Die Immobilienpreise sind nach der Finanzkrise 2008 in Deutschland rasant gestiegen. Lag der entsprechende Index Ende 2008 bei 95, stand er Ende 2022 schon bei 187. Ein Grund dafür war vor allem die sehr expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Lange Zeit notierten die Zinsen sogar im negativen Bereich.


Während in diesem Umfeld Währungen wie der Euro an Kaufkraft verloren, legten Sachwerte wie Wohnimmobilien, Gold oder auch Unternehmensbeteiligungen (Aktien) umso stärker zu. Doch die Phase der lockeren Geldpolitik scheint angesichts der nun steigenden Zinsen vorerst auszulaufen. Der Immobilienpreis-Index für Deutschland hat bereits reagiert und ist seit Mitte 2022 leicht gefallen.


Doch die Mieten ziehen vielerorts dennoch weiterhin deutlich an. Besonders in Großstädten wird Wohnraum immer knapper, was oft zu prozentual zweistelligen Steigerungen geführt hat.


Für diese Problematik gibt es verschiedene Ursachen. So führen die steigenden Zinsen zu einer Verteuerung von Krediten, was zu höheren Neubaukosten beträgt. Gleichzeitig sind die Rohstoffpreise nach der Corona-Pandemie angezogen, was ebenfalls zu einem sinkenden Bauinteresse führt. Ein weiterer Aspekt, der den Wohnungsneubau und eine Normalisierung der Lage behindert, ist die in Deutschland stark ausgeprägte Bürokratie. So verfügt beispielsweise jedes Bundesland über eine eigene Landesbauordnung. Hinzu kommen immer mehr Vorschriften, die selbst viele bauwillige Firmen abschrecken. Zusätzlich sorgt der starke Zuzug nach Deutschland für eine Wohnraumverknappung und deutlich höhere Mieten.


Deshalb sind nicht nur in diesen Situationen, sondern auch langfristig Eigenheimbesitzer und Immobilien-Anleger im Vorteil. Sie profitieren über ihre Beteiligung, selbst wenn sie zur Miete wohnen, von den steigenden Erträgen und Immobilienpreisen.


Aus diesem Grund bleiben Wohnimmobilien-Investments weiterhin eine interessante und meist lukrative Anlage.


Deutsche Fondsimmobilien Holding ermöglicht Wohnimmobilien-Beteiligungen


Ein Anbieter entsprechender geschlossener alternativer Immobilienfonds ist die 2021 gegründete Deutsche Fondsimmobilien Holding AG (DFI). Mit dem DFI Wohnen 1 hat sie bei 773 Anlegern bereits etwa 39 Millionen Euro eingeworben. Die Gelder wurden in sorgfältig ausgesuchte Wohnimmobilien investiert.


Ein Beispiel ist der jüngste Erwerb eines Wohnensembles in München-Freimann, das sich über zwei Wohnhäuser mit insgesamt 16 Wohneinheiten erstreckt. Die Investitionskosten lagen bei 3,1 Millionen Euro. Weitere 500.000 Euro sind für den Erhaltungsaufwand eingeplant, um drei leerstehende Wohnungen zu renovieren, zu vermieten und am Gebäude Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, sodass die Gesamtkosten bei 3,6 Millionen Euro liegen.


Erfahrungsgemäß rentieren sich die Zusatzausgaben langfristig um ein Vielfaches. Lag die Nettokaltmiete zum Ankaufszeitpunkt bei jährlich 105.732 Euro, geht DFI später von einer Steigerung auf jährlich 159.521 Euro aus. Dies entspricht einer Ertragssteigerung um 50,9 Prozent. Bezogen auf den Gesamtkaufpreis ergibt sich eine annualisierte Renditesteigerung von 2,94 auf 4,4 Prozent. DFI plant zudem, das Objekt noch während der Fondslaufzeit gewinnbringend zu veräußern. Neben den Mieteinnahmen profitiert der DFI Wohnen 1 somit auch von Immobilien-Wertsteigerungen.   


„Ein solches Objekt ist auch für mich als Immobilienfachmann mit mehr als zwei Jahrzehnten Erfahrung etwas Besonderes. Es zeigt sich, dass unser Netzwerk einfach gut funktioniert.“, so Matthias Ungethüm, Leiter des DFI-Portfoliomanagements.



Quelle: Deutsche Fondsimmobilien Holding AG


Damit ist der DFI Wohnen 1 nahezu voll investiert. Insgesamt wurden in Bayern, Berlin, Nordrhein-Westfalen und Thüringen neun Objekte mit 341 Wohn- und 13 Gewerbeeinheiten sowie 106 Garagen für einen Kaufpreis inklusive Erhaltungsaufwand von 53,31 Millionen Euro erworben. 47,45 Prozent der Investitionen wurden mit Berlin und München in zwei der attraktivsten deutschen Immobilienstädte getätigt.


Der Vermietungsstand beträgt aktuell durchschnittlich 98,42 Prozent. Bei einer Nettokaltmiete zum Ankaufszeitpunkt von 2,36 beziehungsweise später angestrebten 2,65 Millionen Euro liegt die mögliche jährliche Rendite zwischen 4,43 und 4,97 Prozent. Hinzu kommen nicht berücksichtigte Veräußerungsgewinne infolge von Immobilien-Preissteigerungen.


Der DFI Wohnen 1 ist bereits voll platziert und nimmt deshalb seit Ende 2022 keine neuen Gelder mehr entgegen.


Mit dem DFI Wohnen 2 in Wohnimmobilien investieren


Doch mit dem DFI Wohnen 2 steht Anlegern seit dem 24. März 2023 planmäßig noch bis zum 31. Oktober 2024 eine neue Möglichkeit zur Wohnimmobilien-Investition offen. Allerdings richtet sich die Verfügbarkeit auch nach dem Anlegerinteresse, sodass die Anteile auch schneller ausverkauft sein könnten. Das angestrebte Platzierungsvolumen liegt bei 50 Millionen Euro. Wie beim DFI Wohnen 1 mischt der alternative Investmentfonds nur zum Teil Gewerbeimmobilien bei.


Direkt zu DFI Wohnen 2



Bei einer Mindestbeteiligungssumme in Höhe von 25.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio liegt die geplante Laufzeit bis Ende 2033 bei zehn Jahren und die prognostizierte Ausschüttung bei 145,4 Prozent. Für die ersten 25 Prozent des gezeichneten Kommanditkapitals können sich Anleger schon ab einer Mindestanlagesumme von jeweils 10.000 Euro beteiligen. Sie partizipieren darüber hinaus bis zum 31. Juli 2023 zusätzlich von einer Zeichnungsprämie in Höhe von einem Prozent.


Aktuell plant die Gesellschaft bereits den Einkauf eines Startportfolios, das sich derzeit noch in der Prüfung befindet. 


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