Die Meinungen über die Entwicklungen in der Immobilienbranche gehen nach wie vor weit auseinander. Mittelfristige Prognosen sehen erst einmal keine Aussicht auf einen Abschwung der anhaltenden Preisexplosionen, aber mit einem differenzierteren Blick lassen sich Unterschiede dieser Entwicklung durchaus erkennen. Regionale Unterschiede sind es in erster Linie, die die wachsende Preisspanne zwischen den boomenden Metropolen und den weniger gefragten Gebieten aufdecken.


Sich mit Erklärungen und Prognosen allein auf spezifische regionale Gegebenheiten zu beschränken, wird der Thematik in ihrer Tragweite und Komplexität aber kaum gerecht. Bundesweit gültige Aussagen lassen sich aber genau deswegen nur bedingt zuverlässig machen, was wiederum die Meinungsverschiedenheiten selbst unter Experten erklärt: Viele Faktoren beeinflussen den Immobiliensektor auf verschiedene Weise. Prognosen kommt daher gewissermaßen ein Thesen-Charakter zu – unter Umständen sind sie schnell widerlegt.


 


These 1: Die Immobilienpreise werden sinken


Lange Zeit stand für den deutschen Immobilienmarkt die Gefahr einer Spekulationsblase nach amerikanischem oder spanischem Vorbild im Raum. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW Berlin) sprach zwar schon zum Ende des Jahres 2014 davon, dass die stark steigenden Immobilienpreise keine Blase mit Auswirkungen auf die gesamtwirtschaftliche Lage nach sich zögen.


Gleichzeitig wies das DIW Berlin in seinem Wochenbericht 47 vom November 2014 aber auf einige typische Anzeichen hin, die die Wahrscheinlichkeit einer Preisblase zumindest in den Metropolen erhöhen: Tatsächlich ist die Nachfrage nach Immobilien in den Großstädten ungebrochen, was einerseits durch den Zuzug aus In- und Ausland bedingt wird, zum anderen aber auch durch die Attraktivität des – mutmaßlich – sicheren deutschen Immobilienmarktes für Investoren.


Das anhaltend günstige Zinsniveau schürte in diesem Zusammenhang zusätzlich die Sorge vor Spekulationsgeschäften. Paradoxerweise war und ist es zu einem Großteil die weitgehende Stabilität der deutschen Immobilienwirtschaft, die auch unter den Eindrücken der Finanzkrise von 2006/2007 – ihrerseits hervorgerufen durch die Immobilienblase auf dem US-Markt – bestehen blieb. Heute ist die Immobilienwirtschaft mit einer Bruttowertschöpfung von mehr als 500 Milliarden Euro daher nicht nur unter volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten eine tragende Säule, sondern gleichermaßen für die europäische Wirtschaftsebene – so ist es dem Gutachten Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017 des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) zu entnehmen.


Tatsächlich ist es Teilen der Immobilienwirtschaft zu verdanken, dass in naher Zukunft die Preise zurückgehen könnten. Grund hierfür ist das steigende Wohnungsangebot, im vergangenen Jahr konnten rund 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt werden, die Auftragsbücher sind nach wie vor voll – nach Untersuchungen des Forschungsinstituts empirica im Auftrag von KfW Research liegt die Zahl der genehmigten Bauvorhaben mit 600.000 Wohnungen deutlich über den bislang fertiggestellten. Besonders für den Wohnungsmarkt und die damit zusammenhängenden Mietpreise scheint es daher eine Aussicht auf fallende Preise zu geben. Würde die Entwicklung von Bauaufträgen und Fertigstellungen weiterhin anhalten, ist laut dem Zentralen Immobilienausschuss mit einem annähernden Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu rechnen.


Fraglich allerdings, ob der Bedarf wirklich innerhalb eines so kurzen Zeitraums gedeckt werden kann. Ebenso fraglich muss in diesem Zusammenhang bleiben, ob neuer Wohnraum – gerade in den Städten – bezahlbarer wird. Bei Mietverträgen für Erstbezüge lässt selbst die verschärfte Mietpreisbremse einen gewissen Spielraum nach oben zu, darüber hinaus orientieren sich die Mieten immer an den aktuellen Durchschnittsmieten. Ähnlich verhält es sich übrigens beim Kauf von Eigentumswohnungen, die im vergangenen Jahr in einem fast identischen Rahmen gestiegen sind (zwischen 7 und 9 Prozent).


