscheidung über die nächsten potenziellen Investitionsstandorte für den Fonds mit ein.


Um an ausgewählten Investitionsstandorten infrage kommende Immobilien in ihrer Qualität und Eignung beurteilen zu können, arbeitet das Fondsmanagement mit dem sogenannten Property Selection Modell (PSM). Das Portfoliomodell analysiert über 100 Parameter eines Objekts wie Mikrolage, Objektqualität, Mieter und Performance. Gleichzeitig hilft es dabei, die Auswirkungen einer möglichen Investitionsentscheidung auf das Gesamtportfolio des Fonds zu ermitteln. Durch die daten- und faktenbezogene Untersuchung einer möglichen Investition mittels beider Modelle bietet der LEADING CITIES INVEST seinen Anlegern bestmögliche Renditepotenziale.


 


Ein wichtiger Punkt bei einer Kaufoption ist die Mieterstruktur. Welche Kriterien werden hier angewendet? Lassen sich beim LEADING CITIES INVEST eher Immobilien finden, wo langfristige Mietverträge gelten?


Bei den Immobilien des LEADING CITIES INVEST gilt – wie bei allen anderen – der Grundsatz Lage, Lage, Lage. Aber hinzu kommen natürlich auch – wir sprachen schon davon – die Bonität der Mieter, der Branchenmix und je nach Objekt die Laufzeit der Mietverträge. Ich darf ein aktuelles Akquisitions-Beispiel nennen:  Hamburg, Hammer Straße. Auf den gut 16.000 Quadratmetern hat der Stadtstaat Hamburg verschiedene Lokalbehörden untergebracht. Das moderne Gebäude ist langfristig vermietet. Aufgrund des offenen, sehr funktionalen Zuschnitts, der hohen Flächenflexibilität und der Lage ist aber in der Nachvermietung eine Vielzahl von Bürokonzepten möglich. Mit der Hammer Straße wird der Standort Deutschland im LEADING CITIES INVEST gestärkt. Das Immobilienportfolio wird sowohl geografisch als auch in der Mieterstruktur weiter diversifiziert und die Standortqualität auf ihrem hohen Niveau gefestigt. Der LEADING CITIES INVEST ist überwiegend in Objekte mit der Nutzungsart Büro investiert. Das ohnehin moderate Mieterausfallrisiko wird mit der Stadt Hamburg als langfristigem Mieter weiter reduziert.


 


Dem Thema Nachhaltigkeit kommt auch in der Fondsbranche eine immer größere Bedeutung zu. Offene Immobilienfonds scheinen diesbezüglich etwas hinterher zu hinken. Warum ist das so? Wie gehen Sie mit diesem Thema beim LEADING CITIES INVEST um?


Bereits seit 2019 stellen wir die Allgemeinflächen unserer Immobilien auf CO2-neutrale Energieversorgung um. Zugleich bestärken wir seitdem auch unsere Mieter darin, sich mit ihren Mietflächen an einem Rahmenvertrag hinsichtlich erneuerbarer Energien anzuschließen, um den Effekt aus der Energieumstellung unserer Immobilien zu erhöhen. Und schließlich richten wir auch beim Erwerb neuer Immobilien ein Augenmerk auf die vorhandene Energieversorgung, wobei wir erneuerbare Energien nachfragen. Auf diese Weise können wir auf Ebene des LEADING CITIES INVEST jedes Jahr rund 4.357 Tonnen CO2 einsparen. Außerdem erreichte der LEADING CITIES INVEST 2020 den „Green Star Status“ im GRESB Rating, dem führenden Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienunternehmen und Immobilienfonds.


Die KanAm Grund Group ist seit Jahren im Bereich Nachhaltigkeit aktiv. Die „KanAm Grund Group Goes Green-Strategie“ zielt auf Nachhaltigkeit auf Unternehmens- und Fondsebene. Das Augenmerk dabei liegt auf Energieeffizienz sowie klimaschonendem und ökologischen Wirtschaften. Hierzu ist die KanAm Grund Group unter anderem Mitglied der UN PRI und des U.S. Green Building Council sowie des ECORE ESG-Circle of Real Estate. Die Immobilien des Portfolios der KanAm Grund Group werden schon seit langem extern bewertet und die Zertifizierung nach neuesten Nachhaltigkeitsstandards angestrebt.


 


Herr Schadly, wir möchten uns herzlich für Ihre Auskünfte bedanken.