Der DNL Prime Invest I hat das erste Objekt angekauft – lange mussten Anleger auf diese Nachricht warten, nun ist es so weit: Wie die Gesellschaft mitteilt, konnte am 29.12.2022 der „Catalyst Business Park“ angebunden werden. Bei der Immobilie handelt es sich um zwei jeweils eingeschossige Bürogeböude, die in Madison, Alabama, liegen. Madison liegt in der Huntsville Metropolitan Area, dem „Silicon Valley des Südens“, wo viele Unternehmen aus den Bereichen Informationstechnologie, Militär, Luft- und Raumfahrt sowie Forschung und Entwicklung angesiedelt sind.


Das Grundstück des Catalyst Business Park umfasst 30 Acres (etwa 121.000 Quadratmeter), wovon etwa die Hälfte Entwicklungsfläche für mögliche Neubauten ist. Die vermietbare Fläche beträgt etwa 7.600 Quadratmeter. Es sind rund 400 Parkplätze vorhanden. Das Gebäude ist „LEED Gold Certified“. LEED-zertifizierte Gebäude „sparen Geld, verbessern Effizienz, senken Kohlenstoffemissionen und schaffen gesündere Lebensräume für Menschen“, wie es auf der LEED-Website heißt. Die Gold-Zertifizierung ist nach Platinum die zweithöchste Zertifizierung.


Der Vermietungsstand des Objekts lag bei Ankauf bei etwa 85 Prozent, wie DNL mitteilt. Zu den Mietern gehören zwei staatliche Behörden, die zusammen auf etwa die Hälfte der vermieteten Fläche kommen. Im Schnitt beträgt die Restmietdauer etwa 4,5 Jahre.


AIF: Schleife über KVGen


Mitte 2020 startete die Identifizierungsphase des DNL Prime Invest – Ende 2022 wurde dann mit dem Catalyst Business Park das erste Objekt angebunden. Bei Alternativen Investmentfonds wie dem DNL Prime Invest muss die Anbieterin die Objektauswahl zwingend mit einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) absprechen. DNL hat die HTB Deutsche Fondstreuhand GmbH als KVG für ihre Finanzprodukte ausgewählt.


konkret gestaltet sich der Immobilien-Auswahlprozess bei DNL folgendermaßen: Zunächst identifiziert das Auslagerungsunternehmen DNL-Glenfield GP, LLC, attraktive Objekte und trifft dann eine Vorauswahl, welche anschließend der KVG vorgestellt wird. Diese überprüft im nächsten Schritt, ob die jeweiligen Objekte den Investitionskriterien entsprechen und wirtschaftlich attraktiv scheinen. Im Anschluss folgt ein sogenannter „Letter of Intent“, mit dem eine nicht bindende Kaufabsicht ausgesprochen wird. Voraussetzung für eine Konkretisierung des Ankaufprozesses ist unter anderem, dass die Vorprüfungen positiv verlaufen. Ist dies der Fall, unterschreiben Käufer (hier DNL Prime Invest) und Verkäufer einen Kaufvertrag, der sowohl die Zahlungsmodalitäten als auch die Ankaufsprüfung – auch Due Diligence genannt – und die finale Anbindung des Objekts festlegt.


Fallen die Vorprüfungen und weiteren Verhandlungen nicht zur Zufriedenheit der KVG aus, kommt kein Ankauf zustande. Der Umweg über die KVG soll dem Schutz der Anleger in den AIF dienen. Diese nehmen dafür längere Wartezeiten und zusätzliche Kosten in Kauf – die durch das Beschäftigen einer KVG entstehen.


Vermögensanlagen: Schnellere Entscheidungswege, weniger Kontrolle


The Simpson Organization (TSO) investiert ebenso wie DNL in Gewerbeimmobilien im US-amerikanischen Südosten. Bis 2019 war DNL als Vertriebsgesellschaft für TSO tätig. Dann trennten sich die Wege. Beide Gesellschaften blieben den US-Immobilien treu: Während DNL sich dafür entschied, nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) regulierte AIF aufzulegen, bietet TSO ihren Anlegern bis heute auch weiterhin Vermögensanlagen nach dem Vermögensanlagegesetz (VermAnlG).


