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Größe, Lage, Ausstattung, Zustand, Vertragsmodalitäten
DFI Wohnen 2: Startportfolio für eine zufriedene Mieterschaft gesichert
Frühzeichnerbonus von 1,00 % nur noch bis 31.7.23
Bei der Suche nach einer neuen Wohnung spielen verschiedene Aspekte für Mieter eine entscheidende Rolle. Neben der Lage, der Größe oder bspw. dem Zustand der Immobilie sind es vor allem die mit der Miete verbundenen Kosten, die über das Interesse von potenziellen Mietern entscheiden. Dabei kann man verschiedene Mietertypen klassifizieren, die jeweils unterschiedliche Bedürfnisse haben. In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick auf die Faktoren, die für Mieter bei der Wohnungs- bzw. Haussuche eine Rolle spielen. Der Wohnraummangel sowie die steigenden Mietpreise sind zwar keine Geheimnisse. Doch nur wenn die Bedürfnisse der Mieter erfüllt werden, wird der Grundstein für ein erfolgreiches Investment in Wohnimmobilien gesetzt. Denn nur wer zufrieden ist, bleibt auch. Abschließend beleuchten wir, was das aktuelle Angebot der DFI für eine zufriedene Mieterschaft bereithält.
Mietpreis und sonstige Kosten
Der Mietpreis ist für die meisten Mieter das entscheidende Kriterium bei der Auswahl einer Wohnung. Die monatliche Belastung sollte maximal ein Drittel des Gesamtverdienstes eines Haushalts betragen. Dabei ist es wichtig, nicht nur den Kaltmietpreis (von 2022 durchschnittlich 7,50 Euro pro Quadratmeter in Deutschland) zu betrachten, sondern auch die Nebenkosten einzubeziehen. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit und beträgt in der Regel drei Nettokaltmieten, die im Voraus gezahlt werden. Darüber hinaus ist es wichtig zu wissen, dass seit Juni 2015 in Deutschland die sogenannte „Bestellerprinzip“-Regelung gilt, wonach grundsätzlich zwar die Person die Kosten für die Wohnungsvermittlung trägt, die sie in Auftrag gibt. In der Praxis jedoch trägt der Vermieter grundsätzlich diese Kosten. Provisionen für die Vermittlung der Wohnung sollten Mietern also idealerweise nicht in Rechnung gestellt werden. Große Mieterhöhungen, die häufig sogar im Mietvertrag in ihrer Regelmäßigkeit bestimmt werden, machen eine Bleibe für Mieter ebenfalls unattraktiver.
Größe, Lage, Ausstattung, Zustand, Vertragsmodalitäten
Je nachdem, welche Bedürfnisse ein Haushalt hat, spielen die Größe, Lage, Zustand sowie Ausstattung der Bleibe ebenfalls eine wichtige Rolle. So kann man zwischen verschiedenen Mietertypen wie etwa „lärmempfindlichen (Partner-)Kleinhaushalten“, „wohlsituierten Autofahrern“, „jungen Großstädtern“ oder „serviceresistenten Kleinstädtern“ unterscheiden. Die 2018 vom Institut für nachhaltiges Wirtschaften in der Bau- und Immobilienwirtschaft (inbw) der Hochschule Osnabrück veröffentlichte Studie „Was Mieter wollen“ gibt einen tiefergehenden Einblick zu dieser Thematik.
Ist es eine ländliche oder städtische Gegend? Wo ist der nächste Zugang zur Natur? Wie ist die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes oder der Lehrstätte? Ist eine Badewanne eingebaut? Gibt es eine Lager- und Abstellmöglichkeit – etwa für Fahrräder – wie einen Keller? Wo ist die nächste Einkaufsmöglichkeit? Wie ist die Anbindung an das (öffentliche) Verkehrsnetz? Gibt es einen Pkw-Stellplatz? Wie ist der Lärmpegel der Umgebung? Gibt es einen Außenbereich? Ist die Wohnung lichtdurchflutet und hell? Wann wurde die Wohnung zuletzt renoviert? Hat man Platz für eine Wasch- oder Spülmaschine? Sind Haustiere erlaubt? Wie ist der Komfort der Bleibe? Wie ist die vertragliche Kündigungsfrist?
Es gibt viele Fragen, die sich Mieter von vornherein stellen sollten, um eine Bleibe zu finden, die ihren Bedürfnissen sowie ihrem Budget entspricht. Ergänzend sollte man erwähnen: Grundsätzlich werden von Mietern ein Balkon, eine Einbauküche sowie – sofern nötig – ein Aufzug gern gesehen. Auch sonstige moderne Technologien und schnelles Internet gehören zu den digitalen Services, die immer mehr Mieter für ihr Geld erwarten.
Energiesparende Ausstattung
Neben den direkten Kosten spielt auch die Energieeffizienz der Wohnung und mittlerweile oft auch das Thema Nachhaltigkeit für sich eine besondere Rolle. Energiesparende Ausstattung wie bspw. eine moderne Heizungsanlage, gute Isolierung der Fassade und Fenster oder energieeffiziente Elektrogeräte können langfristig zu einer Senkung der Nebenkosten beitragen. Laut einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey ist Energieeffizienz für über 40 Prozent der Mieter wichtig. Mit dem Konflikt in der Ukraine und der Pandemie sind Technologien wie Wärmepumpen, Solaranlagen sowie andere Einsatzmöglichkeiten erneuerbarer Energien stärker in den Fokus der Bevölkerung gerückt. Die jüngste Energiekrise weckte in vielen den Wunsch nach autarker Energieversorgung ohne bspw. Gas aus Russland. Auch wenn Nachhaltigkeit nicht für alle Menschen wichtig ist, will jeder von uns Geld sparen. Daher kommt vor allem der ausschließliche Einsatz von fossilen Energieträgern wie Öl oder Gas für immer weniger Mieter in Frage. Der Energieausweis der Bleibe kann hier für Mieter aufschlussreich sein. Auch wenn der Wechsel zu erneuerbaren Energien für viele Vermieter mit großen Investitionen einhergeht, können diese in den allermeisten Fällen langfristig ebenfalls Geld sparen.
