Rising Star Group Neuer Immobilien-Dachfonds

Das Schweizer Emissionshaus ist auf Alternative Investments spezialisiert und arbeitet ausschließlich mit renommierten Fondsmanagern zusammen. Auf was es bei Immobilieninvestments ankommt und worin sich die Rising-STAR-Beteiligungskonzepte von anderen Angeboten unterscheiden, erläutert der Geschäftsführer im FondsDISCOUNT.de-Interview.

FondsDISCOUNT.de: Herr Dr. Erhard, Ihr Haus ist seit mittlerweile zehn Jahren am Markt vertreten und gilt als führend unter den bankenunabhängigen Anbietern von Alternativen Investments. Den Schweizern sagt man ja gerne eine gewisse Neutralität und auch Unaufgeregtheit gegenüber äußeren Einflüssen nach. Spiegelt sich dies auch in Ihrer Investmentstrategie wider?
Frank Erhard: Wenn man darunter eine gewisse Resistenz gegenüber Moden oder Anlagetrends und den Versuch, die Märkte möglichst objektiv zu beobachten versteht: Absolut! Wir haben uns von Beginn an auf eine ganz bestimmte konzeptionelle Ausrichtung und nur wenige, dafür unserer Meinung nach aussichtsreiche Assetklassen spezialisiert. Unser Anspruch liegt darin, Produkte zu offerieren, die nicht alltäglich sind. Beispielsweise werden alle unsere Beteiligungen von einem international renommierten Manager aktiv betreut. Dies soll auch unser Unternehmensleitspruch „Invest with the best“ zum Ausdruck bringen: Bei uns investieren private Anleger gemeinsam mit Partnern, die zur internationalen Elite zählen. Wir eröffnen dem privaten Sparer exklusive Zugänge zu Märkten, die ansonsten institutionellen Großinvestoren vorbehalten sind. Der private Anleger befindet sich mit unseren Beteiligungskonzepten in einem illustren Kreis aus Industriellenfamilien, den Pensionskassen großer Unternehmen oder ausgewählten Versicherungen. Kurz gesagt: Mit unseren Fonds erhält der Anleger die Eintrittskarte zu einem exklusiven Club. Bei aller Exklusivität achten wir jedoch auf eine konservative Konzeption. So sind etwa alle unsere Beteiligungen als reine Eigenkapitalfonds konzipiert – Kredit- und Tilgungsrisiken fallen also schon mal weg. Und – auch das ist ein Markenzeichen unserer Produktreihen – wir bieten ausschließlich Dachfonds mit sehr breit gestreuten Zielinvestments an.

Rechnet sich diese Strategie auch für den Anleger? Ihre STAR Private-Equity-Fonds-Reihe umfasst bislang 13 Beteiligungsangebote, davon wurden acht als klassische Publikumsfonds platziert. Konnten Sie die erwarteten Wertsteigerungen realisieren?
Ganz klare Antwort: Unsere Strategie geht auf! Bisher hat keiner unserer Kunden Geld verloren. Unsere Fonds haben sich auch im Krisenjahr 2008 wacker gehalten, mittlerweile sind alle wieder auf Vorkrisenniveau. Wir führen nicht umsonst die Hitliste im Markt an, was die Verlässlichkeit und auch die Höhe der Ausschüttungen betrifft.

Aktuell in der Platzierung befindet sich der Immobilienfonds STAR Value III. Der Dachfonds plant mittelbare Investitionen in ein international gestreutes Portfolio bestehend aus über 100 Immobilienprojekten. Immobilien gelten als wertstabile Anlage und sind gerade in Krisenzeiten beliebt. Sie bewerben die Anlage sogar als „Antwort auf die Eurokrise“. Welche Sicherheitsmerkmale bietet Ihr Konzept?
Sehr viele Anleger sorgen sich derzeit um ihr Erspartes, die Inflationsängste stehen nun mal im Raum und die Zukunft des Euro ist ungewiss. In solch unsicheren Zeiten überzeugen Immobilien durch Verlässlichkeit und Rentabilität. Wohlgemerkt: Auch Immobilien können nicht alle möglicherweise eintretenden Entwertungsentwicklungen kompensieren – das zeigen auch historische Vergleiche – aber sie sorgen für Stabilität im Portfolio. Nun geht die Richtung bei den Immobilienpreisen seit geraumer Zeit steil nach oben – eine ganz logische Konsequenz aus dem Marktverhalten: Viele Anleger flüchten sich aus den beschriebenen Gründen in Immobilien und was am Markt besonders gefragt ist, wird teurer. Deshalb war es uns wichtig, günstige Einkaufsgelegenheiten zu identifizieren. Denn ob sich über den Kapitalerhalt hinaus noch Gewinne erwirtschaften lassen, hängt ganz wesentlich von den Einkaufsbedingungen ab. Interessante Immobilienmärkte finden Sie derzeit beispielsweise in bestimmten Teilen Asiens, Lateinamerika und in den USA, aber auch in Osteuropa. Diese regionale Diversifikation des Emissionskapitals bringt auch mit sich, dass wir insgesamt nur etwa 30 Prozent im Euroraum investieren werden und uns damit gegen weitere Erschütterungen in der Eurozone wappnen können. Neben der breiten Streuung und dem Verzicht auf Fremdkapital gewährleistet aber auch bei unserem aktuellen Fonds die Zusammenarbeit mit einem renommierten Fondsmanager, dass die Investitionen sinnvoll und mit viel Expertise getätigt werden.

