Der Einzelhandel nimmt in Deutschland, gesamtwirtschaftlich gesehen, eine bedeutende Rolle ein. Als Mittler zwischen Herstellern und Verbrauchern hat er eine wichtige Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs. Darüber hinaus machen die Stabilität und geringe Volatilität des deutschen Einzelhandels den darauf ausgerichteten Immobilienmarkt zu einer interessanten Anlageklasse für nationale und internationale Investoren. Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der Hahn AG weist darauf hin, dass sich insbesondere das Teilsegment des großflächigen Einzelhandels während des Strukturwandels im Einzelhandel als wachstumsstarke Anlageklasse mit einem günstigen Chancen-Risiko-Verhältnis herausgebildet hat und zwischenzeitlich mit zu den bedeutendsten Immobilien-Anlageklassen zählt.


Die großen Betriebsformen wie z. B. innerstädtische Nahversorgungscenter oder Fachmarktzentren zeichnen sich laut Kuhlmann durch folgende Eigenschaften aus:


- Aufgrund der besonderen baurechtlichen Reglementierung des großflächigen Einzelhandels sind die Möglichkeiten zur Entwicklung neuer Standorte für großflächigen Einzelhandel begrenzt. Die daraus resultierende „Knappheit“ bedeutet für bestehende Betriebe faktisch einen gewissen Wettbewerbsschutz, da neue Konkurrenzstandorte nur selten und nur in aufwendigen Verfahren realisiert werden können.


- Weil die Standorte knapp sind, besteht für die Eigentümer dieser Immobilien ein vergleichsweises geringeres Risiko, dass die Mieter diese Standorte aufgeben; üblicherweise wird dies nur bei einem strategischen Rückzug eines Einzelhandelsbetreibers aus dem jeweiligen lokalen Markt in Erwägung gezogen.


- Die großflächigen Einzelhandelsimmobilien zeichnen sich vor dem Hintergrund der Unternehmensgrößen der Betreiber durch eine relativ hohe Qualität der jeweiligen Ankermieter aus. Zu den typischen Ankermietern zählen Großkonzerne wie z. B. Edeka, Rewe, die Schwarz-Gruppe (Kaufland und Lidl) und real.


- Auf die gesetzlich limitierte Verfügbarkeit von Alternativobjekten ist auch das verstärkte Interesse der Mieter zurückzuführen, die Standorte möglichst langfristig zu sichern. So zeichnen sich die marktüblichen Mietverträge für großflächige Einzelhandelsimmobilien durch eine feste Laufzeit von in der Regel zehn bis 15 Jahren aus.


Noch fokussierter setzt Habona auf Immobilien für die Nahversorgung und war damit als einer der wenigen Anbieter von gewerblichen Immobilienbeteiligungen auch während der jüngsten Shutdown-Wochen hervorragend positioniert.


Unabhängig von den aktuellen Marktbesonderheiten, lassen eine abnehmende Mittelschicht und die gesellschaftliche Alterung die wohnortnahe, preisgünstige Nahversorgung immer mehr in den Fokus der Standort- und Flächenkonzepte rücken, so Guido Küther, geschäftsführender Gesellschafter der Habona Invest GmbH. Auch Berufstätige ziehen den Komfort der guten Erreichbarkeit nahe der Wohn- oder Arbeitsstätte immer öfter dem Massenangebot großer Einkaufszentren vor, erläutert Küther weiter. Entscheidende Parameter für den Erfolg eines Standorts sind eine gute Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten, ein solides Basisangebot an Artikeln des täglichen Bedarfs sowie die Größe des Einzugsgebietes. Küther: „Da die Grundversorgung nicht ersetzbar ist und im Falle einer Kaufzurückhaltung zuerst an größeren Investitionen gespart wird, sind Investitionen in das Immobiliensegment ‚Nahversorger‘ im Allgemeinen vergleichsweise wenig krisenanfällig“. Der Lebensmitteleinzelhandel zeigt sich zudem sehr robust gegenüber dem Onlinehandel. Dies liegt vor allem an tiefsitzenden Gewohnheiten der Verbraucher, Dinge des täglichen Bedarfs ohne große Planung spontan zu kaufen, aber auch an der fehlenden Möglichkeit, die Frische der Produkte vor dem Kauf überprüfen zu können.


Aktuelle Beteiligungsmöglichkeit


Hahn hat für den 1 Liegenschafts-Fonds Hahn Pluswertfonds 175 - SB-Warenhaus Langenfeld bereits die Warteliste eröffnet. Das Angebot prospektiert 4,5 Prozent bezogen auf den Anlagebetrag und war bereits zum Vertriebsstart durch Kontingentvergaben nahezu platziert.


Habona platziert aktuell den Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 07 und bietet Anlegern die Möglichkeit, auf mehrere Liegenschaften verteilt, langfristig von der Entwicklung des Nahversorgungsmarktes in Deutschland zu profitieren. Der Fonds ist als Blind-Pool konzipiert und plant Investitionen in Nahversorgungszentren, Lebensmittelmärkten und Discountern. Gemäß dem Fondskonzept wird so ein Portfolio zusammengestellt, das gleichzeitig regional wie auch mieterseitig diversifiziert ist. Rund 20 Einzelhandelsimmobilien sollen prospektgemäß bewirtschaftet werden. Jede Immobilie wird planmäßig über einen großen deutschen Lebensmitteleinzelhändler, wie zum Beispiel Rewe (Penny), Edeka (Netto), Lidl und Aldi, als Hauptmieter verfügen. Die Fondskalkulation basiert auf der Annahme, dass die Immobilien zum 16,5-fachen der anfänglichen Jahresmiete angekauft werden. Die Anschaffungskosten der Immobilie sollen dabei zu rund 45 Prozent mit Fremdkapital finanziert werden. Der Rest wird über das gezeichnete Eigenkapital finanziert. Für die Anleger prognostiziert Habona eine anfängliche Ausschüttung von jährlich 4,5 Prozent bezogen auf ihren Anlagebetrag. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro.


Fazit: Der aktuell große Charme von Einzelhandelsimmobilien mit Schwerpunkt Nahversorgung ist die historisch geringe Krisenanfälligkeit. Auch die bisherige Leistungsbilanz von Habona macht eine nähere Auseinandersetzung mit dem aktuellen Angebot attraktiv.


 


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