Ein REIT ist ein Wertpapier, das die Investition in Immobilien auf Basis von börsengehandelten Aktien ermöglicht. REITs können in verschiedene Arten von Immobilien investieren. Sie erzielen ihre Überschüsse überwiegend aus den laufenden Mieteinnahmen. Dabei ist der Cashflow aufgrund der meist langfristigen Mietverträge relativ stabil. Klassifiziert sich ein Unternehmen durch die Erfüllung bestimmter Kriterien als REIT, unterliegt er nicht der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Eine Versteuerung der Erträge erfolgt erst auf Ebene der Aktionäre. Typisch für einen REIT ist eine hohe Dividendenausschüttung.


Grundlagen


In Deutschland wurden REITs im Jahr 2007 eingeführt. Unter das REIT-Gesetz fallen insbesondere Unternehmen, die sich auf den Erwerb, die Verwaltung und Verkauf von gewerblich genutzten Immobilien konzentrieren, erklärt Olivier Elamine, Vorstandsvorsitzender der alstria office REIT-AG. Hierzu zählen Industrie-, Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Ein REIT-Portfolio kann inländische und ausländische Immobilien umfassen mit Ausnahme von Wohnimmobilien, die vor dem 1. Januar 2007 errichtet wurden. Oliver Elamine weist ferner darauf hin, dass den gesetzlichen Rahmenbedingungen zufolge ein Unternehmen als REIT qualifiziert und dementsprechend von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit ist, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:


1. REITs müssen langfristige Bestandshalter sein:


Grundsätzlich kann sich ein Unternehmen als REIT qualifizieren, wenn es die Erträge aus Vermietung/Verpachtung, dem Management sowie dem Kauf und Verkauf von Immobilien generiert. Um REITs von Immobilienhändlern abzugrenzen, darf höchstens 50 Prozent des Portfolios innerhalb von fünf Jahren veräußert werden.


2. Ausschüttungsquote mindestens 90 Prozent:


Diese Regelung orientiert sich an internationalen REITs, bei denen eine Ausschüttungsquote von 80 – 90 Prozent eines der wichtigsten Kriterien für die Anerkennung eines REIT-Status ist.


3. Die 75 Prozent Restriktion:


Das Vermögen eines REIT muss zu mindestens 75 Prozent aus unbeweglichem Vermögen bestehen. Ebenso müssen mindestens 75 Prozent der Bruttoerträge aus Vermietung, Verpachtung oder Veräußerungserlösen resultieren.


4. Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent:


Um einen REIT bilanziell auf eine solide Basis zu stellen, muss das Immobilienvermögen mit mindestens 45 Prozent Eigenkapital unterlegt werden.


5. Zwingende Börsennotiz:


REITs unterliegen der Kontrolle des Kapitalmarktes. Dementsprechend ist für REITs zwingend die Notiz an einer deutschen Börse vorgesehen.


6. Streubesitz:


Kein einzelner Aktionär darf direkt 10 Prozent oder mehr der Aktien eines REIT halten. Mindestens 15 Prozent der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden. Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung ist sogar eine Streubesitzquote von 25 Prozent erforderlich.


Deutsche REITs


In Deutschland gibt es derzeit nur fünf REITs. Die im Jahr 1953 gegründete Hamborner REIT-AG (ISIN DE0006013006) hat den REIT-Status im Jahr 2010 erlangt. Die Gesellschaft verfügt über ein deutschlandweit diversifiziertes Immobilienportfolio, das sich im Wesentlichen aus großflächigen Einzelhandelsobjekten an stark frequentierten Standorten, Geschäftshäusern in 1-A-Lagen (so genannte High-Street-Objekte) und Bürohäusern an etablierten Bürostandorten zusammensetzt. Die alstria office REIT-AG (ISIN DE000A0LD2U1) wurde im Januar 2006 gegründet und im Oktober 2007 in den ersten deutschen REIT umgewandelt. Alstria ist ausschließlich auf die Akquisition, den Besitz und die Verwaltung von Bürogebäuden in Deutschland spezialisiert. Die Fair Value REIT-AG (ISIN DE000A0MW975) verfolgt einen generalistischen Ansatz und investiert hauptsächlich in Einzelhandels- und Büroimmobilien. Rund 58 Prozent der Mieteinnahmen bezieht sich auf Einzelhandelsflächen, 35 Prozent auf Büroflächen und 7 Prozent auf sonstige Flächen. Die Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN DE000A14KRD3) ist ein auf Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierter Bestandshalter. Die Gesellschaft besitzt seit Januar 2016 den Status eines REIT. Die Deutsche Industrie REIT-AG (ISIN DE000A2G9LL1) investiert in Light-Industrial Immobilien in ganz Deutschland. „Light Industrial“ bedeutet hier nicht nur die Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern, sondern auch deren Verwaltung und Produktion. Der Status eines REIT wurde Anfang 2018 erlangt.


