FondsDISCOUNT.de: Herr Kunz, Sie berichten derzeit ausführlich in Ihren Online Präsentationen über die Entwicklung am amerikanischen Immobilienmarkt im Bereich Office. Was tut sich aktuell?


FondsDISCOUNT.de: Microsoft hat gerade einen Mietvertrag in Atlanta Midtown über ca. 46.500 qm ausgehandelt, die Immobilienplattform Zillows hat in Atlanta zwei Stockwerke eines Bürohochhauses im Central Perimeter für 200 neue Mitarbeiter angemietet. Für 3.500 neue Mitarbeiter in den ganzen USA mietet Amazon derzeit Büroflächen an. Und Facebook hat beispielsweise einen Mietvertrag über ca. 68.000 qm Anfang August in Manhattan unterzeichnet. Dass namhafte Großkonzerne in der aktuellen Zeit ein so großes Engagement eingehen, ist eine sehr gute Nachricht. Es ist auch ein sehr positives Zeichen für die Zukunft der Büroimmobilien an sich.


Wie erklärt sich das in Hinblick auf die Annahme, dass sich die Arbeit zum Homeoffice verlagert?


Die Schlussfolgerung hieraus ist, dass das „Arbeiten aus der Ferne“ zwar ein nützliches Instrument ist, aber nicht annähernd ausreichend, um den Bedarf an einem physischen Büro wesentlich zu reduzieren. Eine Amazon-Sprecherin bringt es auf den Punkt: „Die Fähigkeit, sich mit Menschen zu verbinden, die Fähigkeit für Teams zu arbeiten, ad hoc zusammen – man kann es virtuell tun, aber es ist nicht so spontan. Wir freuen uns auf die Rückkehr zum Büro.“


Kommen wir auf ihr aktuelles Angebot zu sprechen. Vor Kurzem haben Sie den DNL Prime Invest I zum Club Deal gemacht. Mit der Präzisierung des Investitionsfokus weg von einem Alternativen Investmentfonds mit mehreren Objekten, hin zu einem ausgewähltem Club Deal, ändert sich naturgemäß auch die angestrebte Risikomischung. Wie bewertet die Kapitalverwaltungsgesellschaft diese Veränderung und wie kam es überhaupt zu der Entscheidung?


Wir haben in den vergangenen Monaten immer wieder starke Nachfrage in Bezug auf kleine und dafür exklusive Fonds erfahren. Mit dem DNL Prime Invest I. waren wir in der Lage diesen Wunsch nach Fonds mit Volumina von 20 bis 35 Millionen US-Dollar auch noch im laufenden Prozess umzusetzen und mit dem Wells Fargo Tower hatten wir die Gelegenheit! Künftig planen wir Investitionen in langfristig vermietete Class A-Immobilien mit weiteren Club Deals fortzuführen. Der Prime Invest I. stellt also den Anfang einer Reihe dar.


Unsere Kapitalverwaltungsgesellschaft, HTB, haben wir natürlich in diesen Prozess einbezogen. Ich zitiere einfach einmal HTB hierzu: „Aufgrund der bisherigen Prüfung der vorgelegten Unterlagen entspricht das Objekt Wells Fargo Tower den Anlagebedingungen und erfüllt aufgrund der Mehrmieterstruktur auch die Risikomischung nach § 262 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 KAGB.“ So hat es uns unsere Kapitalverwaltungsgesellschaft, HTB, am 30.07.2020 bestätigt.


Was qualifiziert die Immobilie Wells Fargo Tower dafür, jetzt den Auftakt der DNL Club Deal-Reihe zu machen?


Der Vermietungsstand beläuft sich auf 93,4 Prozent und der Ankermieter, Wells Fargo, hat trotz Corona in dieser LEED-zertifizierten Büroimmobilie in Columbia / South Carolina eine 5.000 qm große Mietfläche bis zum Jahr 2028 verlängert. Der US-Staatsanwalt ist seit 30 Jahren in dieser Immobilie ansässig und hat gerade seine Mietflächen auf circa 4.000 qm erweitert. Damit hat er insgesamt circa 16 Prozent der Mietfläche im Gebäude. Mit der Erweiterung der Mietfläche wurde auch dieser Mietvertrag um weitere fünf Jahre verlängert. Die kleineren Mieter befinden sich in Mietverhandlungen mit Glenfield. Konkret betrifft dies 13,27 Prozent der Gesamtfläche, deren Restlaufzeit vor 2022 endet. Für, laut heutigem Status, auslaufende Mietverträge wird Glenfield Sicherheiten beim Ankauf hinterlegen. Das alles unterstreicht auch die eingangs genannten Entwicklungen am amerikanischen Immobilienmarkt – speziell in unserem Wirkungskreis.


