Digitale Investments im Immobilienbereich – so einfach und attraktiv diese Anlageform in den vergangenen Jahren geworden ist, so stark hat sich die Spreu vom Weizen getrennt. Und mit den Jahren der Erfahrung ist auch die Wahrnehmung der Branche stark gewachsen. So berichten die Medien inzwischen nicht mehr nur von Großprojekten institutioneller Anleger, die in eine Schieflage geraten sind, sondern auch von Crowdinvestments, die durch private Kleinanleger finanziert wurden – Grund genug für uns, sich mit Erfolgen und Misserfolgen auseinanderzusetzen.


Während sich bei z. B. Kursverlusten an den Aktienmärkten ein starkes Bewusstsein entwickelt hat, dass aus genau diesem Grund „nicht alle Eier in einen Korb gelegt werden sollten“ und grundsätzlich ein starkes Vertrauen in die positiven Effekte einer Vermögensstreuung besteht, steckt dieses bei der erfolgreichen „Demokratisierung von Immobilieninvestments“ – also der Nutzung von Kapitalanlagen mit Immobilienbezug für Privatinvestoren – noch in den Kinderschuhen.



Auch Exporo kennt diese Herausforderung. Umso beeindruckender stellt sich die Ergebnisbetrachtung bei den bisher mehr als 550 angebotenen Projekten mit über einer Milliarde Euro Gesamtinvestitionsvolumen dar. Im Interview mit FondsDISCOUNT.de präsentiert Exporo eine derzeitige Erfolgsquote von ca. 99 Prozent.


Das Hamburger Unternehmen mit rund 100 Mitarbeitenden berichtet offen über seine Learnings und warum seine derzeitige Ausfallquote von ca. einem Prozent unter der von Banken (aktuell bei ca. 2 Prozent)  liegt. Im Gespräch mit Thomas Lange, Head of Credit Risk bei Exporo, konnten wir außerdem die Erfolgshistorie hinter einer Milliarde vermitteltem Anlagekapital unter die Lupe nehmen. 


FondsDISCOUNT.de: Wie gelingt Exporo eine Erfolgsquote von 99 Prozent?  


Thomas Lange: Unsere Zahlen hängen eng zusammen mit unserer Credit-Policy, die als Leitfaden für Finanzierungsanfragen dient. Anhand dieses Regelwerks, das wir regelmäßig aktualisieren, screenen wir das Projekt und den Projektentwickler. 


Zudem haben wir eine klare Organisationsstruktur, die zwischen Markt und Marktfolge trennt, um eine effektive Kreditprüfung zu gewährleisten. Mit der strikten Trennung der Instanzen werden Interessenkonflikte vorgebeugt und unabhängige, risikobasierte Entscheidungen im Sinne aller Stakeholder getroffen. 


Unser etablierter Kreditprüfungsprozess besteht aus einer dreistufigen Prüfung – einem Pre-Sales Meeting (= Markt), einem Business Committee (= Marktfolge) und einem Credit Committee.  


Zusätzlich holen wir externe Gutachten ein, um unsere Annahmen zu bestätigen, und begleiten jedes Projekt durch ein Projektcontrolling über den gesamten Finanzierungszeitraum. Dabei stehen wir in engem Austausch mit den Projektentwicklern und überwachen vereinbarte Meilensteine genau.  


Sollte ein Projekt nicht planmäßig verlaufen, wird es vom Bereich Special-Projects betreut. Im Rahmen unseres Prüfprozesses sortieren wir zudem eine Vielzahl von Finanzierungsanfragen vorzeitig aus. 


Was unterscheidet die Risikoanalyse von Exporo zu anderen Wettbewerbern?


Exporo führt eine mehrstufige Risikoanalyse durch, um Projekte und Projektentwickler angemessen zu bewerten. Dabei werden verschiedene Aspekte berücksichtigt.  


Die Projektanalyse wird von erfahrenen Teams durchgeführt, die tiefgehende Kenntnisse des Immobilienmarktes und der Kreditanalyse haben – insbesondere, wenn es um gewerbliche Immobilienfinanzierungen geht. Auch wenn die (Kontroll-)Instanzen unabhängig voneinander arbeiten, kommen wir schnell voran, da die internen Wege kurz sind und ständigen fachlichen Austausch ermöglichen. 


Konkret überprüfen wir die Einhaltung der Exporo-Credit-Policy und untersuchen die Verbindung zwischen Projektentwickler und Verkäufer, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Wir prüfen baurechtliche Fragen und betrachten eingehend die Erfahrung (, den Track-Record,) des Projektentwicklers. Zudem erfolgt eine umfassende Makro- und Mikroanalyse des Standorts, eine Kostenanalyse, eine Sensitivitätsanalyse der Exitpreise und Mietansätze, eine Kapitaldienstfähigkeitsprüfung des Projekts, eine Bonitätsanalyse des Projektentwicklers und die Überprüfung externer Gutachten. 


Diese umfassende Risikoanalyse bietet uns eine solide Grundlage, um die Risiken und Chancen einer Investition in ein Projekt angemessen zu bewerten und fundierte Entscheidungen zu treffen. 


Was, würden Sie sagen, unterscheidet ein erfolgreiches Immobilieninvesment von einem erfolglosen? 


