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Exporo-Crowdinvesting Wie sich Anleger ihr eigenes Immobilienportfolio zusammenstellen

Exporo-Crowdinvesting Foto: © / Simon Brunke, Vorstand Exporo AG

Schwarmfinanzierung liegt im Trend, schon ab 500 Euro können sich Investoren an ausgewählten Immobilienprojekten beteiligen. Wie das funktioniert erklärt Simon Brunke, Vorstand bei der Exporo AG, im Interview.


FondsDISCOUNT.de: Herr Brunke, Immobilien stehen bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs, die Zugangsmöglichkeiten sind vielfältig. Sie bieten mit „Exporo“ eine Plattform für Crowdinvesting im Immobilienbereich an. Das klingt spannend! Wie genau funktioniert ein solches Investment?
Simon Brunke: Mit unserer Plattform für Crowdinvesting verbinden wir viele private Kapitalgeber, die als “Schwarm” einem Großanleger gleichgestellt sind. Dadurch ist es bei Exporo möglich, schon ab 500 Euro in Immobilien zu investieren. Der Ablauf: Für unsere Plattform wählen wir Immobilienprojekte aus, die wir mit den wichtigsten Informationen vorstellen, beispielsweise zu Sicherheiten, Projektentwickler, Laufzeit, Rendite und Standort des Objekts. Anleger können sich ein Projekt aussuchen, die Höhe ihres Investments festlegen und direkt zeichnen – alles komplett online. Nach der Fertigstellung des Projekts wird das Investment zuzüglich einer festen Rendite über einen Treuhänder zurückgezahlt. Bis es so weit ist, bleiben Investoren bei Exporo über den Projektfortschritt immer auf dem Laufenden.

Worin bestehen die Unterschiede im Vergleich zu Immobilienfonds und Immobilienbeteiligungen (geschlossene Fonds bzw. AIF)?
Bei Exporo entscheiden sich Anleger individuell für ein Immobilienprojekt – sie wissen also genau, wofür ihr Kapital verwendet wird, statt in einen “Blind Pool” zu investieren, wie es bei geschlossenen Immobilienfonds üblich ist. Zudem ist das über Crowdinvesting eingesammelte Kapital ein Nachrangdarlehen – das Darlehen wird direkt an den Projektträger vergeben und inklusive der festen Verzinsung nach Ablauf der Darlehenslaufzeit auch direkt an die Crowdinvestoren zurückgezahlt. Bei Immobilienfonds hängt die Rendite hingegen vom Erfolg des Fondsmanagements ab. Außerdem fällt bei uns kein Agio oder andere Gebühren an, die projektabhängigen Laufzeiten sind mit 18 bis 36 Monaten sehr kurz und man kann pro Projekt maximal 10.000 Euro investieren – der Anleger soll sich schließlich selbst ein Portfolio aufbauen mit direkten Beteiligungen.

Einige Projekte, etwa in Hamburg, Köln oder Berlin konnten auf diese Weise bereits finanziert werden, zum Teil sind die Investments bzw. Zinsen auch schon zurückgezahlt. Wie wählen Sie die in Frage kommenden Projekte aus, was qualifiziert eine Projektentwicklung als Exporo-Crowdinvestment?
Seit der Gründung von Exporo im Jahr 2014 haben wir 20 Projekte erfolgreich mitfinanziert, dafür über 22 Millionen Euro Kapital vermittelt und bereits fast sechs Millionen Euro an unsere Anleger zurückgezahlt. Über einen mehrstufigen Prozess filtern wir die Projekte heraus, die unserem hohen Qualitätsstandard entspricht – dabei achten wir besonders auf einen guten Standort, erfahrene Projektträger und solide Kapitalstrukturen mit nachweislich guter Gewinnspanne.

Wohnimmobilien in den deutschen Metropolen sind ja schon seit Längerem sehr gefragt, sprich: die Konkurrenz ist groß. Gibt es denn noch genügend Objekte, die für Sie in Frage kommen bzw. die sich angesichts steigender Preise noch rechnen?
Gerade in Großstädten entstehen extrem viele interessante Projekte, von denen wir dank unseres Netzwerks aus Bauträgern und Projektentwicklern zum Teil früh erfahren. Wir setzen allerdings nicht auf Masse, sondern prüfen genau, ob ein Projekt unsere Exporo-Standards in Bezug auf Standort, Qualität und Sicherheit erfüllen kann – erst dann kommt es für unsere Plattform in Frage. Momentan sieht es so aus, dass wir nur ca. zwei bis fünf Prozent der Projektanfragen zum Investieren freigeben. Da die Branche nach wie vor boomt, gehen wir stark davon aus, dass es auch zukünftig genügend geeignete Objekte für Exporo geben wird. Und neben der Projektentwicklung bleiben auch die Themen Bestand und Gewerbe sehr spannend. Das hat auch kürzlich eines unserer Gewerbeobjekte in Hamburg gezeigt: Die 380.000 Euro für das Hermes-Logistikzentrum waren innerhalb von nur 2,5 Stunden finanziert – Rekordzeit.