Anleger, die Wert auf eine schnelle Entscheidungsumsetzung bei Ankauf von Portfolioobjekten legen, werden bei TSO und anderen Anbietern von Vermögensanlagen fündig. Im Gegensatz zu Anbietern von AIF sind sie nicht dazu verpflichtet, eine KVG einzuschalten. Dies kommt nicht nur bei der Länge der Entscheidungsfindung zum Tragen – da mit der KVG ein Kostenpunkt wegfällt, kann es sich auch positiv auf die Renditeprognose auswirken. Damit einher geht aber natürlich auch ein größeres Risiko: Mit der KVG entfällt nicht nur ein Kostenfaktor, sondern auch eine Kontrollinstanz.


Statt bei der Immobilienauswahl auf zusätzliche Kontrolle durch eine KVG zu setzen, verlässt TSO sich auf die jahrzehntelange Erfahrung des Managements. Trotzdem verzichtet die Emittentin nicht gänzlich auf externe Gutachten. k-mi fasst zusammen: Neben internen und externen Prüfungen sowie einer unabhängigen technischen Analyse bedarf es im Vorfeld einer Transaktion auch einer Bewertung durch einen MAI-Gutachter (Member, Appraisal Institute), damit gewährleistet ist, dass der ausgehandelte Immobilienpreis nicht ‚das Ergebnis einer rationalen, externen, unabhängigen Bewertung übersteigt‘.“ TSO führt weiter aus: „Bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt, erfolgt eine umfassende Analyse, die sämtliche Kernfaktoren für eine langfristige nachhaltige Immobilienentwicklung berücksichtigt. Dabei wird insbesondere auf Disziplin und Sorgfalt bei der Auswahl gesetzt. TSO prüft jährlich ca. 1.200 Objektangebote, von denen etwa 180 in die detaillierte Überprüfung gehen. Daraufhin werden ungefähr 70 Kaufangebote abgegeben, die in ca. sieben Realisierungen münden.“


Objekte im TSO Active Property III


Ende letzten Jahres hat The Simpson Organization (TSO) die Vermögensanlage TSO Active Property III erneut geöffnet – Anleger haben somit die Möglichkeit, entweder neu zu zeichnen oder ihre Zeichnungssumme aufzustocken.


Lesetipp: Relaunch des TSO Active Property III


Neuanlegern kommt nun zugute, dass „sich alle zwölf vom anfänglich eingeworbenen Kapital eingekauften Immobilien-Assets bereits fest im Portfolio befinden und weitere drei nun noch hinzukommende Objekte lokalisiert sind“, wie der Branchendienst kapital-markt intern (k-mi) in seiner Analyse vom 27.01.2023 zusammenfasst. Zu den Portfolio-Objekten, die über sechs Staaten im Südosten der USA verteilt sind, gehören elf Büroimmobilien, drei Self-Storages sowie eine Gastronomieimmobilie. k-mi lobt die Streuung. „Diese sinnvolle Risikodiversifikation über verschiedene Objekte, Immobilienarten, Standorte und Mieter reduziert somit das Gesamtrisiko und erschließt gewisse Investitionschancen für deutsche Anleger“, heißt es in der Analyse weiter.



Die Zeichnung des TSO Active Property III ist ab einer Mindestanlagesumme in Höhe von 15.000 US-Dollar möglich. TSO prognostiziert Ausschüttungen einer Vorzugsrendite in Höhe von 8,0 Prozent p. a. Interessenten haben für die Zeichnung nicht mehr viel Zeit: Das Angebot ist zu mehr als 90 Prozent platziert. „Wenn die Zeichnungsaktivitäten so rege bleiben wie zuletzt, sehen wir einer Vollplatzierung des Erhöhungsbetrags zum Ende des ersten Quartals 2023 entgegen, eventuell bereits im Februar“, so Christian Kunz.


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