Steigende Zinsen


Allerdings steigen auch die Zinsen wieder an, wenngleich noch langsam. Die weitere Entwicklung hängt nicht unwesentlich davon ab, ob die Europäische Zentralbank (EZB) im neuen Jahr den Leitzins erhöht oder bei ihrer Politik der niedrigen Zinsen bleibt. Trotzdem könnte sich schon mit den derzeit in Deutschland angestiegenen Zinsen ein Rückgang der Preise für Immobilien abzeichnen.


Diese Preissenkungen könnten jedoch ihren Preis haben: Die lange anhaltende Niedrigzinsphase war nicht zuletzt einer der Gründe dafür, dass gerade die Bauwirtschaft in den vergangenen Jahren einen erheblichen Wachstumsschub erfahren hat. Zu befürchten steht deshalb, dass die Preise für Bestandsimmobilien genauso zurückgehen könnten wie die Investitionen in neuen Wohnraum – zumindest unter dem Gesichtspunkt der Immobilie als Geldanlage. Besonders für Mieter ist es daher noch zu früh, von gleichfalls sinkenden Mietpreisen auszugehen.


Im Gegenteil: Laut Analyse von Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln liegen die Mietkosten bundesweit über den Selbstnutzerkosten – sogar in den Top 7-Städten Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart und Köln. Die Unterschiede sind dabei teils gravierend, der Erwerb von Wohneigentum ist (oder war) damit deutlich günstiger, als zur Miete zu wohnen. Vielen bleibt aber trotzdem keine andere Möglichkeit, die Frage nach Kaufen oder Mieten ist von zu vielen Faktoren abhängig, nicht zuletzt von den vorhandenen finanziellen Möglichkeiten, die es für den Immobilienkauf überhaupt braucht.


Nachlassender Zuzug in den Metropolen


Dass die Mieten gerade in den Großstädten nach wie vor hoch sind oder trotz Reform der Mietpreisbremse noch weiter steigen, wirkt sich deshalb voraussichtlich eher umgekehrt als Dämpfer für die weitere Entwicklung der Immobilienpreise aus. Der Grund hierfür liegt darin, dass vor allem jüngere Menschen weniger häufig in die teuren Metropolen ziehen, wodurch die Nachfrage sinkt.


Daraus lässt sich allerdings kein bundesweit wirksamer Trend ableiten. Im Gegenteil ist mit einer Verlagerung der Problematik zu rechnen, was sich im Phänomen der „Schwarmstädte“ niederschlägt, die vor allem im Osten und Süden Deutschlands zu finden sind: Städte also, die bislang im Schatten der Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg standen, jetzt aber nicht nur wegen der deutlich besseren preislichen Voraussetzungen noch einmal deutlich an Attraktivität gewinnen. Neben Leipzig, Cottbus oder Rostock gehören daher etwa Passau, Bamberg oder Fürth zu den Gewinnern des veränderten Umzugsverhaltens.


Die Beliebtheit kleinerer Städte, die in Sachen Zuzug mittlerweile den etablierten, großen Schwarmstädten den Rang ablaufen, wird perspektivisch jedoch dazu führen, dass sich das Preisniveau auch hier anhebt. Möglicherweise wirkt die Neuverteilung jedoch als eine Art Ausgleich, durch den sich die Preise – sowohl für Mieten als auch für Immobilienkäufe – langsam auf einem annähernd gleichen Niveau einpendeln. In Metropolen wie Berlin oder München, in denen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren noch schneller gestiegen sind als die Mietpreise, könnte der Preisverfall in den kommenden Jahren sogar ganz erheblich ausfallen.


 


These 2: Die Preise steigen weiter


Bevor es zu einem Sinken der Preise kommen kann, gehen die meisten Prognosen jedoch von einem weiteren Anstieg aus. Wenigstens bis 2020, wahrscheinlich aber auch darüber hinaus, könnte der bisherige Trend anhalten. Nicht ausgenommen von dieser Entwicklung sind die ohnehin schon überdurchschnittlich teuren Metropolen, die etwa laut diverser Kaufpreisprognosen ebenfalls noch einmal zulegen werden. Dieses Szenario gilt dem Immobilien-Portal zufolge aber nur in dieser Form, wenn die Zinsen innerhalb des betreffenden Zeitraums auf einem gleichbleibenden Niveau stehen.