Für die Anleger ist neben dem Investitionsfokus auch die Größe eines REIT, also Börsenwert und Börsenumsatz, ein wichtiges Investitionskriterium. Zwischen den oben genannten Unternehmen gibt es sehr große Unterschiede. So liegt die Marktkapitalisierung der alstria office REIT-AG bei 2,4 Milliarden Euro und der Hamborner REIT-AG bei 0,7 Milliarden Euro. Fair Value REIT, Deutsche Industrie REIT und Deutsche Konsum REIT bringen hingegen jeweils nur zwischen EUR 113 Millionen Euro und 330 Millionen Euro auf die Waage bringen.


Immobilien-Aktienfonds


Immobilien-Aktienfonds investieren meist europa- oder weltweit. Dabei kommen in der Regel nicht nur REITs, sondern auch in Aktien von Immobiliengesellschaften und Immobilienanlagegesellschaften in Frage.


Der DWS Invest Global Real Estate Securities (ISIN LU0507268513) war zum 31. Januar 2019 zu 68,4 Prozent in REITs und zu 30,4 Prozent in Aktien investiert. Regionale Schwerpunkte sind die USA mit 51,2 Prozent, Japan mit 11,4 Prozent und Hongkong mit 6,6 Prozent. Bei der Branchenstruktur liegt der Fokus auf Handels-REITs (18,9 Prozent), Büro-REITs (12,7 Prozent) und Wohnbau-REITs (12,2 Prozent).


Der Fidelity Global Property Fund (ISIN LU0237697510) legt mindestens 70 Prozent in Aktien von Unternehmen an, die in der Immobilienbranche tätig sind, sowie in anderen immobilienbezogenen Anlagen. Regionale Schwerpunkte sind die USA mit 53,2 Prozent, Hongkong mit 12,1 Prozent und Deutschland mit 9,1 Prozent. Die sektorale Diversifikation verteilt sich auf Wohnungen (35,4 Prozent), Diverse (26,1 Prozent), Büro (21,8 Prozent) und Einzelhandel (6,8 Prozent).


Der Nordea Global Real Estate (ISIN LU0705259769) legt ebenfalls weltweit an und investiert mindestens zwei Drittel seines Gesamtvermögens in Immobilienaktien. Zu diesen Wertpapieren zählen üblicherweise Aktien von Unternehmen, die in der Entwicklung von Ertragsimmobilien tätig und/oder Eigentümer von Ertragsimmobilien sind, sowie Anteile an Organismen für gemeinsame Anlagen mit Engagement in Immobilien, wie börsennotierte Immobilienfonds und REITs. Regionale Schwerpunkte sind die USA mit 52,4 Prozent, Japan mit 12,9 Prozent und Hongkong mit 8,4 Prozent.


Der Ve-RI Listed Real Estate R (ISIN DE0009763276) investiert global in Immobilienaktien und REITs. Aktuell haben Australien (23 Prozent), Kanada (17 Prozent) und Japan (17 Prozent) das größte regionale Gewicht. Geographisch kennt der Fonds keine Grenzen, wobei das Gewicht je Land auf 30 Prozent begrenzt ist. Diese Obergrenze für die Ländergewichtung soll dazu beitragen, regionale Klumpen- und Währungsrisiken zu reduzieren, so Christian Riemann, Director Fund Management bei Veritas. Ein klassischer globaler Immobilienaktienindex gewichtet die USA sehr hoch. Dies kann je nach Marktentwicklung nachteilig sein, erklärt Riemann. Das Veritas Quality-Value- Modell hält den US Markt derzeit tendenziell für überbewertet, daher sind im Fonds aktuell nur zwei US REIT Aktien vertreten. Alle Aktienpositionen werden gleichgewichtet und regelmäßig rebalanciert. Der Aktienselektionsprozess wird durch Nachhaltigkeitskriterien ergänzt. Dabei stehen vor allem gut geführte Unternehmen (Governance) im Fokus. Nachrangig werden ebenfalls Umwelt- und Sozialkriterien bewertet.