Deutsche Hotelimmobilien rücken in den Fokus von professionellen Investoren im In- und Ausland, wie eine aktuelle Studie der Immobilienberatung Jones Lang Lasalle (JLL) aufzeigt. Im ersten Halbjahr 2018 wurden der Studie zufolge Hotels im Wert von 1,9 Milliarden Euro erworben. Eine deutliche Steigerung, wie der Langzeitvergleich offenbart, denn zwischen 2006 und 2015 wurden pro Halbjahr durchschnittlich gerade einmal 764 Millionen Euro in diese Assetklasse investiert.


Bei Privatanlegern steigt das Interesse ebenfalls deutlich, was die Profis nicht überrascht: „Der große Charme von Hotelimmobilien besteht darin, dass sie nicht so management-intensiv sind wie Büro- oder Wohnimmobilien“, sagt Markus Müller, CEO des Emissionshauses Hannover Leasing. In der Regel gibt es in dieser Assetklasse einen Pächter mit einer sehr langen Vertragslaufzeit und somit eine fixe Pacht, die meist noch indexiert ist. Das bedeutet einen geringen Verwaltungsaufwand im Vergleich zu Büro- oder Wohnimmobilien, wo es bei Mieterwechseln zu einem zwischenzeitlichen Leerstand kommen kann. Vor der Anschlussvermietung können zudem bauliche Anpassungen oder Umbauten notwendig werden. Der bürokratische Arbeitsaufwand vor einer Neuvermietung entfällt ebenfalls.


Alle diese Aspekte sorgen für Kosten, die sich in letzter Konsequenz auf die Rendite auswirken. Bei Hotelimmobilien fallen diese Punkte (Anschlussvermietungskosten, Leerstände) weg. „In der Regel läuft ein Hotelpachtvertrag über 20 Jahre“, so Müller, also deutlich länger als die Regellaufzeit eines geschlossenen Publikums-AIF.


Das ist auch beim neusten Angebot von Hannover Leasing der Fall. Anlagegegenstand ist eine neue Büro- und Hotelimmobilie in Darmstadt. Das Hotel ist für die genannten 20 Jahre vollständig an die Odyssey Hotel Group ohne Sonderkündigungsrechte verpachtet und wird unter Marke „Moxy by Marriott“ betrieben. Insgesamt hat das Moxy Hotel eine Größe von etwa 5.758 Quadratmeter, die sich auf 178 Zimmer, den Lobbybereich im Erdgeschoss mit Restaurant sowie zwei Meeting-Räume aufteilen.


 


Attraktives Darmstadt


Am südlichen Rand des Rhein-Main-Gebiets gelegen ist Darmstadt mit seinen rund 160.000 Einwohnern als Standort deutlich attraktiver als zunächst vielleicht vermutet. Allein in 2018 stieg die Anzahl der Übernachtungen in der Wissenschaftsstadt um 5,7 Prozent auf 701.239, wie die FAZ Ende Februar berichtete. Somit fällt der prozentuale Zuwachs doppelt so hoch aus wie im hessischen Durchschnitt. Rund 80 Prozent der Übernachtungen entfallen auf Geschäftsreisende, berichtet die Zeitung weiter.


Genau auf diese Zielgruppe fokussiert sich auch das Moxy Hotel des Publikums-AIF, das prognosegemäß knapp 43 Prozent der Erträge des AIF erwirtschaftet soll. „In Darmstadt entstehen kaum spekulativ errichtete Neubauten, was sich in einer Büro-Leerstandsquote von rund 2,5 Prozent niederschlägt. Zudem punktet der Standort mit seiner Nähe zum Flughafen Frankfurt und der guten Anbindung an die Main-Metropole. Das lohnt sich für den Hotelbetreiber nicht nur zu Zeiten, in denen in Frankfurt gerade Messen stattfinden.“, erklärt Müller weitere Gründe, die für Darmstadt sprechen.


Da Lage das bekanntlich wichtigste Kriterium bei einer Immobilie ist, hat auch Hannover Leasing bei der Auswahl größten Wert darauf gelegt. Das Objekt liegt innerhalb des neustrukturierten Areals „Technologiezentrum Rhein Main“ – einem der bedeutendsten Business- und Technologieparks Deutschlands. Das rund 20 Hektar große Areal stellt heute einen modernen und etablierten Bürostandort dar. In der Nachbarschaft sind beispielsweise die Deutsche Telekom und die Europäische Organisation für die Satellitennutzung ansässig. Fußläufig ist das Europaviertel gut zu erreichen, auch der Hauptbahnhof ist nur wenige Gehminuten entfernt.


 


Steuerliche Behandlung der Beteiligung


Um das Risiko weiter zu senken, setzt Hannover Leasing nicht nur auf ein Objekt in dem AIF: Neben dem konsequent auf die Bedürfnisse von Geschäftsreisenden ausgerichteten Hotel, hält der AIF „Hannover Leasing – Quartier West, Darmstadt“ eine ebenfalls neu errichtete Büroimmobilie am selben Standort, die langfristig vermietet ist und rund 57 Prozent der Erträge einspielt. Die Büroflächen (rund 9.205 Quadratmeter) sind an vier Unternehmen aus den Bereichen Dienstleistung, Technik sowie Wirtschafts- und Steuerberatung vermietet. Außerdem liegt die Büromiete mit 12,50 Euro deutlich unter der Spitzenmiete für Neubauten in zentraler Lage


Der AIF wurde mit einer Laufzeit von geplant zehn Jahren konzipiert. Prognostiziert werden laufende Auszahlungen (2019 bis 2029) von durchschnittlich 4,1 Prozent p.a. und eine Schlusszahlung im Jahr 2029 in Höhe von 103,7 Prozent. Die Gesamtauszahlungen über die gesamte Laufzeit liegen laut Prognose somit bei rund 146,4 Prozent. Dass durch die Beteiligung keine gewerblichen Einkünfte, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen, die dem persönlichen Steuersatz unterliegen, ist für den Privatanleger grundsätzlich vorteilhaft. Beim Verkauf der Immobilien des AIF ist der ertragssteuerliche Veräußerungsgewinn nach derzeitiger Rechtslage steuerbefreit.


Das Emissionshaus Hannover Leasing verfügt seit dem Jahr 1981 über Expertise bei Sachwert-Investitionen. Insgesamt haben rund 70.200 private und institutionelle Anleger rund 10,3 Milliarden Euro Eigenkapital in Beteiligungsangebote investiert. Aktuell verwaltet das Unternehmen Vermögenswerte in Höhe von rund 9,8 Milliarden Euro.


Tipp: Die Mindestanlage beim „Hannover Leasing – Quartier West, Darmstadt“ beträgt 10.000 Euro. Den Ausgabeaufschlag von fünf Prozent sparen Sie, wenn Sie über FondsDISCOUNT.de zeichnen!