Übrigens: Wenn Sie sich ein lebendiges Bild von der Immobilie und ihrer Lage machen wollen, werfen Sie doch einmal einen Blick in unserem Video zum Wells Fargo Tower.


Der Tower stammt aus dem Portfolio Ihres Partners, Glenfield Capital LC. Erworben wurde der Wells Fargo Tower von Glenfield Capital im Jahr 2017. Was können Sie uns außerdem zum Objekt sagen?


Richtig, der Wells Fargo Tower wurde 2017 von Glenfield für 29 Millionen US-Dollar erworben. Zum Zeitpunkt des Ankaufs betrug der Vermietungsstand lediglich 75 Prozent. Zwischen 2017 und 2019 hat Glenfield die Immobilie aufwendig renoviert und vor allem die leerstehenden Flächen modernisiert, so dass der LEED Gold Standard* für das Objekt erreicht werden konnte. Mit diesen Wertsteigerung stieg auch die Nachfrage nach weiteren Mietflächen im Objekt. Sowohl Bestandsmieter haben zusätzliche Flächen angemietet als auch neue Mieter konnten gewonnen werden. Inklusive der umfangreichen Sanierungen hat Glenfield gesamt 9,3 Millionen US-Dollar investiert und heute beträgt der Vermietungsstand satte 93,4 Prozent.


Wie haben Sie den fairen Preis für die Übergabe an die Fondsgesellschaft ermittelt und warum trennt sich Glenfield von der Immobilie?


Wie bei einem AIF (Alternativer Investmentfonds) üblich, muss die Service-KVG, also HTB, beim Ankauf der Immobilie sämtliche Dokumente (Ankauf, Renovierung, etc.) prüfen. Hierfür muss Glenfield als Verkäufer das US-Wertgutachten vorlegen. Dieses Gutachten wird dann von einem deutschen Gutachter, der von der BaFin akzeptiert sein muss, bestätigt.


Als Projektentwickler hat Glenfield zum Einkaufszeitpunkt – also vor den baulichen Maßnahmen eine zweistellige Ankaufsrendite erzielt. Glenfield weist diese mit 14 Prozent aus. Nach dem Abschluss der Maßnahmen übernehmen wir die Immobilien nun zu einer Ankaufsrendite (nach Abzug von 4 Prozent für die Darlehenstilgung des Objekts) von 9,35 Prozent in den Fonds. Unsere Bruttorendite vor Kosten und Tilgung ist damit nahezu identisch der bisherigen Rendite von Glenfield.


Aus der freien Liquidität der Fondsgesellschaft von 9,35 Prozent leisten wir die prospektierte Vorzugsausschüttung von 7 Prozent an die Anleger. Es verbleibt eine Liquiditätsmarge von 2,35 Prozent im DNL Prime Invest I. Von diesen 2,35 Prozent werden die Kosten der deutschen KVG, also HTB als Kapitalverwaltungsgesellschaft, beglichen. Die Kosten für die KVG liegen unter 1 Prozent, so dass also auch nach deren Abzug noch eine auskömmliche Reserve im Fonds verbleibt.


Wenn wir später die Liquidation der Fondsgesellschaft durch die Veräußerung der Immobilie betreiben, kommt selbstverständlich zum Veräußerungserlös auch die angesammelte Liquiditätsreserve zur Zahlung. Alles was zum Auflösungszeitpunkt die Kapitalrückführung zzgl. der 7 Prozent Vorzugsausschüttung an die Anleger übersteigt, wird im Verhältnis 80 Prozent an die Anleger und 20 Prozent an den General Partner verteilt. Damit haben wir als DNL ein gleichgerichtetes Interesse mit unseren Anlegern, die Rendite sowohl beim Ankauf als auch während der Bewirtschaftung bis hin zum Abverkauf zu maximieren.


Lassen Sie uns noch einmal auf die Motivation von Glenfield Capital kommen, die Immobilie an die Fondsgesellschaft zu übergeben, gerade auch weil bei näherer Betrachtung kein erkennbarer Renditehebel für Glenfield besteht.