Nach unserer Erfahrung ist es für ein erfolgreiches Immobilien-Investment besonders wichtig, wie die Erfolgsbilanz und die Referenzen des Projektentwicklers genau aussehen, wie solvent die für das Projekt verantwortliche Unternehmensgruppe ist, wie präzise die verschiedenen Meilensteine bei der Projektumsetzung eingehalten werden und wie erfahren und solvent alle Projektbeteiligte von Bauunternehmen über Architekt bis hin zu Vertrieb sind. Es geht also um Erfahrung, Professionalität, Kompetenz und Solvenz der Beteiligten. 


Zwischen 2019 und 2022 hat man mit dem Projekt „Hamburger Stadtpark“ vermehrt negative Schlagzeilen über Zahlungsverzug und Verluste des Unternehmens gefunden. Was hat das mit Exporo und dem Risikomanagement gemacht? 


Wir sind inzwischen noch restriktiver geworden bei der Vermittlung von Immobilienfinanzierungen. Wir vermitteln Projektentwicklern solche Finanzierungen nur noch, wenn sie ihre Professionalität und Bonität unter Vorlage aussagekräftiger Nachweise detailliert belegen und uns anhand von weiteren Unterlagen darlegen, dass sie in der Vergangenheit Finanzierungen ordnungsgemäß und erfolgreich realisiert haben. Wir haben in dieser Hinsicht zudem unsere Prozesse angepasst, die die Projekte durchlaufen müssen und sind wesentlich strenger geworden. Dies führt dazu, dass lediglich 15 % der Anfragen letztendlich von uns angenommen und den Anlegern angeboten werden. 


Was hat sich seit 2019 konkret getan bei euch?


Im Rahmen unserer Bemühungen um eine verbesserte Projektprüfung und -überwachung haben wir mehrere Maßnahmen ergriffen. Zunächst haben wir das Credit Committee eingeführt, bestehend aus unserem Head of Portfolio Risk, Head of Contract Management, Senior Credit Analyst und Senior Acquisition Manager. Jedes Projekt muss von unserem internen Prüfer vor anderen Kollegen vorgestellt werden und kritische Rückfragen standhalten.  


Darüber hinaus wurde das Business Committee etabliert, das aus unserem Head of Platform, Head of Portfolio Risk, Head of Compliance und Senior Credit Analyst besteht. Jedes Projekt wird dem Business Committee vorgelegt und muss von diesem offiziell freigegeben werden.  


Um sicherzustellen, dass nur Projekte in den strengen Prüfungsprozess gelangen, die bestimmte Anforderungen erfüllen, haben wir unsere Credit Policy verfeinert. Diese Policy definiert die genauen Voraussetzungen, die ein Projekt erfüllen muss.  


Des Weiteren haben wir ein Pre-Sales Meeting eingeführt, bei dem das Sales Team die Projekte frühzeitig prüft und gegebenenfalls ablehnt, wenn sie nicht den Vorgaben der Credit Policy entsprechen. Dadurch werden potenziell ungeeignete Projekte frühzeitig aussortiert.  


Um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu haben, führen wir persönliche Besprechungen mit den Projektentwicklern durch und führen vor der endgültigen Entscheidung eine Objektbesichtigung durch. Diese Maßnahmen waren bereits zuvor in einigen Fällen üblich, sind jedoch nun zwingende Voraussetzungen geworden.  


Zur weiteren Absicherung der Projektprüfung beauftragen wir externe Gutachter, um Marktwerte, Kostenkalkulationen, Miet- und Verkaufsansätze zu überprüfen. Zusätzlich setzen wir externe Controller ein, um die Baumaßnahmen zu überwachen.  


Um das Risiko zu minimieren, arbeiten wir nur noch mit größeren und erfahrenen Projektentwicklern zusammen. Dadurch möchten wir sicherstellen, dass die Projekte solide und gut durchgeführt werden. 


Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Trennung von Markt- und Marktfolge. Dies wird sowohl durch die oben genannten Gremien als auch innerhalb der Teams verstärkt umgesetzt.  


Durch diese umfangreichen Maßnahmen streben wir eine verbesserte Prüfung, Überwachung und Risikominimierung unserer Projekte an. Wir möchten sicherstellen, dass wir unseren Kunden qualitativ hochwertige Investitionsmöglichkeiten bieten und dabei ein hohes Maß an Sorgfalt walten lassen. 


Herr Lange, vielen Dank für diese tiefgehenden Einblicke! 


 



 


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*Ihre 2023-Vorteile als FondsDISCOUNT.de-Kunde: Der Aktionscode "2023FD1" kann dreimal pro Kunde für 1 % Cashback auf die Investmentsumme verwendet werden. Während des gewünschten Investitionsprozesses tragen Sie ihn bitte in das dafür vorgesehene Feld ein. Das Angebot ist bis zum 31.12.2023 gültig. Voraussetzung für die Teilnahme an der Aktion ist, dass jeweils zumindest 500 € in das von Ihnen ausgewählte Projekt investiert werden und Sie Ihren bestehenden LogIn wie gewohnt nutzen, den Sie bei der Erst-Registrierung über FondsDISCOUNT.de angelegt hatten.