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Immobilienentwicklungen Fokus Deutsche Metropolregionen

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Die PROJECT Investment Gruppe hat einen neuen Immobilienentwicklungsfonds aufgelegt. Wir haben mit dem geschäftsführenden Gesellschafter, Alexander Schlichting, über die Chancen in diesem lukrativen Segment gesprochen.

PROJECT Wohnen 14

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PROJECT Wohnen 14 von PROJECT Fonds

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FondsDISCOUNT.de: Herr Schlichting, Ihr neues Beteiligungsangebot „PROJECT Wohnen 14“ ist seit wenigen Tagen in der Platzierung. Was zeichnet den Immobilienfonds aus?
Alexander Schlichting: „Wohnen 14" ist ein nach dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch voll regulierter Immobilienentwicklungsfonds, der Privatanlegern die chancenreiche Beteiligungsmöglichkeit an Wohnentwicklungen in den fünf deutschen Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg und München bietet. Das Angebot verzichtet aus Stabilitätsgründen auf jegliche Fremdfinanzierung. Damit sind die Investoren stets erstrangig besichert. Zudem streut der Immobilienfonds seine Investitionen in mindestens zehn verschiedene Objekte, was das Risiko weiter reduziert. Die Mindestanlagesumme beträgt wie beim Vorgängerfonds 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio. Die Laufzeit des Fonds beträgt acht Jahre. Der Anleger kann zwischen zwei gewinnunabhängigen Entnahmen in Höhe von vier oder sechs Prozent pro Jahr, die monatlich ausgezahlt werden, und Thesaurierung seiner Gewinne wählen. Die Haftsumme beträgt ein Prozent, eine Nachschusspflicht besteht nicht. Die Zielrendite nach Fondskosten beträgt sechs Prozent pro Jahr und darüber. Frühzeichner erhalten einen Bonus in Höhe von sechs Prozent. Unabhängige Analysehäuser haben das Angebot mit sehr guten Ratings bewertet: Feri (A–), Dextro (AA–) und TKL (5 Sterne). Ebenso kommt der Branchendienst kapital-markt intern zu einem empfehlenswerten Urteil: „Die bewährte Anlagestrategie der Vorgängerfonds u. a. mit der rein eigenkapitalbasierten Investition ausschließlich in Metropolregionen bleibt erhalten, so dass sich das vorliegende Angebot durch eine gelungene Kombination attraktiver Ertragschancen mit einem noch weiter verstärkten Sicherheitskonzept auszeichnet."

Sie konzentrieren sich schon seit einigen Jahren auf das Segment „Projektentwicklung“ im Wohnimmobilienbereich. Wo liegen die Vorteile gegenüber Bestandsimmobilien?
Projektentwicklungen bieten höhere Ertragschancen als Bestandsimmobilien, insbesondere im Umfeld der inzwischen deutlich gestiegenen Preise. Wir investieren zum Zeitpunkt der höchsten Wertschöpfung im Lebenszyklus der Immobilie, also in die Phasen Neubau und Sanierung. Nicht zu unterschätzen ist darüber hinaus, dass es bei Bestandsimmobilien im Laufe der Zeit oft Stresspotentiale gibt, die die Rendite negativ beeinflussen. Dies sind Herausforderungen bei Nachvermietungen, mögliche Revitalisierungsmaßnahmen oder schwer planbare Verkaufspreise in weiter Zukunft. Diese Stresspotentiale vermeidet unser Haus, indem wir die Immobilien nur planen, bauen und kurzfristig wieder verkaufen. Durch unsere spezielle Vorgehensweise, den Verkauf der einzelnen Wohnungen an Eigennutzer, ist unser Exit planbar und wir benötigen keine Vermietung.

Sind Projektentwicklungen nicht riskanter als die Investition in bereits bestehende Objekte?
Die Risiken von Projektentwicklungen sind im Allgemeinen grundsätzlich höher als bei Bestandsimmobilien, können aber nachweislich reduziert werden, wenn das Investmentkonzept hohe Sicherheitsstandards wie ein reines Eigenkapitalprinzip, breite Streuung über mehrere Objekte an unterschiedlichen Standorten, einen nachweislich erfolgreichen Zugang zu den Immobilienmärkten, die eigene Abdeckung der Wertschöpfungskette und einen sicheren Exit über den Asset Manager bietet. Über unser aufwändiges Sicherheitskonzept sichern wir stabile Erträge für unsere Anleger über eine langjährig erprobte Vorgehensweise. So haben wir in unserer gesamten Historie noch nie ein Objekt negativ abgeschlossen. Diese hohe Sicherheit wird auch durch die Ratings des aktuellen Fonds Wohnen 14 bestätigt. Dextro beispielsweise spricht von einer »niedrigen Wahrscheinlichkeit eines Kapitalverlustes« und stuft den Fonds in die Risikoklasse vier ein. Feri bestätigt unsere Vorgehensweise mit einer ebenfalls niedrigen Risikoeinschätzung auf Core+ bis Value Added, während Projektentwicklungen üblicherweise ein Opportunity-Risiko besitzen.