Ich zitiere dazu einfach mal den Analysten Philip Nerb, der unseren AIF betrachtet hat. Er fasst zusammen, dass Glenfield mit diesem ersten Geschäft mit DNL eine ähnliche Position am deutschen Markt bekommen möchte, wie DNL sie früher schon anderen US-Anbietern ermöglicht hat. Er ergänzt „Derzeit evaluiert Glenfield, nach eigener Aussage, mögliche Zielobjekte in einem Gesamtvolumen von rund 100 Milionen US-Dollar.“ Glenfield ist, auf den Punkt gebracht, daran interessiert in der Zusammenarbeit mit DNL weitere Liquidität zur Verfügung zu haben, um die sich bietenden Einkaufsgelegenheiten noch flächendeckender nutzen zu können und zusammen mit DNL ein starker Anbieter auf dem deutschen Markt zu sein. Dazu sollen den Investoren Club Deals mit jeweils nur einer konkreten Top-Büroimmobilie angeboten werden.


Um die Sicherheit der deutschen Anleger dabei auf ein Maximalmaß zu heben, haben wir uns ganz bewusst für die Platzierung einer Kapitalanlage nach den Regulierungen des Kapitalanlagegesetzbuchs – also als Alternativen Investmentfonds (AIF) – entschieden. Was das für Anleger bedeutet, bringt unsere Kapitalverwaltungsgesellschaft in Bezug auf die Preisermittlung im Ankaufsprozess wunderbar auf den Punkt: „Dem AIF ist es grundsätzlich nicht möglich, für einen Vermögensgegenstand einen Preis über Wert zu bezahlen. Der Wert wird entsprechend vor dem Ankauf zusätzlich von einem bei der BaFin registrierten deutschen Bewerter taxiert.“ Und in Bezug auf den Wells Fargo Tower ergänzt HTB: „Zur Realisation des Ankaufs wird ein Eigenkapital von rund 20 Millionen US-Dollar benötigt.“ Das Eigenkapital wird solange auf einem deutschen Treuhandkonto verwahrt, bis die Immobilie gekauft werden kann.


Damit wären wir schon beim letzten Punkt. Mit dem Wechsel zum Club Deal reduziert sich das einzuwerbende Eigenkapital von 50 Millionen US-Dollar auf neu, welche Summe?


Inklusive Erwerbs- und Platzierungsnebenkosten werden wir mit ca. 22 Millionen US-Dollar ausplatzieren. Aktuell beträgt der Platzierungsstand inkl. Reservierung ca. 11 Millionen US-Dollar. Das bedeutet, das noch einzuwerbende Eigenkapital beträgt ebenfalls ca. 11 Millionen US-Dollar.


Herr Kunz, besten Dank für das Gespräch.


Tipp: Hören Sie sich für weiterführende Informationen auch gerne die Aufzeichnung unserer Webkonferenz mit DNL an:


Zur Webkonferenz-Aufzeichnung 


Fondsdaten


- Art des Investments: Geschlossener Publikums – AIF


- Investitionsobjekt des AIF: Wells Fargo Tower, Columbia, South Carolina


- Mindestzeichnungssumme für Anleger: 10.000 US Dollar zzgl. 5% Agio


- Progn. Ausschüttungen: 5% p.a. Vorabverzinsung bis Ende 2020, 7% p.a. ab 2021, kumuliert 160% (vor Steuern)


- Geplante Laufzeit: geplantes Geschäftsende am 31.12.2026, spätestens 31.12.2029


 


Firmen Portrait


Die DNL Gruppe vermittelt seit 2002 sehr erfolgreich US-Investments und bietet hier sowohl privaten Investoren als auch institutionellen Anlegern, wie Family Offices, Banken und Versorgungswerken, die Möglichkeit, professionell in wertstabile und dennoch renditestarke Gewerbeimmobilien im Südosten der USA zu investieren.


Mit ihrem ersten KAGB-regulierten Alternative Investment Fund (AIF) legt die DNL Exclusive Opportunity GmbH & Co. KG ihren Fokus vor allem auf ertragreiche Gewerbeimmobilien aus dem Bereich Office und Retail und bietet ihren Anlegern eine Investitionsmöglichkeit in Immobilien mit großem Wertsteigerungspotential.


Unterstützend fungiert die DNL Atlanta One, LLC mit Sitz in Atlanta, welche die Interessen der deutschen Anleger in den USA vertritt und in enger Kooperation mit dem Asset Manager Glenfield Capital, Atlanta, zusammenarbeitet.


Deutsche Kapitalverwaltungsstelle (KVG) ist HTB.