Ansonsten ist mit sehr viel geringeren Preisanstiegen zu rechnen, die sich im Falle einer tatsächlichen Zinswende – was eine Erhöhung des Leitzinses durch die Zentralbank auf mindestens 2 Prozent voraussetzen würde – vorläufig ganz erledigen könnten. Unter diesen Umständen könnten die Immobilienpreise sogar stagnieren.


Für die nähere Zukunft ist das aber kaum zu erwarten, 2018 hat sich der Trend der steigenden Preise fortgesetzt. Ein Ergebnis, zu dem auch der Deutschland-Monitor der Deutschen Bank kommt, der sich mit dem Häuser- und Wohnungsmarkt in den schon angesprochenen Top-Metropolen befasst. Klare Aussage der Untersuchung: Die Metropolen boomen immer noch, von einer Entspannung durch neu entstandenen Wohnraum ist weder in München noch in Berlin oder Stuttgart zu denken.


Die optimistischen Einschätzungen, nach denen die Bautätigkeit und die Rate fertiggestellter Wohnungen in diesen Städten bemerkbar machen scheinen aktuell genauso wenig zuzutreffen, wie das vielfach zitierte Schwarmverhalten derjenigen, die es auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum in andere Regionen zieht. Entsprechend präsentieren sich die Großstädte derzeit noch:


Anhaltend hoher Bedarf in München


Zwischen 2011 und 2015 konnten in München beispielsweise insgesamt 36.000 neue Wohnungen fertiggestellt, 2016 sind noch einmal 7.400 weitere hinzugekommen. Seit 2017 liegt die Zielsetzung, die bis 2021 gelten soll, bei jährlich 8.500 Wohnungen. Das klingt nach beachtlichen Zahlen, allerdings sind im selben Zeitraum die Einwohnerzahlen stetig mit gestiegen. Selbst mit den schätzungsweise rund 50.000 neuen Wohneinheiten, die zwischen 2011 und 2017 entstanden sind, konnte das Bevölkerungswachstum daher nicht aufgefangen werden. Dass gleichzeitig die Quote für das Beschäftigtenwachstum ansteigt, ist vor dem Hintergrund des knappen Wohnraums nicht die erfreuliche Nachricht, die es sein sollte.


Gleiches gilt für die Zukunftsprognosen: Die Stadt München geht von einem weiteren Bevölkerungswachstum aus, demgegenüber die aktuellen Planungen für die Schaffung von neuem Wohnraum sich als immer noch unzureichend erweisen dürften – in der bayrischen Landeshauptstadt wird es unter den gegebenen Voraussetzungen daher auch in Zukunft eher teurer als günstiger.


Berlin auf dem Weg zur teuersten deutschen Stadt


Ein ähnliches Bild zeigt sich in Berlin, wenngleich die Preise im Vergleich zu München trotz deutlicher Anstiege in den vergangenen Jahren immer noch niedrig ausfallen. Allerdings muss davon ausgegangen werden, dass die Berliner Immobilien- und Mietpreise in Zukunft weiter steigen. Grund dafür ist auch hier das zu langsame Tempo bei der Fertigstellung neuen Wohnraums. Wie in München kommt in Berlin die nach wie vor große Attraktivität des dortigen Arbeitsmarktes hinzu: Seit 2009 steht ein Beschäftigtenwachstum von insgesamt 30 Prozent zu Buche, weshalb der prognostizierte Zuzug von über 250.000 neuen Einwohnern bis zum Jahr 2030 selbst angesichts der Schwarmstadt-Theorien nicht übertrieben erscheint.


Neben den hohen Mieten und den vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen könnte der anwachsende Bedarf die Immobilienpreise über Jahre weiter in die Höhe treiben.


Knappes Bauland in Frankfurt


In deutlich anderen Dimensionen bewegt sich Frankfurt am Main, was jedoch keineswegs bedeutet, dass sich nicht Parallelen zu Berlin oder München ziehen lassen. Jedenfalls wird auch hier mit einem stetigen Bevölkerungswachstum gerechnet, bis 2027 könnte die Einwohnerzahl daher bei mehr 800.000 liegen (Stand April 2018: 741.093). Hinsichtlich des Verhältnisses von neuen Wohnungen zur Nachfrage zeichnet sich ebenfalls das gleiche Bild: Seit dem Jahr 2009 sind zwar jährlich rund 4.000 neue Wohnungen entstanden, größere Projekte zur Neugestaltung oder Neuentstehung von Stadtteilen sin d in Planung.


