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Investieren in Paris KGAL mit neuem Frankreich-Fonds

Investieren in Paris

Mit seinem aktuellen Frankreich-Immobilienfonds legt das Emissionshaus KGAL ein vielversprechendes Beteiligungsangebot vor. Vertriebsdirektor Herbert Mirbeth erklärt im FondsDISCOUNT.de-Interview die wesentlichen Vorteile des Fondskonzepts.

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FondsDISCOUNT.de: Immobilienfonds mit Investitionsstandort Frankreich sind eher rar – was zeichnet diesen Markt aus?
Herbert Mirbeth: Frankreich ist die fünftgrößte Volkswirtschaft der Welt und neben Deutschland das wichtigste Industrieland Europas. Die französische Wirtschaft profitiert maßgeblich von einer starken Binnenwirtschaft und ist somit weniger vom Export abhängig als z.B. die deutsche Wirtschaft. Gemessen an der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts ist Frankreich vergleichsweise gut durch die Rezession der Jahre 2008 und 2009 gekommen. Mit rund 63 Millionen Einwohnern ist Frankreich nach Deutschland das zweitbevölkerungsreichste Land der Europäischen Union. Mit einer statistischen Geburtenrate von rund zwei Kindern je Familie, ist auf lange Sicht in Frankreich aufgrund der der stärkeren Gewichtung der Bevölkerung im Erwerbsalter sowie der wachsenden Zahl der Konsumenten eine positive Dynamik zu erwarten.

Ihre Fondsimmobilie, ein imposantes, modernes Bürohochhaus, befindet sich in Fontenay-sous-Bois, im städtischen Einzugsgebiet von Paris. Sind die Immobilienpreise nicht gerade in der Metropolregion Paris mittlerweile nahezu unbezahlbar?
Bedingt durch die räumliche Begrenzung des Stadtgebiets bzw. der Kernstadt von Paris durch die Ringautobahn, ist das Flächenangebot begrenzt. Im innerstädtischen Central Business District (CBD) werden Spitzenmieten von bis zu 780 Euro pro Quadratmeter und Jahr erzielt. Immer mehr Bedeutung gewinnen jedoch die Teilmärkte, die an die Kernstadt anschließen, denn Paris hat eine weitaus größere Dimension. Aufgrund eines gestiegenen Kostenbewusstseins der Unternehmen können diese Teilmärkte von dieser Entwicklung profitieren. Fontenay-sous-Bois grenzt unmittelbar an den östlichen Stadtrand von Paris. Die Spitzenmieten liegen hier bei 295 Euro und bieten nicht nur Unternehmen günstigere Büroflächen, sondern auch Investoren neben attraktiven Einkaufsrenditen auch die Chance auf potenzielle Wertsteigerung.

Die Einnahmesicherheit bei einer Immobilienbeteiligung steht und fällt mit der Zuverlässigkeit und Bonität des Mieters. Wie sieht die aktuelle Vermietungssituation aus und was zeichnet Ihren Mietvertragspartner in dieser Hinsicht aus?
Die Fondsimmobilie ist langfristig bis Oktober 2019 vollständig an BNP Paribas vermietet. BNP Paribas ist das größte Kreditinstitut Frankreichs und das zweitgrößte in der Eurozone. Unser Mieter hat sich in der gesamten Finanzkrise gut behauptet. Die Bank hat im 4. Quartal 2012 einen Nettogewinn in Höhe von 514 Millionen Euro erzielt. BNP Paribas hat ein „solides” Ergebnis „in einem schwierigen Umfeld” erzielt, schrieb Vorstandschef Jean-Laurent Bonnafe in der Erklärung. Und weiter: „Die Bank hat rasch ihr Geschäftsmodell angepasst.” Das Kreditinstitut hat einen Gewinn erzielt, während Konkurrenten wie Deutsche Bank AG, Barclays Plc and Société Générale aufgrund von Reorganisationskosten und Aufwendungen im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten Verluste verzeichneten. BNP Paribas verfügt über mehrere Ratings, die dem Konzern langfristig eine gute Bonität bescheinigen (S&P: A+; Moody’s: A2; Fitch: A+).

Welche Sicherheitsaspekte beinhaltet der Mietvertrag?
In Frankreich verfügt der Mieter über ein gesetzlich zustehendes Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von jeweils drei und sechs Jahren. Unser Mieter BNP Paribas hat auf dieses Recht unwiderruflich verzichtet. Wie üblich, ist die Fondsgesellschaft berechtigt, den Mietvertrag jederzeit außerordentlich zu kündigen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses und/oder einer Nebenforderung in Verzug befindet. Zusätzlich zur Sicherung der mietvertraglichen Verpflichtungen des Mieters hat dieser eine gesamtschuldnerische Bankbürgschaft in Höhe von drei Monatsmieten abgeschlossen.

Stichwort „Sicherheit“: Ihr Fondskonzept sieht eine Kapitalschutzgarantie für Ihre investierten Anleger vor. Könnten Sie diesen Mechanismus kurz beschreiben? Worin liegt der konkrete Vorteil für die Anleger?
Die KGAL garantiert, dass der Investor aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft über die gesamte Fondslaufzeit Ausschüttungen/Entnahmen erhält, die insgesamt mindestens so hoch sind wie seine geleistete Einlage ohne Agio (Kapitalschutzgarantie). Dem Anleger entstehen hieraus nur Vorteile, da die KGAL für diese Garantie keine Gebühr erhält.

Führende Ratingagenturen wie Feri oder Scope zeichnen Ihr Emissionshaus regelmäßig für seine hohe Managementqualität und Marktexpertise aus. Bezogen auf Ihren aktuellen Frankreich-Immobilienfonds: Welche drei Gründe sprechen Ihrer Meinung nach für eine Beteiligung am Property Classs Frankreich 1 Plus der KGAL?
Erstens erhält der Anleger ein extrem kostengünstiges Angebot. Das heißt: Vergütung der KGAL vorab 0,1 Prozent sowie laufend 0,14 Prozent p.a. laufend auf die Gesamtinvestitionskosten. Zweitens: Die hervorragende Bonität des Mieters BNP Paribas, dem größten Kreditinstitut Frankreichs. Und drittens sichert die Kapitalschutzgarantie der KGAL die vollständige Rückführung des eingesetzten Kapitals ab.

Herr Mirbeth, vielen Dank für dieses Interview!
21.03.2013,

Bei Fragen und Anregungen zu diesem Artikel schreiben Sie uns gerne eine E-Mail an die redaktion@fondsdiscount.de oder rufen uns unter der Service-Nummer 030 2757764-00 an. Wir freuen uns auf Ihr Feedback.


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