Was für Anleger natürlich immer von Interesse ist: Mit welchen Laufzeiten kalkulieren Sie und wie hoch sind die in Aussicht gestellten Zinssätze im Schnitt?
Die Zinsen liegen bei Exporo jeweils fest zwischen fünf und sieben Prozent p.a., abhängig vom Projekt. Unsere Laufzeiten sind kurz, meistens betragen sie zwischen 18 und 36 Monaten.

Was müssen Crowdinvestoren bei der Steuererklärung beachten?
Zinserträge über Crowdinvesting sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen in der persönlichen Einkommenserklärung anzugeben, sofern das Investment aus dem steuerlichen Privatvermögen erfolgt. Die Erträge unterliegen der Abgeltungssteuer, mit einem Steuersatz von maximal 25 Prozent, exklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Bleibt die Frage nach den Risiken – was kann bei einer solchen Projektfinanzierung grundsätzlich schief gehen? Was machen Sie zum Beispiel, wenn Sie nicht genügend Eigenkapital einsammeln können?
Bisher wurde jedes Projekt erfolgreich in voller Höhe finanziert und auch alle Rückzahlungen an die Anleger erfolgten planmäßig. Sollte nicht genügend Investitionskapital in dem vorgesehenen Zeitraum eingesammelt, also das Fundingziel nicht erreicht werden, kann der Zeitraum verlängert werden. Der Projektträger kann außerdem zustimmen, weniger Darlehen anzunehmen oder eine alternative Finanzierungsquelle zu nutzen. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, dass Großinvestoren aus dem Netzwerk von Exporo die Lücke bis zum Fundingziel schließen. Sollte es zu Verzögerungen bei der Fertigstellung eines Projekts kommen, besteht dennoch der Anspruch auf eine fristgerechte Rückzahlung der Darlehenssumme inklusive Verzinsung.
Weitere mögliche Risiken können erhöhte Baukosten durch Verzögerungen oder Fehlplanung sein oder geringere erzielte Verkaufspreise als ursprünglich geplant. Bevor wir ein Projekt zur Finanzierung freigeben, werden sowohl sämtliche Baukosten von unseren Profis nachkalkuliert (und dann mit einem Aufschlag versehen) als auch die möglichen Marktpreise berechnet (und dann mit einem Abschlag versehen). Es muss – neben vielen anderen Bedingungen – immer ein ausreichender Gewinn übrig bleiben, damit ein Projekt bei uns die Prüfung besteht. Entscheidend ist auch, dass wir nur Projekte finanzieren, bei denen Eigenkapital vom Darlehensnehmer vorhanden ist, welches immer vorrangig zu unserem Anleger haftet. Ein gravierender Unterschied zu vielen bekannten Anlagen, wo ein bezahltes Management lediglich mit fremden Geldern arbeitet!

Crowdinvesting klingt nach einem neuen Trend, mitmachen kann man schon ab 500 Euro Investitionssumme. Welchen Anlegertyp sprechen Sie vorwiegend an? Sind das eher erfahrene Anleger oder zum Beispiel auch jüngere Menschen, die gerne etwas ausprobieren möchten?
Beides. Einerseits sprechen wir erfahrene Anleger an, die online-affin sind und sich für Innovationen begeistern können. Meist kommt hinzu, dass sie in der momentanen Niedrigzinslage nach Alternativen zu klassischen Anlageformen suchen, in die sie das Vertrauen verloren haben. Andererseits sind wir durch das geringe Mindestinvestment und den sehr einfachen Ablauf auch für eine Zielgruppe interessant, die bisher noch nicht investiert hat. Sowohl Studenten als auch 80-Jährige legen bei Exporo Geld in Immobilien an.

Herr Brunke, vielen Dank für dieses Interview!

Tipp: Über FondsDISCOUNT.de zeichnen Sie die Exporo-Projekte zu Sonderkonditionen. Aktuelle Projekte sehen sie hier in der Übersicht: Exporo-Crowdinvesting
01.09.2016,

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