Das ändert bislang aber nur wenig daran, dass diese Maßnahmen den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen konnten. Stattdessen steigt dieser weiterhin an, nachdem Frankfurt aufgrund der verhältnismäßig niedrigen Quadratmeterpreise ohnehin schon eine für den vorhandenen Markt übermäßige Nachfrage erlebt hat. Im Ergebnis fehlen daher schon jetzt mehrere 10.000 Wohnungen und um den zukünftigen Bedarf zu befriedigen, fehlt es gleichzeitig an ausreichendem Bauland. Der verzeichnete Anstieg von Preisen für Bestandsimmobilien von bis zu 68 Prozent (Wohnungen; der Preisanstieg für Reihenhäuser lag bei immer noch hohen 60 Prozent) im Zeitraum von 2009 bis 2017 ist daher folgerichtig, aber wohl noch nicht das Ende des Booms.


Entspannte Lage in Hamburg?


Die Preise für Wohnimmobilien sind in Hamburg im Vergleich zu anderen Metropolen weniger stark gestiegen. Gleichzeitig liegen die Quadratmeterpreise sowohl für die Gebiete außerhalb der Innenstadt wie auch dort auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau, woraus eine im Gegensatz zu vielen anderen Metropolstädten eine deutlich größere Preisdynamik resultiert. Anders verhält es sich bei den Mietpreisen, die bis 2017 ebenfalls deutlich unter dem Niveau der Vergleichsstädte gestiegen sind. Außerdem ist die Nachfrage weniger hoch, denn Hamburg wächst in wesentlich geringerem Ausmaß – zwischen 2009 und 2015 um nicht einmal ein Prozent.


Gute Voraussetzungen also, um mit den geplanten 10.000 zusätzlichen neuen Wohnungen pro Jahr für eine entspannte Lage auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. In Zahlen ausgedrückt wirkt genau die aber sehr viel weniger entspannt, denn der Vergleich mit den durchschnittlichen Wachstumsraten der anderen Metropolen täuscht: Seit 2009 sind etwa die Preise für Wohnimmobilien in der Hansestadt um immerhin 74 Prozent gestiegen (im Vergleich zu durchschnittlich 80 Prozent der anderen Städte), die Mietpreise um 27 bzw. 26 Prozent für Wiedervermietungen und Erstbezüge.


Die Voraussetzungen mögen mit Blick auf München und Berlin zwar andere sein, dennoch geht der Trend auch in Hamburg eher dahin, die hochpreisige Innenstadt als Wohnraum zu meiden. Mit den zu erwartenden Folgen: Die Preise im Hamburger Umland ziehen ebenfalls an und zwar zum Teil deutlich mehr als in den innerstädtischen Bereichen.


Düsseldorfer Leerstand schützt vor Preisanstiegen nicht


Anders als die übrigen Metropolen kann die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Leerstände vorweisen. Die Leerstandsquote hat sich allerdings in den vergangenen Jahren halbiert, weshalb die Stadt Düsseldorf trotz der freien Wohnungen mit einer erhöhten Bautätigkeit dem erwarteten Bevölkerungsanstieg – bis zum Jahr 2040 soll die Einwohnerzahl um 50.000 Menschen aus insgesamt etwa 380.000 ansteigen – schon jetzt entgegen zu wirken versucht.


Die Voraussetzungen scheinen also verglichen mit Berlin und München gut, um ähnliche Entwicklungen wie dort frühzeitig abzuwenden. Trotzdem verzeichnet auch Düsseldorf einen Höhenflug bei den Wohnungspreisen von 81 Prozent – im direkten Vergleich mit den Metropolen scheint das wenig (Durchschnitt: 94 Prozent) nimmt sich das zwar als wenig aus, vor dem Hintergrund der relativ entspannten Wohnungsmarktsituation aber wiederum viel. Selbst wenn die Situation also nicht ganz so angespannt werden dürfte wie in anderen Städten, so muss dennoch davon ausgegangen werden, dass Immobilienpreise und Mieten aller Voraussicht nach vorläufig noch nicht fallen.