Wo liegt Ihr regionaler Fokus?
Wir entwickeln unsere Objekte aktuell ausschließlich in den deutschen Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg und München, weil maßgeblich die Großstädte von der Zuwanderung profitieren und damit die entscheidenden Immobilienmärkte der Zukunft sind. Das bestätigen alle Marktdaten der Analysten und auch unser eigenes Research. Zudem haben wir genau in diesen Regionen unsere Immobilienspezialisten und eigene Verkäufer sitzen, die diese Märkte seit Jahrzehnten kennen und alle wichtigen Verbindungen vor Ort besitzen.

Welche Kriterien legen Sie bei der Auswahl geeigneter Investitionsobjekte an, wie gehen Sie vor?
Bei der Identifizierung geeigneter Investitionsobjekte kommt unser regionaler Ansatz mit erfahrenen Spezialisten, eigenem Research und filigranem Netzwerk an unseren fünf Investitionsstandorten zum Tragen: Die für eine Entwicklung interessanten Objekte werden nach strengen Qualitätsrichtlinien, der sogenannten Due Diligence, vorselektiert. Mögliche Risiken werden ermittelt und entsprechende Lösungsstrategien erarbeitet. Die Objekte, die die grundsätzlichen Anforderungen und Renditeerwartung von PROJECT entsprechen, werden dann dem Investitionsausschuss unseres Asset Managers vorgestellt, in dem Spezialisten aus allen Bereichen der PROJECT Immobilien Gruppe sitzen. Nur wenn der Investitionsausschuss einstimmig das Objekt befürwortet, erfolgt die weitere Prüfung durch das Investmentkomitee im Investmenthaus. Und erst, wenn auch hier das Objekt ein positives Votum erhält, das Kapital für die Entwicklung des Objektes nachweisbar vorhanden ist und als dritte Instanz unsere Verwahrstelle die Werthaltigkeit ebenfalls bestätigt, kann es angekauft werden. Dieser akribische Selektionsprozess und ein aufwändiges Risikomanagement sorgen dafür, dass wir seit Unternehmensgründung im Jahr 1995 noch nie ein Objekt negativ abgeschlossen haben. So können wir stabile Ausschüttungen unserer Fonds im Sinne unserer Anleger gewährleisten.

Ihr aktueller Fonds erfüllt alle Kriterien des Kapitalanlagengesetzbuches. War es schwierig, den rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden und welche Vorteile hat der Anleger dadurch?
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ist ihrem gesetzlichen Auftrag als staatliches Kontrollorgan sehr engagiert nachgekommen und hat mit den hohen Auflagen des neuen Kapitalanlagegesetzbuches starken Einfluss auf die Fondskonzeption genommen. Dementsprechend umfangreich waren die rechtlichen Prüfungen, die den Genehmigungsprozess auf über sechs Monate ausgedehnt haben. Auf die hohen Anforderungen war unser Haus sehr gut vorbereitet, da wir vorher bereits einen Fonds für institutionelle Investoren nach den Anforderungen des Kapitalanlagegesetzbuches durch den Zulassungsprozess gebracht haben. Die Vorteile der KAGB-Regulierung liegen in einer klaren Transparenzsteigerung und Professionalisierung der Anbieter und ihrer Angebote. Die rechtlichen Auflagen sind für Anbieter umfangreich und kostenintensiv, sodass sich die Regulierung wie ein reinigender Filter auf die Beteiligungsbranche auswirkt. Es verbleibt eine überschaubare Zahl Investmenthäuser und Produkte, die Anlegern echte Mehrwerte bei Sachwertanlagen bieten. Dies wird dem nun regulierten Markt den Vertrauensschub bescheren, den Anleger, Vermittler und alle professionellen Initiatoren lange ersehnt haben.

Herr Schlichting, vielen Dank für das Gespräch!
28.07.2014,

Bei Fragen und Anregungen zu diesem Artikel schreiben Sie uns gerne eine E-Mail an die redaktion@fondsdiscount.de oder rufen uns unter der Service-Nummer 030 2757764-00 an. Wir freuen uns auf Ihr Feedback.


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