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Die Reinvestment-Strategie Wann lohnt ein Immobilien-Verkauf

Immobilien Foto: © carsten jacobs / Fotolia.com

In manchen Regionen Deutschlands sind die Preise für vermietete Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Nun überlegen viele Eigner, den Wertgewinn in bare Münze zu tauschen. Doch ein Verkauf sollte wohlüberlegt sein.


Ein Gastbeitrag von Jürgen Michael Schlick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD)

Wohin mit dem Geld? Das scheint eine Luxusfrage wohlhabender Anleger zu sein. Aber für viele potenzielle Immobilienverkäufer ist es genau das entscheidende Problem, das sie aktuell umtreibt. Die Preise für Zinshäuser sind in einigen Märkten wie beispielsweise München oder der Bundeshauptstadt sehr stark gestiegen. Zwar ist es abwegig, von einer Preisblase zu sprechen, aber aus der Sicht eines Anlegers, der eine Immobilie vor zehn Jahren beispielsweise in Berlin-Neukölln für eine Million Euro erworben hat, die heute 1,5 Millionen Euro wert ist, drängt sich natürlich der Gedanke auf, auch einmal Gewinne zu realisieren. Der Gedanke liegt insbesondere dann nahe, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist für Immobilien abgelaufen ist und der Veräußerungsgewinn daher nicht versteuert werden muss. Wer eine Immobilie verkauft, steht jedoch vor der Frage, was er danach mit dem Geld anfangen soll. Und solange der Immobilienbesitzer darauf keine gute Antwort hat, wird er seine Immobilie nicht verkaufen.

Reinvestiert er das Geld in Bundesanleihen, dann bedeutet dies einen programmierten Wertverzehr. Von einer Verzinsung von etwa zwei Prozent bleiben nach der Abgeltungsteuer etwa 1,4 Prozent übrig, die Inflationsrate beträgt jedoch 2,5 Prozent. Die Verzinsung ist damit negativ. Wer zuvor eine Immobilie mit einer Nettorendite von vier Prozent besessen hat, für den ist das ein schlechter Tausch. Eine Anlage in Gold erscheint vielen Anlegern zu gefährlich, da der Goldpreis sich in den letzten Jahren bereits vervielfacht hat. Auch die Aktienmärkte sind für in Immobilien investierte Anleger, denen es vor allem auf die Stabilität einer Anlage ankommt, derzeit wegen der hohen Volatilität und Unsicherheit nicht attraktiv.

Immobesitzer verkaufen und hoffen auf Preiskorrektur
Am ehesten bietet sich eine Reinvestition in Immobilien an. Ergibt es aber einen Sinn, in einem Markt einen Gewinn zu realisieren und in dem gleichen Markt wieder zu investieren? Hält ein Anleger die Preise in einem Markt für so hoch, dass er einen Verkauf ins Auge fasst, dann wird er zögern, in den gleichen Markt wieder einzusteigen. Manche Anleger verkaufen derzeit Immobilien und hoffen, nach einer möglichen Preiskorrektur könnten sie später wieder günstige Kaufgelegenheiten wahrnehmen. Solche Überlegungen und Strategien werden jedoch die Ausnahme bleiben. Denn sie gehen natürlich nur dann auf, wenn es tatsächlich zu einer Korrektur kommen wird — und hierüber gehen die Meinungen auseinander. Zunehmend diskutiert wird dagegen über eine andere Immobilien-Reinvestment-Strategie: Man steigt in einem bestimmten „ausgereizten“ Teilmarkt aus, um in einem anderen Teilmarkt einzusteigen, der mehr Potenzial bietet. So ist beispielsweise zu beobachten, dass Besitzer von Zinshäusern in München oder Hamburg, wo die Märkte tendenziell als „ausgereizt“ gelten, Objekte verkaufen, um dann in dem vergleichsweise günstiger bewerteten Berliner Markt einzusteigen und dort zu reinvestieren.

Diese Strategie funktioniert jedoch auch innerhalb einer Stadt. Wir haben in letzter Zeit einige Kunden beraten, die „teure“ Objekte in Seitenstraßen des Berliner Kurfürstendamms mit hohen Gewinnen verkauft haben, und konnten die gleichen Kunden bei Reinvestments in Bezirken wie Neukölln, Wedding oder Lichtenberg begleiten. Dies sind zwar ebenfalls noch Ausnahmen, aber die Logik dieser Strategie liegt auf der Hand: Der Investor macht sich die Tatsache zunutze, dass sich Immobilienmärkte in verschiedenen Städten oder auch innerhalb einer Stadt nicht unbedingt im gleichen Zyklus bewegen. Die Kunst liegt darin, Lagen zu finden, die Potenzial aufweisen, beispielsweise durch Gentrifizierungsprozesse. Freilich muss das Potenzial zwischen dem Markt, in dem man verkauft und dem, in welchem reinvestiert wird, deutlich höher sein, als dies beispielsweise im Wertpapiersegment erforderlich ist. Denn die im Immobilienmarkt höheren Transaktionskosten müssen erst einmal wieder verdient werden. Für ein Reinvestment kommen also vor allem Märkte mit stark steigenden Mieten oder mit der Aussicht auf steigende Kaufpreis-Multiplikatoren infrage. Die Regel lautet: Verkaufe dort, wo in absehbarer Zeit weder stark steigende Mieten noch stark steigende Kaufpreis-Multiplikatoren zu erwarten sind und reinvestiere in solche Märkte, wo das Gegenteil zutrifft.
01.06.2012,

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