Vereinfacht ausgedrückt besagt Paragraf 6b des Einkommenssteuergesetzes (EStG), dass steuerpflichtige Personen, die aus dem Verkauf eines bestimmten Wirtschaftsgutes – genauer: Grund und Boden, Aufwuchs inkl. Grund und Boden, Gebäude und Binnenschiffe – einen Gewinn erzielen, diesen auf den Kauf eines neuen Wirtschaftsgutes anrechnen können. Somit ist es möglich, den zu versteuernden Gewinn in der Jahresbilanz zu reduzieren. Wichtig zu wissen: Es handelt sich dabei jedoch lediglich um eine Steuerstundung – und nicht etwa eine Steuervermeidung.


Damit die Regelung zum Tragen kommen kann, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. So muss das verkaufte Wirtschaftsgut zum Veräußerungszeitpunkt „mindestens sechs Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte gehört haben“ – und auch die Neuanschaffung muss Teil des Anlagevermögens einer inländischen Betriebsstätte sein. In welche Art von Wirtschaftsgut man reinvestieren darf, hängt außerdem davon ab, was man verkauft hat.



Tabelle: eigene Darstellung


Die handelnde Person hat die Möglichkeit, entweder den Gewinn im Jahr der Veräußerung direkt auf eine Neuinvestition anrechnen zu lassen – oder aber für nachfolgende Jahre eine Rücklage zu bilden, um die stillen Reserven später auf ein in den Folgejahren erworbenes Wirtschaftsgut zu übertragen. Eine solche Übertragung von stillen Reserven vom veräußerten auf das neue Wirtschaftsgut verringert die Anschaffungskosten des Neuerwerbs in der Steuerbilanz des Steuerpflichtigen.


Die stillen Reserven müssen innerhalb der folgenden vier Wirtschaftsjahre im Rahmen einer Neuinvestition übertragen werden. Wird die §-6b-Rücklage vor Ablauf dieser Frist nicht für eine Neuinvestition verwendet, muss sie spätestens zum Ende des vierten Wirtschaftsjahrs gewinnerhöhend aufgelöst werden. Alternativ kann man sie auch vor Ablauf der Fristen ohne Neuinvestition gewinnerhöhend auflösen. Wird eine §-6b-Rücklage ohne Reinvestition aufgelöst, kommt es zu einer Gewinnerhöhung für jedes volle Wirtschaftsjahr, in welchem die Rücklage bestanden hat, um sechs Prozent des aufgelösten Rücklagenbetrags.


§-6b-Fonds


Anleger – wie beispielsweise Unternehmer, Landwirte oder Freiberufler –, welche eine zum Betriebsvermögen gehörende Immobilie veräußert haben oder bereits über eine §-6b-Rücklage verfügen, aber keine Möglichkeit zur Reinvestition sehen, können auf sogenannte §-6b-Fonds zurückgreifen. Hier kommt ihnen zugute, dass eine Übertragung der stillen Reserven nicht innerhalb desselben Betriebsvermögens stattfinden muss – eine Übertragung in eine gewerbliche Mitunternehmerschaft (Personengesellschaft), an der der Anleger beteiligt ist, ist ebenso zulässig. Als §-6b-Fonds eignen sich unmittelbar zunächst nur solche, die ihre Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen.


Eine Übertragung der stillen Reserven durch Reinvestition auf §-6b-fähige Fonds hilft Anlegern nicht nur dabei, ihr Gesamtvermögen durch Steuerstundung zu schonen – sie haben zusätzlich die Chance, mit dem Investment regelmäßige Einkünfte zu erwirtschaften. Finanziert sich ein §-6b-Fonds anteilig durch Fremdkapital, können Anleger zudem von einer Hebelwirkung Gebrauch machen. Dieser Hebel (auch Übertragungsfaktor genannt) ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Fondsobjektes einschließlich des Fremdkapitalanteils im Verhältnis zum gesamten Eigenkapital des Fonds – je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher die Hebelwirkung. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass ein höherer Fremdkapitalanteil immer auch ein höheres unternehmerisches Risiko mit sich bringt.


Verfügt ein §-6b-Fonds beispielsweise über einen Hebel von 150 Prozent, kann der Anleger bei einer Zeichnungssumme von 200.000 Euro stille Reserven in Höhe von 300.000 Euro übertragen.


Spezial-AIF ProReal Kapstadtring §-6b-fähig machen


Anleger in den Spezial-AIF ProReal Kapstadtring der One Group – ausschließlich für professionelle und semiprofessionelle Investoren geeignet – beziehen ihre Fondseinkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf den ersten Blick erfüllt das also nicht die Grundvoraussetzung, um als §-6b-fähig zu gelten. Bestimmte Gestaltungen können eine Qualifikation als steuerliches Betriebsvermögen des Anlegers und die Übertragung einer §-6b-Rücklage im Einzelfall möglich machen. Voraussetzung: Der Anleger gründet oder verfügt bereits über eine sogenannte gewerblich geprägte GmbH & Co KG.


Die One Group zeigt sich erfreut über die Entwicklung des ProReal Kapstadtring. Beim Investitionsobjekt des Spezial-AIF handelt es sich um ein ehemaliges Bürogebäude in der Hamburger City Nord, welches zu hundert Prozent an den Serviced-Apartment-Anbieter numa vermietet ist. Die Auslastung dieser Serviced Apartments, so die One Group, liege derzeit über der Prognose. Dadurch, dass der Mietbeginn zwei Monate früher als geplant stattfinden konnte, lägen auch die Mieteinnahmen über Plan. Auf der anderen Seite seien die Investitionskosten geringer als prognostiziert. So verwundert es nicht, dass der Spezial-AIF bereits zu 85 Prozent platziert ist.


Eine Investition in das Angebot ist ab einer Mindestanlagesumme in Höhe von 200.000 Euro möglich – es ist daher ausschließlich professionellen und semi-professionellen Investoren vorbehalten. Anlegern, die den Fonds für die Auflösung ihrer stillen Reserven nutzen wollen, stellt die One Group einen Hebel von ca. 137 Prozent in Aussicht. Bei einer Investitionssumme in Höhe von 200.000 Euro könnten somit stille Reserven in Höhe von 274.000 Euro übertragen werden.


Wie die One Group mitteilt, sind derzeit zwei §-6b-Angebote in Planung: ein Spezial-AIF für (semi-)professionelle Investoren und ein Publikums-AIF für Privatanleger.


Wichtiger Hinweis: Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig gesetzgeberischen Änderungen unterworfen sein, die sich negativ für den Anleger auswirken. Vor einer Anlageentscheidung sollte der Anleger die konkreten Auswirkungen der Investition auf seine individuelle steuerliche Situation überprüfen. Es wird empfohlen, zu diesem Zweck einen Steuerberater zu konsultieren.