Stuttgart zwischen Wirtschaftswachstum und Platzmangel


Obwohl Stuttgart in ähnlichem Ausmaß wächst wie Düsseldorf, gestaltet sich die Problemlage hier gänzlich anders. „Lage“ ist in diesem Fall das richtige Stichwort, denn es ist unter anderem die geografische Situation, die den Immobilienmarkt in Stuttgart so schwierig macht: Einerseits gibt es nur wenig verfügbaren Raum für neue Wohnungen – die durch das Projekt „Stuttgart 21“ gewonnene Fläche kann hierfür erst nach der voraussichtlichen Fertigstellung im Jahr 2024 genutzt werden –, andererseits ist die Attraktivität als Wirtschafts- und Forschungsstandort recht groß.


Diese beiden Faktoren waren letztlich in weiten Teilen entscheidend dafür, dass die Wohnungspreise zwischen 2009 und 2017 um über 100 Prozent gestiegen sind – allein im vergangenen Jahr nochmals um 14 Prozent. Ein gegenläufiger Trend steht derzeit nicht zu erwarten.


 


Wo bleibt die Trendwende?


Ungeachtet der jeweiligen Unterschiede und gegen die Prognosen, die bereits erste Anzeichen einer Trendwende bei der Immobilienpreisentwicklung zu erkennen glauben, bleibt es wohl vorerst bei steigenden Preisen. Was nicht zuletzt daran liegt, dass dieser Trend nur mit umfassenden Veränderungen der gegenwärtigen Situation in eine andere Richtung zu lenken wäre:



  • Die erhöhte Bautätigkeit, die zu mehr fertiggestellten Wohnungen führt, wird in den kommenden Jahren trotzdem kein so großes Angebot schaffen, dass Leerstände entstehen und die Preise dadurch sinken könnten. Da vielerorts die (politische) Frage ungeklärt ist, wie der neue Wohnraum überhaupt geschaffen werden soll, bleibt dieser Punkt weiterhin kritisch.

  • Ungebrochen ist auch nach wie vor die Nachfrage, was nicht nur durch die Zuwanderung aus dem Ausland bedingt wird, sondern genauso durch die bereits angesprochene Verlagerung der Umzugsbewegungen weg von den Metropolen in andere Städte und Regionen.

  • Trotz der Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist generell Kaufen die bessere Entscheidung gegenüber dem Mieten – auch wenn die Kaufpreise deutlich schneller ansteigen. Offenbar ist dabei aber noch kein Niveau erreicht worden, das Immobilienkäufe weitgehend unattraktiv macht.



Deutscher Immobilienmarkt unverändert attraktiv für Investoren


Entsprechend fällt die Bewertung von Ernest & Young aus, die in ihrem Trendbarometer 2018 dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt weiterhin eine hohe Attraktivität bescheinigt. Insbesondere bei Wohnimmobilien werden die größten Chancen für gute Geschäfte gesehen, was nicht zuletzt daran liegt, dass Neubauten und Nachverdichtung gerade in den prekären Metropolen die gängigsten Ansätze gegenüber der bestehenden Wohnungsknappheit bleiben.


Neben dem Wohnen wird außerdem vermehrt in Büroimmobilien investiert, allerdings mit einigen Unterschieden bezogen auf die oben genannten Metropolen: In Berlin bleibt der Bereich Wohnen der wichtigste für Investments, das gilt auch für Frankfurt, Hamburg und München. Geht es hingegen um eine gänzlich andere Sparte wie Einzelhandelsimmobilien, ist Berlin außen vor. Die Investoren zieht es in dieser Sparte eher nach Düsseldorf und München, als lohnend werden aber auch Hamburg, Stuttgart und Köln bewertet. Überhaupt sorgt der anhaltende Expansionskurs des stationären Einzelhandels für eine positive Stimmung im Bereich Handelsimmobilien. Die Aussicht auf stabile Rendite ist hier einer der großen Pluspunkte für Investoren.


Bei all dem wird die Zinsentwicklung als ein Megatrend gesehen, der erst in den kommenden 5 bis 10 Jahren schwerwiegendere Auswirkungen haben wird. Nichtsdestotrotz ist sie für Investoren bereits jetzt ein Thema, auf das sie sich einstellen müssen. Bislang sprechen aber nahezu alle Szenarien dafür, dass sich in den kommenden Jahren These 2 als die wahrscheinlichere herausstellen wird und die Preise – vielleicht nicht mehr in dem Maße wie in der Vergangenheit und mit regionalen Verschiebungen – noch weiter steigen werden.