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Studie Wohnimmobilien statt Aktien und Anleihen?

Studie Foto: © / fotogestoeber / Fotolia.com

Wohnimmobilien hätten sich als stabile Kapitalanlagen bewährt und entwickelten sich sogar besser als Dax, MSCI World und Rex – damit eigne sich das Betongold als Alternative zu Aktien oder Anleihen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie.


Vermietete Wohnungen in Deutschland schneiden besser ab als Aktien und Anleihen, so das Ergebnis der Studie „Wohnimmobilienrenditen in Deutschland“, die das Analysehaus Bulwiengesa im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG durchgeführt hat. Für die Untersuchung wurden die Gesamtrenditen (Total Return) von Immobilienanlagen in 127 deutschen Städten über den Zeitraum von 1992 bzw. 1999 bis 2014 der Performance des Dax, dem deutschen Rentenindex „Rex“ und dem Weltaktienindex MSCI World gegenübergestellt. „In den letzten 20 Jahren ist die Relevanz von Wohnimmobilien aufgrund des günstigen Finanzierungsumfeldes für Kapitalanleger enorm gestiegen. Wir wollten in der Studie aber eine langfristige Analyse vornehmen und aufzeigen, wie sich die Investitionsmöglichkeiten über mehrere Zyklen hinweg verhalten haben“, erklärt Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG, die Herangehensweise.

Mietrenditen im Vergleich zu 10-jährigen Bundesanleihen
Die Analyse zeigt dabei eine wachsende Differenz zwischen Mietrenditen und den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Im Jahr 1999 ließen sich mit den Anleihen noch Renditen von 4,49 Prozent erzielen – im Jahr 2014 waren es gerade einmal noch 0,39 Prozent. Im gleichen Zeitraum sind die durchschnittlichen Mietrenditen für Wohnimmobilien in A-Städten nur geringfügig gesunken, nämlich von 4,32 Prozent auf 3,45 Prozent. „Deutsche Bundesanleihen gelten als risikoloses Investment. Das Risiko von Wohnimmobilien muss also durch eine höhere Rendite ausgeglichen werden. Dieser Risikozuschlag ist in den letzten Jahren immer stärker gewachsen“, erläutert Thomas Meyer. „Ende 2014 erzielten Anleger bereits 3,06 Prozentpunkte mehr Rendite mit Wohnimmobilien, ein deutliches Ergebnis“, so der Vorstand. Dabei habe sich das Risiko von Wohnimmobilien kaum verändert: „1999 waren Wohnimmobilien in den größten deutschen Städten ähnlich attraktiv wie heute. Selbst in den Krisenjahren 2008 und 2009 lagen die Mietrenditen noch über vier Prozent.“

Wohnimmobilien schlagen MSCI World und Rex
Weiter verglichen die Analysten den durchschnittlichen Gesamtertrag von Wohnimmobilien mit den Indizes MSCI World, der Aktien aus 23 Industrieländern enthält, und dem deutschen Rentenindex „Rex“. Demnach ließ sich mit Wohnimmobilien in A-Städten zwischen 1992 und 2014 ein durchschnittlicher Total Return (Mietrendite und Wertänderungsrendite) von 7,9 Prozent pro Jahr erwirtschaften. In B-Städten lag der Wert bei 8,3 Prozent pro Jahr. Damit schnitten Wohnimmobilien besser ab als die beiden Indizes: Mit dem MSCI World erzielten Anleger einen Total Return von 6,9 Prozent, mit dem Rex einen durchschnittlichen Gesamtertrag von 6,3 Prozent. Lediglich der Dax lag mit 10,0 Prozent p.a. etwa zwei Prozentpunkte höher, so die Studie. „Im 22-Jahres-Vergleich zeigt sich eine weitere Stärke von direkt gehaltenen Wohnimmobilien. Neben den langfristig erzielbaren Mieten stieg auch der Wert des Investments konstant“, beschreibt Meyer die Entwicklung. So lag die Wertänderungsrendite bei Wohnimmobilien in A-Städten in dem Zeitraum bei durchschnittlich 3,63 Prozent pro Jahr, in B-Städten bei 2,93 Prozent.

