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Offene Immobilienfonds Rating Agentur nimmt die beliebten Fonds unter die Lupe

Scope-Ratings zu offenen Immobilienfonds Foto: © / sasinparaksa / FotoliaWie schneiden einzelne offene Immobilienfonds aus Analystensicht ab?

Wie sind Immobilienfonds wie hausInvest, Wertgrund WohnSelect oder Leading Cities Invest aus Analystensicht aufgestellt? Scope hat die Ratings aus dem Vorjahr überprüft und diese entweder bestätigt oder sogar heraufgestuft.


Geografische Diversifikation, Mieter- und Finanzstruktur – in den Analysen der Ratingagentur Scope wurden die am Markt gängigen offenen Immobilienfonds auf Herz und Nieren geprüft. Die gute Nachricht: Die meist schon guten Ratings aus 2017 wurden entweder beibehalten oder sogar übertroffen.

hausInvest bleibt bei „a+“

Genau so gut wie im Vorjahr schneidet demnach der 1972 aufgelegte Fondsklassiker hausInvest (ISIN: DE0009807016) ab, er behielt sein „a+“ bei. Hervorgehoben in der Bewertung werden unter anderem die langjährige Erfahrung der Investmentgesellschaft Commerz Real, die sehr hohe geografische Diversifikation im Portfolio und die hohe Vermietungsquote mit 95 Prozent zum Jahresende 2017. Allerdings wirke sich die hohe Liquiditätsquote von aktuell über 25 Prozent aufgrund des Zinsniveaus nachteilig auf die Renditeentwicklung des Fonds aus. „Der hausInvest weist mit aktuell 2,7 Prozent eine in seinem Wettbewerbsumfeld durchschnittliche Einjahresrendite nach BVI-Methode auf, die aber im Verlauf des Jahres 2018 per Ende April auf unterdurchschnittliche 2,3 Prozent gefallen ist“, heißt es in der Analyse.

grundbesitz Fokus Deutschland erhält „aa-“

Der noch recht junge, im Jahr 2014 aufgelegte Immobilienfonds grundbesitz Fokus Deutschland (ISIN: DE0009807081) wurde von Scope mit einem „aa-“ bewertet. Begrenzt werde das Rating durch erhöhte Konzentrationsrisiken auf Mieterseite, so die Analysten. „Die Ankaufspolitik des Fonds, die sowohl auf sektorale Diversifikation, als auch auf unterschiedliche Risikoklassen setzt, beurteilt Scope grundsätzlich als chancenreich. Im Jahr 2017 konnten jedoch keine Objekte in den Fonds übernommen werden, die strategiekonform und unter Renditeaspekten für das Portfolio geeignet waren. Das Portfolio des Fonds besteht zum 31.12.2017 aus 17 Objekten und das Nettofondsvermögen beträgt 424 Mio. Euro. Die Einjahresrendite liegt nach BVI-Methode zum 31.12.2017 bei hohen 3,9 Prozent“, heißt es in der Einzelbetrachtung.

grundbesitz global von „bbb-“ auf „bbb+“ heraufgestuft

Der im Jahr 2000 aufgelegte grundbesitz global (ISIN: DE0009807057) konnte sein Rating im Vergleich zum Vorjahr verbessern. Maßgeblich hierfür waren laut Scope die Verbesserung des Immobilienportfolios als auch der Bewertung der Finanzstruktur. „Der regional sehr gut diversifizierte grundbesitz global weist mit aktuell rund 2,0 Prozent jedoch eine im Wettbewerbsumfeld nach wie vor unterdurchschnittliche Einjahresrendite nach BVI-Methode auf. In den nächsten drei Jahren stehen rund 45 Prozent aller Mietverträge zur Wiedervermietung an. Der Anteil von Mietverträgen mit Restlaufzeiten von mehr als zehn Jahren ist mit rund vier Prozent ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich im Branchenvergleich. Die Vermietungsquote stieg im Vergleich zum Vorjahr weiter deutlich von 87,2 Prozent auf nunmehr 90,4 Prozent, stellt damit aber nach wie vor den niedrigsten Wert im Branchenvergleich dar“, so die Analyse. Positiv bewertet Scope die Verteilung der Fondsimmobilien über vier Kontinente und 16 Länder.

