Definition


Bei einem geschlossenen Fonds in Form eines Publikums-AIF (alternativer Investmentfonds) handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, bei der Investoren einer Gesellschaft beitreten, um eine oder mehrere größere Sachwertinvestitionen gemeinschaftlich zu finanzieren. Daher ist das Fondsvolumen in der Regel begrenzt. Ist das geplante Volumen erreicht, wird der Fonds geschlossen und weitere Anteile nicht ausgegeben. Seit Einführung des KAGB im Jahr 2013 dürfen geschlossene inländische Investmentvermögen nur als Investment-Aktiengesellschaft mit fixem Kapital oder als geschlossene Investment-Kommanditgesellschaft aufgelegt werden.


Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein Immobilien-Sondervermögen im Sinne des KAGB. Die zum Sondervermögen gehörenden Immobilien stehen im Eigentum der Kapitalverwaltungsgesellschaft, die den Fonds aufgelegt hat. Das Sondervermögen ist allerdings von dem eigenen Vermögen der Kapitalverwaltungsgesellschaft getrennt zu halten.


 


 


Rechtsstellung


In der Vergangenheit wurden geschlossene Fonds ganz überwiegend als Kommanditgesellschaften (KG) aufgelegt. Die Investment-AG führt noch ein Schattendasein. Der Beitritt des Anlegers zu einer KG erfolgt entweder direkt als Kommanditist oder indirekt über einen Treuhänder. Sowohl dem Direktkommanditisten als auch dem Anleger, der über einen Treuhänder an der KG beteiligt ist, stehen bestimmte gesellschaftsrechtliche Rechte zu. Zentrale Rechte sind einerseits das Stimmrecht auf der Gesellschafterversammlung, mit dem die Anleger Einfluss auf die Entwicklung der Fondsgesellschaft nehmen können und das Kontrollrecht, das die Einsicht in die Bücher und Papiere der Gesellschaft gewährleistet.


Bei einem offenen Immobilienfonds gibt es solche Rechte nicht. Allerdings ist die Kapitalanlagegesellschaft innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet, einen Halbjahres- und einen Jahresbericht zu erstellen und über den Verlauf des Fonds zu berichten.


 


 


Rückgabe / Veräußerung von Anteilen


Eine ordentliche Kündigung oder Rückgabe von Anteilen an einem geschlossenen Fonds ist grundsätzlich nicht möglich. Der Anleger ist mit dem Beitritt zum Fonds an die bei Auflage des Fonds festgelegte Laufzeit gebunden. Es steht dem Anleger allerdings frei, seinen Anteil zu verkaufen. Dies ist zum Beispiel über Zweitmarktbörsen für geschlossene Fonds möglich.


Bei offenen Immobilienfonds gilt seit Inkrafttreten des KAGB eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Rückgabefrist von 12 Monaten. Die Möglichkeit der kurzfristigen Liquidierung der Anteile an einem offenen Immobilienfonds durch Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft besteht daher nicht. Für Altanleger, die ihre Anteile vor dem 22. Juli 2013 erworben haben, gibt es Ausnahmeregelungen. Darüber hinaus findet für manche offene Immobilienfonds ein Börsenhandel statt. Insoweit ist auch eine Veräußerung über die Börse möglich.


 


 


Haftung


Ein Kommanditist haftet persönlich gegenüber den Gläubigern des geschlossenen Fonds bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Früher entsprach die Haftsumme meist der vom Anleger zu leistenden Kapitaleinlage (Zeichnungssumme). Heute wird oft nur noch ein Bruchteil der Zeichnungssumme als Hafteinlage in das Handelsregister eingetragen. Die Haftung erlischt, soweit der Anleger seine Einlage mindestens in Höhe der Haftsumme geleistet hat. Die persönliche Haftung des Anlegers kann allerdings wieder aufleben, wenn der Fonds Ausschüttungen an den Anleger vornimmt, die nicht durch entsprechende Gewinne gedeckt sind. Soweit die Ausschüttungen an den Anleger den erzielten Gewinn übersteigen, zahlt der Fonds faktisch einen Teil der Einlagen der Anleger zurück. Dadurch kann die Einlage des Anlegers unter die eingetragene Haftsumme sinken, wodurch die Außenhaftung wieder auflebt.


