Der Markt für Einzelhandelsimmobilien hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt. Das jährliche Transaktionsvolumen liegt seit 2015 bei über zehn Milliarden Euro. Besonders gefragt sind dabei Handelsimmobilien mit zugkräftigen Ankermietern und einer starken Stellung in ihrem Einzugsgebiet. Dabei haben die Bereiche Lebensmittel und Drogeriewaren sowie großflächige Fachmarktkonzepte ihre Bedeutung als „Zugpferde“ für Handelsstandorte weiter ausgebaut. In der aktuellen ILG-Studie „Der Mieter im Fokus“ 2018/19 sehen auch die Mehrzahl der befragten Händler diese beiden Branchen als Ankermieter der Zukunft. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfes auch in konjunkturell schwachen Phasen relativ stabil ist. Davon profitieren großflächige Handelsimmobilien mit einem Schwerpunkt auf Nahversorgung. Solche Objekte sind bei Investoren sehr gefragt. Sie schätzen langfristige Mietverträge und stabile Einzelhandelskonzepte.


Das Teilsegment des großflächigen Einzelhandels hat sich während des Struktur- und Formatwandels im Einzelhandel als wachstumsstarke Anlageklasse mit einem günstigen Chancen-Risiko-Verhältnis herausgebildet und zählt zwischenzeitlich mit zu den bedeutendsten Immobilien-Anlageklassen, erläutert Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der Hahn AG. Kuhlmann weist ferner auf eine Besonderheit bei großflächigen Einzelhandelsimmobilien hin. Der großflächige Einzelhandel stellt im Zusammenhang mit der baurechtlichen Genehmigung bei der Ansiedlung eine eigenständige Kategorie des Einzelhandels dar, in die alle Betriebe ab 800 Quadratmeter Verkaufsfläche fallen. Die Grenzziehung bei 800 Quadratmeter Verkaufsfläche als Definitionsgrenze für den großflächigen Einzelhandel beruht auf der Überlegung, bestehende kleinteiligere Strukturen des Einzelhandels in den Innenstädten zu schützen, da diese bei unbegrenzter Ansiedlung von Großbetrieben unter Markt- und Wettbewerbsgesichtspunkten größere Standortprobleme bekämen, so Kuhlmann. Insoweit unterliegen Ansiedlungsprojekte einem aufwendigen Genehmigungsverfahren und es werden im Ergebnis nur verhältnismäßig wenige Projekte genehmigt und realisiert. Standorte des großflächigen Einzelhandels sind damit nicht beliebig vermehrbar und gelten als Bestandsobjekte durchaus als „knappes Gut“.


Beteiligungsmöglichkeiten


Der ILG Fonds Nr. 42 ist an drei großflächigen Einzelhandelsimmobilien an attraktiven Standorten in Oberbayern, dem so genannten Oberbayern-Portfolio, beteiligt. Dabei handelt es sich um folgende Objekte:


- das Stein-Center in Freising wurde im Jahr 2013 eröffnet. Hauptmieter sind Edeka, Aldi und Drogeriemarkt Müller.


- das im Jahr 2011 erbaute Kaufland-Center in Ingolstadt ist Teil einer leistungsstarken und hochfrequentierten Handelsagglomeration und profitiert dadurch vom Kopplungspotential mit umliegenden Händlern wie zum Beispiel Aldi, dm Drogerie und Netto.


- das im Jahr 2015 erbaute Seewinkel Center in Poing bei München. Die beiden Hauptmieter Edeka und dm Drogerie generieren etwa 89 Prozent des Gesamtmietertrages.


Die Objekte sind insgesamt an elf Mieter mit einer gewichteten Mietvertragslaufzeit von 12,5 Jahren vermietet. Die gesamte Nutzfläche beträgt 21.479 Quadratmeter. Bei einer anfänglichen Miete von 3,37 Millionen Euro und einem Gesamtkaufpreis von 74,8 Millionen Euro errechnet sich eine Mietrendite von 4,5 Prozent beziehungsweise ein Kaufpreisfaktor von 22,2. Die Anschaffungskosten der Immobilien werden zu rund 53 Prozent mit Fremdkapital finanziert. Der langfristig vereinbarte Darlehenszins beträgt attraktive 1,33 Prozent p.a. Die ILG prognostiziert für die Anleger eine anfängliche Ausschüttung von jährlich 4,5 Prozent.


Beim Hahn Fonds Nr. 173 können sich die Anleger an einem im Jahr 1997 errichteten und in den Jahren 2007/2008 erweiterten Fachmarktzentrum in Landstuhl beteiligen. Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um ein Fachmarktzentrum, bestehend aus einem ebenerdig angesiedelten SB-Warenhaus mit einer Mietfläche von rund 8.000 Quadratmeter mit Technik- und Sozialräumen im Obergeschoss und einem in den Jahren 2007 / 2008 erweiterten Bau- und Gartenmarkt mit einer etwa gleich großen Mietfläche. Betreiber des SB-Warenhauses ist seit der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1997 die Kaufland Unternehmensgruppe. Der aktuelle Mietvertrag läuft bis 30. September 2029. Der Bau- und Gartenmarkt wird von der Rewe Unternehmensgruppe betrieben. Mieterin bis mindestens 31. Dezember 2028 ist die Konzerntochter toom Baumarkt GmbH unter nachrangiger gesamtschuldnerischer Mithaftung der Rewe Deutsche Supermarkt AG & Co. KG. Im direkten Umfeld des Fachmarktzentrums befinden sich die Einzelhandelsbetriebe aus dem Lebensmitteldiscountbereich Aldi und Lidl sowie ein toom-Getränkemarkt, der Drogist dm sowie die Bekleidungsfachmärkte Deichmann, Tedi und Kik sowie der Haustierzubehörspezialist Fressnapf. Der Standort profitiert somit von den Agglomerationseffekten und den Synergiepotenzialen der umliegenden Fachmarktnutzungen und bildet zugleich den größten Einzelhandelsverbundstandort im näheren regionalen Umfeld mit entsprechender regionaler Ausstrahlungskraft.


Bei einer anfänglichen Miete von 1,63 Millionen Euro und einem Kaufpreis von 28,6 Millionen Euro errechnet sich eine Mietrendite von 5,7 Prozent beziehungsweise ein Kaufpreisfaktor von 17,5. Die Anschaffungskosten der Immobilie werden zu rund 48 Prozent mit Fremdkapital finanziert. Der langfristig vereinbarte Darlehenszins beträgt 1,74 Prozent p.a. Hahn prognostiziert für die Anleger eine anfängliche Ausschüttung von jährlich 4,5 Prozent.


Fazit: Die Immobilien des ILG-Fonds wurden teuer eingekauft. Dafür bietet der Fonds eine gute Diversifikation über Standorte und Mieter. Beim Hahn-Fonds Nr. 173 konnte die Immobilie deutlich günstiger erworben werden. Er investiert allerdings nur an einem Standort und hat lediglich zwei Mieter.