Als Fondsmanager konnten Sie Quilvest gewinnen, die drittgrößte private Vermögensverwaltung am Markt. Wie kam der Kontakt zustande?
Für jeden unserer Fonds schauen wir uns eine Vielzahl an potenziellen Managern an. Um in unsere engere Auswahl aufgenommen zu werden, muss die Track Record der jeweiligen Gesellschaft stimmen. Neben rationalen, ökonomischen Kriterien spielen aber auch emotionale Faktoren eine Rolle – etwa, indem das Management prominente Referenzkunden oder eine überzeugende Historie vorweisen kann. Der Anleger muss sich sagen: „Hier möchte ich mit dabei sein!“ Mit Quilvest konnten wir einen Partner gewinnen, bei dem alles stimmt. Quilvest ist seit 1917 am Markt und konnte trotz einschneidender Krisen und zwei Weltkriegen das Vermögen der Gründerfamilie erhalten – ein überzeugender Beweis dafür, dass das Kapital umsichtig verwaltet und strukturiert wird. Wie immer bei unseren Fonds ist auch beim STAR Value III das Management selbst investiert, konkret sprechen wir hier über 40 Millionen US-Dollar. Nicht zuletzt sorgt ein finanzielles Engagement in einer solchen Größenordnung für absolute Interessenkonformität mit den Anlegern.

Sie investieren bevorzugt in Projektentwicklungen und Restrukturierungen. Auf den ersten Blick erscheint doch aber eine Bestands- bzw. Core-Immobilie viel attraktiver?
Hier kommt es eher auf den Blickwinkel an! Mit einer Bestandsimmobilie können Sie natürlich Projektentwicklungsrisiken vermeiden, eventuell haben Sie sogar einen bonitätsstarken Ankermieter, über den Einnahmen generiert werden. Allerdings sitzen Sie damit sozusagen am Ende der „Nahrungskette“. Alle Ertragsquellen der Immobilienbranche im Vorfeld gehen an Ihnen vorüber. Deswegen wollen wir den gesamten Wertschöpfungsprozess nutzen. Unsere Anleger partizipieren angefangen von der Erschließung des Baugrunds über die Projektierungs- und Bauphase bis hin zur Vermarktung an allen entscheidenden Stationen der Immobilienentwicklung. Attraktive Projekte finden Sie derzeit in aufstrebenden Volkswirtschaften wie Asien und Lateinamerika. In den USA und Europa wollen wir uns mehr auf die Phase der Restrukturierung konzentrieren. Im Vergleich zu klassischen Core-Investments lassen sich hier deutlich schnellere Kapitalrückflüsse erzielen.

Dachfondskonzept, breite Risikostreuung, ein aktives Management, das selbst investiert ist – diese Kennzeichen erinnern eigentlich mehr an einen Investmentfonds als an eine unternehmerische Beteiligung. Ist das Ihrer Meinung nach die Richtung, in die sich die Beteiligungsbranche über kurz oder lang entwickeln wird?
Ich denke schon. Zum einen wird das Thema Diversifikation künftig eine noch wichtigere Rolle spielen. Wer alles auf eine Karte setzen will und es sich finanziell leisten kann, sollte natürlich weiterhin geschlossene Fonds zeichnen können, die beispielsweise in ein einzelnes Schiff oder ein Flugzeug investieren. Wer jedoch mit nur einem Investment von verschiedenen Anlageobjekten, Märkten oder wie in unserem Fall Phasen im Immobilien-Entwicklungsprozess profitieren will, findet auch entsprechende Produkte. Solche Dach- oder Portfoliofonds werden meiner Einschätzung nach künftig an Bedeutung gewinnen, weil sie Risiken schon aufgrund ihrer Struktur minimieren können. Schwankungen in einem Bereich können durch Wertentwicklungen in einem anderen Teilbereich kompensiert werden – das ist ja der ganz klassische Ansatz eines offenen Investmentfonds. Ein weiteres Thema betrifft die Assetklassen an sich. Meiner Meinung nach werden sich langfristig nur zwei Anlageklassen im Markt beweisen: Immobilien und Private Equity. Immobilien, weil sie im Portfolio für Sicherheit und Rentabilität sorgen. Hier kommt es wie soeben beschrieben dann allerdings auf günstige Einkaufsgelegenheiten und eine bestmögliche Nutzung des Wertschöpfungspotenzials an. Auch Private-Equity-Fonds bedienen meiner Ansicht nach die beiden Kriterien Diversifikation und Kundennutzen in hervorragender Weise. Das Segment ist mittlerweile fest im Markt etabliert – in Deutschland hat dies etwas länger gedauert als in den USA – und dürfte weiter an Bedeutung gewinnen. Denn diese Form der Unternehmensfinanzierung macht einfach Sinn – für den privaten Anleger und für die Wirtschaft.

Herr Dr. Erhard, vielen Dank für das Gespräch!