Bei einem offenen Immobilienfonds gibt es kein vergleichbares Haftungsrisiko.


 


 


Diversifikation


Ein geschlossener Fonds investiert oft nur in eine oder einige wenige Immobilien. Ein seit Jahren bestehender offener Immobilienfonds hat oft eine zwei- oder dreistellige Zahl von Immobilien im Portfolio.


 


 


Steuerliche Aspekte


Ein geschlossener Immobilienfonds kann vermögensverwaltend oder gewerblich tätig sein. Bei vermögensverwaltender Tätigkeit erzielen die Anleger üblicherweise Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ferner kann ein möglicher Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Fondsimmobilie nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist steuerfrei vereinnahmt werden kann.


Bei einem offenen Immobilienfonds erzielen die Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen, die grundsätzlich der Abgeltungsteuer unterliegen. Steuerpflichtig ist allerdings nur ein Teil der Ausschüttung. Es gibt eine Teilfreistellung von mindestens 60 Prozent. Bei Fonds mit Schwerpunkt auf ausländischen Immobilien, sind es sogar 80 Prozent.


 


 


Risiken


Die immobilienspezifischen Risiken (Standortentwicklung, Vermietungsquote, Mieterbonitäten und Instandhaltungskosten) sind bei offenen und geschlossenen Fonds identisch. Aufgrund der größeren Diversifikation bei den offenen Immobilienfonds wirken sich dort allerdings einzelne Risiken weniger stark aus. Ein Währungsrisiko besteht dann, wenn im Ausland investiert wird und die Landeswährung nicht der Euro ist. Ein weiteres Risiko ergibt sich durch den Einsatz von Fremdkapital. Die Immobilien werden in der Regel nicht zu 100 Prozent mit Eigenkapital finanziert, sondern ein Teil des Kaufpreises wird über Fremdkapital aufgebracht. Die maximale Fremdkapitalquote darf bei geschlossenen Fonds 60 Prozent nicht übersteigen, bei offenen Immobilienfonds liegt die Schwelle bei 30 Prozent. Durch den Einsatz von Fremdkapital kann es zu einem positiven, aber eben auch zu einem negativen Leverage-Effekt kommen. Aufgrund der Mitspracherechte kann es bei geschlossenen Fonds zu einer Majorisierung kommen. Sind ein einzelner oder einige wenige Investor mit hohen Beträgen an einem Fonds beteiligt, so besteht das Risiko, dass diese durch eine Stimmenmehrheit auf der Gesellschafterversammlung einen beherrschenden Einfluss ausüben.


 


 


Chancen


Geschlossene Fonds können bei sorgfältiger Auswahl der Immobilien und Vertragspartner überdurchschnittliche Rendite erzielen. Sie halten – im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds – meist keine hohen Liquiditätsreserven und leiden daher nicht unter dem Verwässerungseffekt der unverzinslichen Geldhaltung. Ein geschlossener Fonds bietet ferner auch nach Wegfall der Verlustverrechnung mit anderen Einkunftsarten noch steuerliche Vorteile. Zum einen liegen die steuerlichen Ergebnisse gerade in den Anfangsjahren oft deutlich unter der in Aussicht gestellten Ausschüttung. Das erhöht die Nachsteuerrendite. Ferner ergibt sich bei Auslands-Immobilienfonds oft eine eher geringe Besteuerung im Ausland, in Deutschland können die Erträge aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens steuerfrei sein. Weiterhin möglich ist für geschlossene Fonds – im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds – die steuerfreie Veräußerung der Immobilie nach zehn Jahren.


 


 


Profil des typischen Anlegers


Ein geschlossener Immobilienfonds eignet sich für Anleger, die schon über ein gewisses Vermögen verfügen und ihr Geld bereits breit gestreut angelegt haben. Der Anleger sollte ferner über Sachverstand, Erfahrungen und Kenntnisse über Immobilienanlagen sowie über wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Grundzüge eines solchen Investmentvermögens verfügen.