grundbesitz europa mit „a+“ bestätigt

Der bereits seit 1970 erhältliche grundbesitz europa (ISIN: DE0009807008) konnte nach Einschätzung von Scope sein Immobilienportfolio leicht verbessern. Die Ankaufspolitik des auf europäische Büroimmobilien fokussierten Fonds beurteilend die Analysten als chancenreich. Im Berichtszeitraum wurden zwei Objekte in London angekauft, in Spanien und Frankreich verkaufte der Fonds je eine Immobilie. „Die Bewertung des Immobilienportfolios fällt im Branchenvergleich jedoch leicht unterdurchschnittlich aus“, schränkt Scope ein. Denn: „Der grundbesitz europa weist eine geringere sektorale Diversifikation als die Vergleichsgruppe auf und verfügt über einen verhältnismäßig geringen Anteil an langfristig laufenden Mietverträgen sowie eine leicht unterdurchschnittliche Vermietungsquote.“ Das Rating konnte dennoch auf Vorjahresniveau vergeben werden.

Leading Cities Invest mit „a+“ bestätigt

Der 2013 aufgelegte, auf europäische Metropolen fokussierende Leading Cities Invest (ISIN: DE0006791825) wurde wie im Vorjahr mit „a+“ eingestuft. „Der Fonds hat seine Aufbauphase abgeschlossen und im Berichtszeitraum die 200 Mio. Euro Marke beim Fondsvolumen überschritten. Im Berichtszeitraum wurden drei Büroimmobilien mit einem Volumen von insgesamt 127 Mio. Euro in Paris, München und Brüssel erworben und damit die geografische Diversifikation des Fonds weiter ausgebaut“, so Scope. Eine Herausforderung sei allerdings weiterhin der Immobilienankauf in den für den Fonds interessanten, hochpreisigen Metropolen. Die Performance des Leading Cities Invest belege hingegen einen der Spitzenplätze in der Branche und sei im Vorjahresvergleich um 20 Basispunkte gestiegen. Gründe hierfür seien die konsequente Liquiditätssteuerung über Cash-Call- bzw. Cash-Stop-Phasen und die selektive Objektauswahl.

Wertgrund WohnSelect verbessert sich von „aa-“ auf „aaa“

Der im Jahr 2010 gestartete Wertgrund WohnSelect (ISIN: DE000A1CUAY0) erreichte die Höchstnote vor allem aufgrund seiner außergewöhnlich hohen Rendite. So erreichte die Einjahresrendite aufgrund von Verkaufsgewinnen nach Angaben von Scope aktuell über 20 Prozent, dürfte aber auch weiterhin auf hohem Niveau bleiben. Allerdings merken die Analysten an: „Insgesamt fällt die Bewertung des Immobilienportfolios im Branchenvergleich der offenen Immobilienpublikumsfonds aufgrund der fokussierten Strategie unterdurchschnittlich aus.“ In den Vermietungsparametern Single-Tenant-Risiko (Ein-Mieter-Struktur, Anm. d. Red.) und Mieterkonzentration erreiche der Fonds aufgrund seiner Wohnimmobilieninvestments hingegen Höchstnoten. Hervorzuheben seien zudem die im Branchenvergleich sehr fungiblen Objektgrößen. Die Bewertung der geografischen Streuung und der Objektaltersstruktur sei hingegen deutlich unterdurchschnittlich, da strategiekonform lediglich in Deutschland investiert wird und sämtliche Fondsobjekte ein wirtschaftliches Alter von mehr als 20 Jahren aufweisen, was aus der Strategie des Fonds in Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotentialen zu investieren, resultiere.

22.06.2018,

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