Wohnimmobilien deutlich schwankungsärmer als Dax und MSCI World
Neben der Rendite ist für viele Anleger auch die Volatilität eines Investments entscheidend. Die Studie zeigt, dass die Indizes Dax und MSCI World eine deutlich höhere Standardabweichung als deutsche Wohnimmobilien aufweisen: Während die Performance des Dax in den Jahren 1992 bis 2014 zwischen -26,7 Prozent und 44,5 Prozent schwankte, lag die Spannweite des Total Return von Wohnimmobilien in den 127 größten Städten bei -0,6 Prozent bis 15,4 Prozent. Die Performance des MSCI World bewegte sich in gleichen Zeitraum zwischen -42,1 Prozent und 30,8 Prozent. „Insbesondere in Krisenjahren zeigte sich die Stärke des ‚Betongoldes‘“, so Meyer. „Anleger, die in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auf Wohnimmobilien gesetzt haben, trafen genau die richtige Entscheidung.“ Als Beispiele nennen die Autoren das Jahr 2002 nach Dotcom-Blase und Terroranschlägen in New York. Der Dax lag damals bei -26,7 Prozent, Wohnimmobilien hingegen erzielten einen Total Return von 5,5 Prozent. Oder 2008: Im Jahr der Finanzmarktkrise lag die Dax-Performance bei -18,7 Prozent, mit Wohnimmobilien dagegen erwirtschafteten Anleger in den 127 größten deutschen Städten attraktive 8,9 Prozent.

Offene Immobilienfonds bieten breite Risikostreuung
„Die Analyse hat gezeigt, dass Wohnimmobilien eine ideale Diversifikationsmöglichkeit für private Kapitalanleger darstellen“, fasst Meyer die Ergebnisse zusammen und warnt gleichzeitig: „Niemand sollte sein gesamtes Kapital in eine einzelne Eigentumswohnung investieren. Das Risiko durch unkalkulierbare Instandhaltungskosten oder Leerstand ist vorhanden und muss berücksichtigt werden.“ Wer die Chancen von Immobilieninvestments dennoch nutzen möchte, findet am Markt eine Vielzahl an Offenen Immobilienfonds.


Speziell in deutsche Wohnimmobilien investiert zum Beispiel der Wertgrund WohnSelect D (WKN: A1CUAY). Der Fonds erzielte zuletzt zwölf bis 15 Millionen Euro Mittelzuflüsse. Um Altkunden zu schützen und mit dem Vermögen keine schlechten Objekte kaufen zu müssen, wurde der Anteilverkauf vorübergehend ausgesetzt. Die Wiedereröffnung erfolgt voraussichtlich Anfang 2016. Andere Fonds streuen ihr Vermögen europa- oder weltweit auf Immobilien verschiedener Nutzungsarten. Ganz oben in der FondsDISCOUNT.de-Top-Seller-Liste stehen derzeit der grundbesitz europa RC (WKN: 980700) und der hausInvest von Commerz Real (WKN: 980701) im Bereich weltweite Immobilieninvestments. Gemeinsam ist den Fonds, dass Anleger schon ab geringen Einstiegssummen am Immobilienportfolio partizipieren können.

Fazit: In deutschen Wohnimmobilien steckt Potenzial – entscheidend ist allerdings die Lage und die Vermietungssituation. Während die Direktinvestition in Wohnraum mit hohen Anschaffungskosten und Ausfallrisiken verbunden ist, bieten Offene Immobilienfonds Aussicht auf solide Erträge bei breiter Risikostreuung. Anleger sollten allerdings auch bedenken, dass die hier dargestellte positive Wertentwickung von Wohnimmobilien nicht zuletzt auf das derzeit sehr günstige Zinsniveau bei Immobilinefinanzierungen zurückzuführen ist. Wertentwickungen der Vergangenheit sind also auch hier keine Garantie für zukünftige Erträge. Sollte das Zinsniveau wieder steigen, müssen Wohnimmobilien neu bewertet werden. Eine breite Diversifikation über verschiedene Anlageklassen, z.B. Fonds, Aktien und Immobilien, kann Verlusten vorbeugen.
03.09.2015,

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  • Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Wer Ranglisten und Statistiken als Entscheidungsgrundlage für eine bestimmte Fondsanlage nutzen will, sollte auf die Voraussetzungen achten, unter denen derartige Rang- und Bestenlisten erstellt wurden.
  • Je nach Fondsart, Ausrichtung und Fondskonstruktion ergeben sich spezielle Risiken für den Anleger, z.B. Verluste durch Währungsschwankungen. Weitere Details entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt.

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