Herr Helgenberger, Sie sind mit der Platzierung des Paribus München Taunusstraße in dieses Jahr gestartet – ganz neu ist das Angebot aber nicht, oder?


Gerrit Helgenberger: Das ist richtig. Das Gebäude befindet sich bereits in einem Fonds, der 2010 aufgelegt wurde. Unseren Mitarbeitern ist das Objekt schon seit seiner Bauphase bekannt und es wird seit 2014 erfolgreich durch unser Assetmanagement betreut. Seit Auflage dieses Fonds hat sich der Wert der Immobilie mehr als verdoppelt. Den bisherigen Anlegern bieten wir mit unserem Konzept nun die Möglichkeit, zu entscheiden, ob sie die bisherige Wertsteigerung ihrer Beteiligung realisieren oder weiterhin investiert bleiben wollen. Kurz vor Ende der Laufzeit des ursprünglichen Fonds haben wir das Objekt – eine Büroimmobilie in der Taunusstraße in München – umfassend modernisiert und einen neuen langfristigen, inflationsindexierten Mietvertrag geschlossen. Mit Akkodis, dem weltweit zweitgrößten Ingenieurdienstleistungsunternehmen im Bereich der Mobilität – mit einem Jahresumsatz von rund vier Milliarden Euro und 50.000 beschäftigten Ingenieuren – konnten wir einen hervorragenden und bonitätsstarken Mieter gewinnen. Auch durch diese Maßnahmen konnten wir eine nachhaltige Wertsteigerung der Immobilie erzielen.


Wie wahrscheinlich ist es denn, dass diese Wertsteigerung weiterhin eintritt?


Generell halten wir Büroinvestments in den deutschen Top-7-Städten langfristig für interessant. Die Anzahl der Bürobeschäftigten ist in den großen Märkten wie München, Hamburg und Berlin in den vergangenen Jahren trotz der sich ändernden Arbeitszeitmodelle hin zu hybriden Konzepten aus Homeoffice und Bürozeiten weiter gestiegen. Die Nachfrage nach klassischen Büroflächen hat sich im Zuge der „Auslagerung“ des Arbeitsplatzes in das Homeoffice in keiner Weise flächendeckend reduziert. Im Gegenteil: Vielmehr ist ein Wandel in der Flächengestaltung hin zu einer offenen Struktur kombiniert mit großzügigen Besprechungs- und Sozialräumen zu beobachten.  


Seit Auflage des Fonds konnten sich die bisherigen Investoren bereits über eine umfangreiche Wertsteigerung der Immobilie freuen. Wir sehen auch weiterhin großes Upside-Potenzial. Dies liegt neben dem guten Zustand des Gebäudes vor allem an der Lage:


München ist – und bleibt – einer der gefragtesten Büroinvestmentmärkte Deutschlands und zeigt sich weiterhin resilient gegenüber sich ändernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Wie beispielsweise der Marktbericht „At a Glance Q4 2022 – Büromarkt München“ der BNP Paribas Real Estate zeigt, konnte der Flächenumsatz des Münchner Büromarktes in Form von Neuvermietungen im Jahr 2022 das Vorjahresergebnis um 13 Prozent übertreffen. Zudem weist München seit Jahren sehr niedrige Leerstandsquoten für Büroimmobilien aus und manifestiert damit nachhaltig eine Spitzenposition unter den deutschen Top-7-Städten. Dabei stiegen die Mieten für Münchner Büroflächen aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage sowie der hohen Inflation weiter an.


Unsere Fondsimmobilie befindet sich im Münchner Teilmarkt Milbertshofen, in direkter Nachbarschaft zu diversen Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen der BMW AG. Damit ist die Lage mit ihrer guten Erreichbarkeit und Nähe zu ihren Kunden für unsere Mieterin optimal.


Eine Untersuchung der WirtschaftsWoche zeigt allerdings: Trotz diesen guten Voraussetzungen sind attraktive Mietrenditen rar. Für München liegt demnach die durchschnittliche Mietrendite1 bei 2,4 Prozent.


Der von Ihnen angesprochene Immobilienatlas der WirtschaftsWoche stellt auf die Renditen von Wohnimmobilien ab, welche üblicherweise noch geringer sind, als jene von Büroimmobilien. Betrachten wir die jüngsten Erhebungen beispielsweise von BNP Paribas Real Estate oder Jones Lang LaSalle (JLL), liegen die Münchner Spitzenrenditen bei durchschnittlich 3,2 Prozent. Für die gesamte Rendite eines Immobilieninvestments gilt es allerdings, neben den planbaren Mieteinnahmen auch die Chancen einer künftigen Wertsteigerung der Immobilie zu bewerten.


