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Geplante Änderungen im Steuerrecht OIFs drohen Nachteile

Geplante Änderungen im Steuerrecht Foto: © / ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss

Offenen Immobilienfonds könnten erhebliche steuerliche Nachteile drohen. Hintergrund sind geplante Verschärfungen im Investmentsteuergesetz.


Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat jüngst den Entwurf eines Anwendungsschreibens vorgelegt, das erläutert, welche Tätigkeiten offenen Fonds künftig erlaubt sein sollen, um von der sogenannten transparenten Besteuerung für Investmentfonds nach dem Investmentsteuergesetz (InvStG) profitieren zu können. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat die geplanten Änderungen als „neue Gefahren für offene Immobilienfonds“ bezeichnet. Im Gespräch mit FondsDISCOUNT.de erläutert Hans Volkert Volckens, Geschäftsführender Gesellschafter der Immobilis Trust GmbH und Vorsitzender des ZIA-Steuerausschusses, welche Risiken er sieht.

Herr Volckens, welche Vorteile hat die transparente Besteuerung und welche Folgen hätte es für offene Fonds und die Anleger, wenn die Fonds nicht mehr in den Genuss dieser Besteuerung fielen?
Bei der transparenten Besteuerung wird der Anleger im Grundsatz so gestellt, als ob er die Vermögensgegenstände direkt halten würde. So fällt auf Ebene des Fonds regelmäßig keine Steuer an. Er kann damit beispielsweise im Falle von ausländischen Immobilien, die er über offene Immobilienfonds hält, unmittelbar von Doppelbesteuerungsabkommen profitieren, die häufig das Besteuerungsrecht allein dem ausländischen Staat zuordnen. Würde die transparente Besteuerung wegfallen, könnten die Anleger nicht mehr in diesen Genuss kommen. Vielmehr droht den Fonds selbst eine Besteuerung mit 15 Prozent Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Gewerbesteuer.

Wie Sie jüngst in einer Mitteilung äußerten, halten Sie offene Immobilienfonds bei Umsetzung der geplanten Änderungen im Steuerrecht in ihrer Existenz gefährdet. Welche Verschärfungen halten Sie für besonders bedenklich?
Es soll Immobilienfonds nicht mehr erlaubt sein, Immobilien durch Baumaßnahmen zu entwickeln, also z.B. nach dem Auszug eines Mieters entsprechend der Bedürfnisse eines Nachmieters umzubauen oder – wie eigentlich politisch gewünscht – energetisch umfassend zu modernisieren. Im schlimmsten Fall wäre ein Fonds gezwungen, das Objekt ohne vorherige Revitalisierung und damit unter Wert zu vermieten. Dies wirkt sich natürlich negativ auf die Rendite der Anleger aus.

Auch die „Drei-Objekt-Grenze“ soll künftig für offene Immobilienfonds gelten. Was genau versteht man darunter?
Die Drei-Objekt-Grenze wurde ursprünglich zur Abgrenzung zwischen nicht steuerbaren Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus gewerblichem Immobilienhandel entwickelt. Die vom Bundesfinanzhof aufgestellte Grundregel besagt, dass eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung oder Herstellung verkauft werden.

Warum halten Sie diese Regelung aus Anlegersicht für problematisch?
Diese Grundsätze sind nicht ohne weiteres auf große Immobilienfonds übertragbar. So sind Fonds qua Gesetz verpflichtet, ihr Risiko zu diversifizieren und Investments in verschiedene Objekte zu streuen. Würde die Drei-Objekt-Grenze auch für sie gelten, könnte ein Fondsmanager nicht mehr aufgrund von Marktentwicklungen kaufen und verkaufen, sondern müsste sich nach den steuerlichen Haltefristen richten. Steuerliche Vorgaben sind jedoch selten immobilienwirtschaftlich sinnvolle Vorgaben. Im Übrigen gibt es auch in anderen Bereichen, wie dem REIT-Gesetz, vergleichbare Interessenkonflikte, die deutlich praxisgerechter gelöst wurden.

Verbände haben die Möglichkeit, dem BMF bis Ende August ihre Anmerkungen mitzuteilen. Für wie wahrscheinlich halten Sie es, dass Ihre Bedenken Gehör finden und offene Immobilienfonds auch weiterhin ein attraktives Investment für Anleger bleiben können?
Der ZIA wird dem BMF seine Bedenken mitteilen und Vorschläge für eine sachgerechte Abgrenzung unterbreiten. Wir wollen ebenso wie das Ministerium verhindern, dass ein aktiver Grundstückshandel im Mantel eines Fonds betrieben wird. Dabei dürfen jedoch die bewährten und wertsichernden Geschäftsstrategien der großen Immobilienfonds nicht beeinträchtigt werden. Erste Signale zeigen, dass das Ministerium durchaus gesprächsbereit ist. Das begrüßen wir und werden wie gewohnt konstruktiv mit dem BMF zusammenarbeiten.

Herr Volckens, vielen Dank für das Gespräch.
30.07.2014,

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