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Auf ein Neues Comeback der Offenen Immobilienfonds?

Immobilien Foto: © Tiberius Gracchus / Fotolia.com

Gesetzliche Neuregelungen sollen Offene Immobilienfonds für Anleger wieder sicherer machen. Entsprechende Produkte sollen noch in diesem Jahr in den Vertrieb gehen.


Lange Zeit galten sie für viele private Anleger als ideales Investment: Offene Immobilienfonds. Denn anders als Geschlossene Fonds, bei denen die Mindestzeichnungssumme in der Regel 10.000 Euro beträgt, bieten Offene Fonds Kapitalanlegern die Chance, sich bereits mit vergleichsweise kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Hinzu kommt, dass sie eine breite Risikostreuung erlauben. Während Anleger bei direkten Immobilieninvestitionen – beispielsweise dem Erwerb einer Wohnung – ihr Kapital nur in ein einziges Objekt stecken, investieren Offene Immobilienfonds das eingesammelte Geld in viele verschiedene – meist gewerbliche – Objekte, etwa Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder ganze Stadt-Quartiere. Außerdem hatten Anleger bis Ende 2012 das Recht, ihre Anteile börsentäglich zurückzugeben. Sie mussten ihr Kapital also nicht über einen bestimmten Zeitraum binden, sondern konnten darüber ganz flexibel verfügen.

Die Branche in der Krise
Dieser vermeintliche Vorteil entpuppte sich jedoch im Dezember 2005 als handfestes Problem: Als die DB Real Estate bei ihrem Fonds grundbesitz-invest erhebliche Wertberichtigungen nach unten ankündigte, gerieten viele Anleger in Panik. Sie wollten ihre Anteile rechtzeitig vor der Neubewertung zu den bestehenden, höheren Preisen verkaufen. Die DB Real Estate konnte den Ansturm der Rückgabewünsche nicht bedienen und setzte die Rücknahme vorübergehend aus. Kurz darauf musste auch KanAm zwei Offene Fonds für eine gewisse Zeit schließen, nachdem die Ratingagentur Scope einen kritischen Bericht veröffentlicht hatte, in dem Anlegern der Verkauf ihrer Anteile nahegelegt wurde.
Diese beiden Fälle sollten nicht die einzigen bleiben. Als Folge der Finanzkrise zogen ab 2008 immer mehr Anleger ihr Geld ab. Ein Dutzend Offene Immobilienfonds musste die Rücknahme der Anteile verweigern. Viele von ihnen gerieten so stark in Schieflage, dass sie sich nicht mehr davon erholten und derzeit abgewickelt werden. Mehr als Grund genug für einige Branchenkenner, das Anlagevehikel Offener Immobilienfonds für tot zu erklären.

Neue Richtlinien für mehr Sicherheit
Doch nun zeichnet sich ein Comeback ab. Hintergrund ist das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das im Juli in Kraft getreten ist. Mit den Neuregelungen sollen Offene Immobilienfonds als Kapitalanlage wieder sicherer gemacht werden. So schreibt das KAGB unter anderem eine 24-monatigen Haltefrist sowie eine Kündigung von zwölf Monaten für alle Neuanleger vor. Das bedeutet, dass künftig alle Anleger, die neu in einen Offenen Immobilienfonds investieren, zwei Jahre warten müssen, bis sie ihre Anteile wieder verkaufen können. Zusätzlich müssen sie ein Jahr warten, ehe sie ihr Geld bei einem Verkauf erhalten. Damit sollen Offene Immobilienfonds stärker vor nicht planbaren Rückgaben geschützt und Liquiditätsengpässe sowie etwaige Schließungen verhindert werden.

KanAm als Vorreiter
Auf Basis des KAGB hat KanAm nun einen neuen Offenen Immobilienfonds konzipiert: Den LEADING CITIES INVEST, der bereits von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genehmigt ist und noch in diesem Jahr starten soll. Investitionsziel sind die großen Weltmetropolen. Nach Eigenaussagen von KanAm soll hierfür ein neues Scoring-Modell genutzt werden, mit dem relevante aktuelle und prognostizierte Wirtschafts- und Sozialdaten internationaler Städte und Regionen zusammengeführt werden. So sollen laut KanAm die vielversprechendsten Investitionsstandorte identifiziert werden.
Neben KanAm möchte auch die SEB Asset Management einen Neustart wagen. Wie der Immobilienbrief berichtet, sind gleich zwei Produkte in Planung, die unterschiedliche Anlagestrategien verfolgen: Der erste Fonds solle in klassische Core-Objekte investieren, also vorwiegend in inländische Immobilien, die sich durch gute Lagen, lange Mietverträge und Mieter mit hoher Bonität auszeichnen. Dafür könnten die Anleger mit moderaten Renditen von drei bis vier Prozent rechnen. Der zweite Fonds hingegen solle ein erhöhtes Rendite-Risiko-Profil haben. Er solle europaweit Immobilien ankaufen, aber auch Chancen außerhalb der EU nutzen. Dabei solle auf Immobilien in B-Lagen gesetzt werden, durchaus auch mit Mietleerständen, denn diese eröffneten Chancen bei der Anschlussvermietung. Dafür solle die Rendite bei fünf bis sechs Prozent, mittelfristig sogar bei sieben Prozent liegen.

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22.10.2013,

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