Service
Wir alle mögen es, ernst genommen und berücksichtigt zu werden. Daher ist es für viele Mieter wichtig, dass sie insbesondere bei Problemen eine gute und schnelle Abhilfe bekommen. So schätzen viele Mieter einen freundlichen Mieterservice einschließlich Hausmeister- und Reinigungsdiensten mit einer guten Erreichbarkeit. Ebenfalls mögen es die meisten Menschen, wenn ihre Lebensumgebung sauber und ordentlich ist.
DFI Wohnen 2: Startportfolio für eine zufriedene Mieterschaft gesichert
Kürzlich sicherte die Deutsche Fondsimmobilien Holding AG (DFI) das Startportfolio ihres aktuellen Alternativen Investmentfonds (AIF) Wohnen 2 notariell. Die sechs Immobilien befinden sich in Dresden, Radebeul und Coswig auf großzügigen – teilweise parkähnlichen – Grundstücken mit altem Baumbestand bzw. weitläufigen Freiflächen. Das Portfolio umfasst 150 Wohnungen und 13 Gewerbeeinheiten, von denen bereits 96 Prozent vermietet sind. Es besteht erhebliches Potenzial für zusätzliche Wertsteigerungen. Der Gesamtwert der Immobilien beläuft sich auf ca. 15,2 Millionen Euro.
Die DFI orientiert sich für die Portfoliozusammenstellung teilweise am Vorgänger-AIF Wohnen 1, welcher Ende letzten Jahres mit 37 Millionen Euro ausplatziert wurde. Beim DFI Wohnen 1 haben bspw. 70 Prozent der Wohnungen die Energieklasse B, C, D oder mindestens E. Der Energieausweis bewertet als einheitliches Maß auf einer Skala von A+ bis H den energetischen Zustand eines Gebäudes in Deutschland. Dabei benötigen deutsche Haushalte 2023 laut Umweltbundesamt 130 Kilowattstunden Wärme pro Quadratmeter, was der Energieklasse E entspricht. Sieben von neun Objekten des Wohnen 1 wurden zu 100 Prozent vermietet angekauft. Die Mietpreise variieren natürlich abhängig vom Standort. Während nach Angaben des Berliner Unternehmens bspw. 12 Wohnung in Berlin Spandau etwa für 7,42 Euro pro Quadratmeter vermietet sind, beträgt die Durchschnittsmiete für 28 weitere Einheiten in Berlin Lichtenberg etwa 11,28 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Mietspiegel der beiden Bezirken (von 11,15 Euro bzw. 12,47 Euro pro Quadratmeter) im Jahr 2022. Dieses Beispiel soll nicht zu Verallgemeinerung anregen. Doch zumindest die hohe Vermietungsquote zeigt, dass der Bedarf nach Mietwohnungen gedeckt wird. Außerdem enthält der DFI Wohnen 1 119 Garagen und Stellplätze, während trotzdem von vornherein darauf geachtet wurde, dass die Mieter grundsätzlich auch ohne Auto auskommen können.
Bei der Zusammenstellung des „Wohnen 2“-Portfolios hat DFI besonderen Wert auf Qualität und Lage der Immobilien gelegt. Doch auch grundsätzlich ist eine zufriedene Mieterschaft neben der Rentabilität ihrer Anlagen ein erklärtes Ziel der DFI. Die meisten Gebäude des DFI Wohnen 2 wurden entweder kontinuierlich energetisch saniert oder Ende der 1990er Jahre errichtet. Auch das Bereitstellen von schnellem Internet oder einer öffentlichen Verkehrsanbindung waren bei der Objektauswahl für den DFI Wohnen 2 wichtige Gesichtspunkte, die für viele Mieter (laut o. g. Civey-Umfrage für 44 bzw. 46 Prozent) ebenfalls von Bedeutung sind. Abschließend lässt sich also sagen, dass der DFI Wohnen 2 genauso wie sein Vorgänger die Bedürfnisse der Mieter ins Auge fasst. Gerade die Aspekte der Energieeffizienz, Lage und Qualität sind wichtige Kriterien für die Portfolioauswahl der Deutschen Fondsimmobilien Holding.
Frühzeichnerbonus von 1,00 % nur noch bis 31.7.23
Das Startportfolio des DFI Wohnen 2 erfüllt alle angestrebten Kriterien und bildet somit die solide Grundlage für eine solide und rentable Investition. Besonders beeindruckend ist der günstige Einkaufspreis von 1.470 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche inklusive Instandhaltungskosten. Eine begrenzte Anzahl von Investoren kann bereits ab 10.000 Euro in den DFI Wohnen 2 investieren, während die reguläre Mindestanlagesumme bei 25.000 Euro liegt. DFI prognostiziert eine Gesamtrückzahlung von 145,4 Prozent und eine Laufzeit von zehn Jahren. Bei einer Zeichnung über FondsDISCOUNT.de sparen Anlegerinnen und Anleger das Agio in Höhe von fünf Prozent. Wer bis zum 31. Juli 2023 zeichnet, erhält darüber hinaus einen Bonus von 1,0 Prozent der Zeichnungssumme.
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