US-Mietwohnungsmarkt


Die aktuellen Parameter am US-Mietwohnungsmarkt bieten eine interessante Grundlage für ein Investment. In den USA sorgt zunächst eine dauerhaft positive Bevölkerungsentwicklung für eine große Nachfrage nach Mietwohnungen. In den Jahren 1960 bis 2017 stieg die Bevölkerungszahl in den USA von rund 181 Millionen auf über 325 Millionen Einwohner. Aktuell wächst die Bevölkerung mit über zwei Millionen Einwohnern pro Jahr. Dies entspricht einer Zuwachsrate von 0,6 Prozent. Die USA sind nach Indien und China das Land mit der drittgrößten Bevölkerung der Welt und eines der wenigen hochentwickelten Länder der westlichen Welt mit einer solch positiven demografischen Entwicklung. Hinzu kommt eine zunehmende Anzahl von Haushaltsgründungen. Allein im Zeitraum von September 2017 bis September 2018 kamen 2,29 Millionen neue Haushalte hinzu. Hintergrund für diese Entwicklung ist die robuste Konjunktur in den USA, die Entlastungen durch die US-Steuerreform und die sehr gute Beschäftigungslage am Arbeitsmarkt, erklärt Christian Dürr, Geschäftsführer der BVT Holding Verwaltungs GmbH und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien Global. Die zunehmende Anzahl von Haushalten geht einher mit einer Zunahme von Mieterhaushalten. Die Zahl der Mieterhaushalte stieg von 33,4 Millionen im Jahr 2005 auf 43,1 Millionen im Jahr 2017. Der Anteil der Mieterhaushalte an der Gesamtzahl der US-Haushalte erhöhte sich damit von rund 31 Prozent auf über 36 Prozent, dem höchsten Wert seit etwa 50 Jahren.


Gesellschaftlicher Wandel


Dürr weist darauf hin, dass es neben den demografischen Zahlen auch Anzeichen für einen gesellschaftlichen Wandel gibt, der den Mietwohnungsmarkt in den USA begünstigt:


- ein Trend zur Bevorzugung von urbanem Lebensumfeld sowie von sehr gut erschlossenen vorstädtischen Lagen. Dabei ist vor allem die Nähe zu Arbeitsplätzen und zu Shopping- und Entertainment-Möglichkeiten wichtig.


- die jungen Amerikaner haben miterlebt, dass der „amerikanische Traum“ vom Eigenheim schnell zum Albtraum werden kann („Subprime-Krise“). Die ursprüngliche Idee, das Wohneigentum für alle Bürger zu fördern, führte bis hin zum finanziellen Ruin zahlreicher Haushalte. Wohnen zur Miete gewinnt somit für diese Generation an Vorteilhaftigkeit und Attraktivität.


- ein weiterer Aspekt in einer sich immer schneller wandelnden Arbeitswelt ist für viele der Wunsch oder gar die Notwendigkeit, möglichst flexibel und mobil zu sein, falls ein Arbeitsplatzwechsel ansteht. Dies lässt sich mit einer Mietwohnung wesentlich einfacher umsetzen.


- auch wohlhabende ältere Menschen, oftmals im Rentenalter, entdecken die Vorteile des Wohnens zur Miete. Nach Auszug der Kinder werden die Einfamilienhäuser zu groß, und viele genießen lieber das bequeme Dasein in hochwertigen Apartmentanlagen mit viel Service, statt sich selbst die eigene Immobilie kümmern zu müssen.


Fokus: Vermietung oder Verkauf


Für Anleger bestehen zwei grundverschiedene Investitionsmöglichkeiten. Bei einer Investition in Bestandsimmobilien werden Erträge aus der Vermietung von bereits bestehenden Wohnimmobilien generiert. Im Gegensatz dazu stehen die Projektentwicklungsfonds. Bei der Investition in Projektentwicklungen von Apartmentanlagen bieten sich im Vergleich zu Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Ertragschancen, da man hier bereits ab einem früheren Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette von Immobilien beteiligt ist. Hier stehen nicht die laufenden Ausschüttungen, sondern ein möglichst attraktiver Veräußerungserlös im Vordergrund. Projektentwicklungsfonds sind allerdings nur für unternehmerisch ausgerichtete Anleger geeignet.


Investitionsobjekte


Im stark nachgefragten Segment „Multi-Family Residential“ sind die Preise für qualitativ hochwertige Bestandsobjekte vergleichsweise hoch. Das macht die Entwicklung ausgewählter neuer Objekte oder die Modernisierung gut gelegener Bestandsobjekte weiterhin attraktiv, erläutert Dürr weiter. Der Qualitätsstandard „Class-A“ liegt unterhalb der Luxusklasse und zielt auf Mieter der oberen Mittelschicht. US-Apartmentanlagen nach „Class-A“ sind in der Regel neu erbaute Objekte an guten bis sehr guten Standorten. Eine gehobene Ausstattung, attraktive Gemeinschaftseinrichtungen (Swimming Pool, Fitness- oder Businesscenter) sowie zahlreiche Park- bzw. Garagenstellplätze zeichnen diese Anlagen aus.


Neues Beteiliungsangebot von BVT gestartet


Die BVT bietet Anlegern mit dem Angebot "Residential USA 11" aktuell die Möglichkeit, in Projektentwicklungen im Bereich US-Wohnimmobilien zu investieren. Die Laufzeit der Fondsgesellschaft endet planmäßig zum Ende des Jahres 2024. Die Mindesthöhe der gezeichneten Einlage beträgt 30.000 US-Dollar.  Es soll in zwei Projektgesellschaften (Joint Ventures) mit einem US-amerikanischen Projektentwickler als Joint-Venture-Partner investiert werden, die jeweils ein unbebautes Grundstück erwerben und darauf Apartmentanlagen (Multi-Family Residential) bauen, vermieten und verkaufen. Die konkreten Projektgesellschaften sind noch nicht abschließend ausgewählt. Es ist jedoch beabsichtigt, eine Beteiligung an einer noch zu gründenden Limited Liability Partnership, die die Projektentwicklung Bainbridge „Bayview II“ in Clearwater, Florida, entwickeln wird, zu erwerben. Geplant ist die Entwicklung einer Apartmentanlage im sogenannten Class-A-Segment mit hochwertiger Ausstattung. Es sollen insgesamt 283 Apartments mit einer Gesamt-Mietfläche von 22.456 Quadratmeter entstehen. Das Eigenkapital der Projektentwicklungsgesellschaft wird voraussichtlich 27,56 Millionen US-Dollar betragen. Davon wird die Fondsgesellschaft einem Kapitalanteil von bis zu 90 Prozent übernehmen. Darüber hinaus wird Bainbridge eine Baufinanzierung in Höhe von voraussichtlich 41,34 Millionen US-Dollar zur Verfügung stellen, welche von der Projektentwicklungsgesellschaft abgeschlossen wird. Die Fremdkapitalquote beträgt damit 60 Prozent.