Wir gehen davon aus, dass künftig vor allem diejenigen Immobilien weiterhin dynamisch im Wert steigen werden, die bereits heute optimal auf die Zukunft ausgerichtet sind. In Zeiten von Materialengpässen und steigenden Bauzinsen werden energetisch nachhaltige Bestandsimmobilien in Zukunft immer wichtiger werden. Betrachtet man allein den energetischen Standard unserer Fondsimmobilie, so entspricht er gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) einem Neubau aus dem Jahr 2020. Die jährlichen Emissionen der Immobilie befinden sich innerhalb des Korridors des 1,5-°C-Klimazielpfades der Vereinten Nationen.


Darüber hinaus ist das Objekt deshalb besonders attraktiv, weil wir bis Ende 2031 einen vollständig inflationsgesicherten Mietvertrag mit einer bonitätsstarken Mieterin geschlossen haben.


Für die Anleger der Paribus München Taunusstraße prospektieren wir konservativ gerechnete jährliche Auszahlungen in Höhe von 3,5 Prozent. Die Berechnung des Prospektszenarios beruht auf einer Inflationsannahme von 2,5 Prozent. Die Indexmiete sieht eine jährliche Anpassung zu 100 Prozent in Bezug auf die Entwicklung des Verbrauchpreisindex (VPI) vor. Die zuletzt sehr dynamischen Inflationsentwicklungen lassen daher erwarten, dass die tatsächlichen Rückflüsse höher ausfallen werden.


1Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis plus zwei Prozent für Notar/Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Die tatsächliche Rendite weicht aufgrund von Kosten und Steuereffekten ab.


Eine kleine Unsicherheit für Anleger bleibt bestehen: Der Mietvertrag der Immobilie läuft kurz vor Ende der geplanten Laufzeit aus.


Natürlich besteht dadurch ein gewisses Nachvermietungsrisiko. In unseren Unterlagen haben wir diesen Umstand bereits in unsere Berechnungen mit einbezogen. Im Jahr der Neuvermietung rechnen wir mit sechs Monaten mietfreier Zeit und Revitalisierungsausgaben in Höhe von über zwei Millionen Euro. Aufgrund der bereits genannten Aspekte – der Marktentwicklung und unserer zukunftsfähigen Immobilie – gehen wir davon aus, dass wir das Objekt auch in der Zukunft langfristig vermieten können und dass wir zum Ende der Laufzeit keinen Mangel an interessierten Käufern haben werden.


Kommen wir noch einmal zurück zur Entscheidung, das Angebot für neue Anleger zu öffnen: Hätte man nicht einfach die Fondslaufzeit verlängern können, ohne neue Investoren hinzuzuholen?


Wir haben in den vergangenen Jahren im Kreise unserer Investoren häufig ein sehr heterogenes Bild beobachten können – ein Teil der Anleger wollte länger investiert bleiben, ein Teil sprach sich für einen Verkauf der Fondsimmobilie und der Auflösung des Fonds aus. Deshalb haben wir unseren Anlegern neben den Abstimmungsmöglichkeiten „Auflösung – ja oder nein“ eine Möglichkeit vorgestellt, bei der alle Investoren die Wahl haben, entweder das Fondsinvestment zu beenden und den Gewinn aus der Wertsteigerung zu realisieren oder weiter investiert zu bleiben. 91 Prozent der Anleger haben für diese Vorgehensweise gestimmt. Da sich die rechtlichen Rahmenbestimmungen seit der ursprünglichen Auflage der Fondsgesellschaft geändert haben, war eine Überführung in einen regulierten Publikums-AIF notwendig.


Und wie geht es dann weiter?


In einer weiteren Abstimmung entscheidet jeder Anleger individuell, ob er investiert bleiben oder ausscheiden und ein Abfindungsguthaben erhalten möchte. In diesem Zuge haben sich 53 Prozent der Altgesellschafter entschieden, beteiligt zu bleiben. Dass über die Hälfte der bisherigen Anleger uns auch weiterhin langfristig ihr Vertrauen schenkt, sehen wir als Bestätigung für die Qualität der bisherigen Leistung unseres Asset-Managements.


Zusammengefasst: Welchen Vorteil haben die Neugesellschafter, die sich für eine Investition in den AIF Paribus Taunusstraße München entscheiden?


Sie partizipieren an der weiteren Entwicklung einer modernen, nachhaltigen Büroimmobilie mit sehr guter Erreichbarkeit in München sowie einer global tätigen, innovativen Mieterin. Dabei investieren sie in eine Immobilie, die bereits langfristig erfolgreich durch unser Assetmanagement betreut wird.


Nicht zuletzt erzielen sie laufende Einnahmen auf Grundlage der vollständigen Vermietung des Gebäudes – wobei die Mieteinnahmen zu 100 Prozent gegen Inflationssteigerungen abgesichert sind.


Herr Helgenberger, herzlichen Dank für die interessanten Einblicke!