Das zentrale Ziel des Pariser Klimaschutzabkommens von 2015 ist klar. Innerhalb des aktuellen Jahrhunderts soll der globale Temperaturanstieg auf deutlich unter zwei Grad Celsius begrenzt werden. Bis 2030 steht die Reduktion der Treibhausgase um 55 Prozent gegenüber dem Niveau von 1990 auf dem Programm. Die Klimaneutralität der Europäischen Union soll bis 2050 erreicht sein. Ambitionierte Ziele der EU – und damit auch für die gesamte Immobilienbranche. Denn knapp 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen werden durch Immobilien verursacht.


Was bedeutet Klimaneutralität im Hinblick auf Gebäude eigentlich, wie sieht damit verbunden die künftige Agenda eines Anbieters von Offenen Immobilienfonds aus und wo steht der LEADING CITIES INVEST (ISIN: DE0006791825) aktuell?


Zunächst einmal zur Definition: Klimaneutral bedeutet, dass die Gebäude nur noch einen sehr geringen Energiebedarf aufweisen und der verbleibende Energiebedarf überwiegend durch erneuerbare Energien gedeckt wird.1 Erneuerbare Energien sind Solarenergie, Windenergie, Wasserkraft, Biomasse und Erdwärme.


Auf dem Weg zum klimaneutralen Immobilienportfolio


Erster Schritt für die Ableitung von Maßnahmen auf dem Weg zum klimaneutralen Immobilienportfolio ist eine Bestandsaufnahme aller im Portfolio enthaltenen Objekte. Im Falle des LEADING CITIES INVEST sind dies derzeit 42 Objekte an 27 Standorten in elf Ländern (Stand 31.07.2022).


Über ein vom Sustainability & Analysis-Team der KanAm Grund Group entwickeltes ESG-Scoring-Modell werden Daten zu den einzelnen Objekten erhoben, anhand derer Bestands- und Ankaufsimmobilien verglichen und deren ökologische Weiterentwicklung geplant werden. Grundlage hierfür sind acht Parameter und jeweils diverse zugehörige Unterparameter (CO2-Emissionen und Dekarbonisierungspfad, Verfügbarkeit von Energiedaten, Energieausweis, Energieaudit, Smart-Meter-Messsysteme, Umweltrisiken, Standortbewertung und Gebäudezertifizierung).


Um beim Ankauf und Betrieb der Gebäude die Verringerung von CO2-Emissionen des Immobilien-Portfolios voranzutreiben, orientiert sich die KanAm Grund Group am sogenannten CRREM-2-Grad-Dekarbonisierungspfad. Beim „Carbon Risk Real Estate Monitor“ (CRREM) handelt es sich um ein von der EU finanziertes Forschungsprojekt. Diese Methode ermöglicht es, neutrale wissenschaftliche Erkenntnisse zu nutzen, wenn es darum geht zu beurteilen, ob eine Immobilie den definierten Anforderungen an ein sinkendes CO2-Emissionsprofil genügt.


Ein Dekarbonisierungspfad zeigt an, in welchem Umfang Energieeffizienz und CO2-neutraler Energiebezug eines Gebäudes gefördert werden müssen, um den angestrebten Beitrag zum Klimaschutz zu erreichen. Je nach Klimaziel, Nutzungsart und Lage der Immobilie gibt es unterschiedliche CRREM-Dekarbonisierungspfade im Zeithorizont bis 2050. Sie werden auf Grundlage aktueller Daten und Entwicklungen laufend angepasst. Dadurch können bei gleichem Klimaziel die Werte der Dekarbonisierungspfade bis 2050 steigen oder fallen. Die CO2-Emissionsdaten des Immobilien-Portfolios werden sowohl beim Ankauf von Immobilien im Rahmen der Prüfung des ESG-Scoring-Modells als auch regelmäßig bei der Verwaltung von Bestandsimmobilien ermittelt und mit den Zielwerten des jeweiligen CRREM-Dekarbonisierungspfades verglichen. Ökologisches Kriterium für den Ankauf von Immobilien für den LEADING CITIES INVEST ist, dass die CO2-Emissionen des Immobilien-Portfolios bei Aufnahme des Gebäudes im relevanten Zeitraum auf oder unter dem Zielwert von dessen Dekarbonisierungspfad liegen. Sofern die zulässigen Werte überschritten werden, werden Maßnahmen festgelegt, um die CO2-Emissionen und den Energieverbrauch des Immobilien-Portfolios zu verringern.



Abbildung 1: Ziel-Portfolio-Dekarbonisierungspfad des LCI: Kumulierte CO2-Emissionen 2020 im Vergleich zum Portfolio-Dekarbonisierungspfad | Quelle: KanAm Grund Group


Im Zuge der „ESG-Bestandsaufnahme“ der im LEADING CITIES INVEST enthaltenen Objekte wurden bereits diverse Maßnahmen umgesetzt, um deren CO2-Emissionsdaten nachhaltig zu optimieren.


„Der Bezug von Ökostrom und Ökoerdgas ermöglicht eine konsequente Reduktion des CO2- Footprints der Immobilien.“


Seit 2019 stellt die KanAm Grund Group die Energieversorgung der Allgemeinflächen ihrer Immobilien CO2-neutral um, indem auf Basis von neuen Energielieferverträgen in Deutschland und sieben weiteren europäischen Ländern erneuerbare Energien bezogen werden. Seit Februar 2020 haben die Mieter der Objekte die Möglichkeit, sich einem Rahmenvertrag zugunsten erneuerbarer Energien anzuschließen, um den Effekt zu erhöhen. Darüber hinaus wird beim Erwerb von neuen Immobilien ein Augenmerk auf vorhandene CO2-neutrale Energieversorgung gelegt. Auf diese Weise konnten zwischen 2019 und Ende 2021 bereits rund 10.851 Tonnen CO2 in den Immobilien des LEADING CITIES INVEST eingespart werden.



Abbildung 2: CO2-Einsparung der Immobilien des LEADING CITIES INVEST | Quelle: KanAm Grund Group


Einsatz von Smart-Meter-Messsystemen zur aktiven Gestaltung der Energiewende


Anfang des Jahres hat die KanAm Grund Group für die deutschen Multi-Tenant-Gebäude im LEADING CITIES INVEST die Umstellung der Allgemeinstromzähler auf Smart-Meter-Messsysteme initiiert.


Durch die höhere Datenfrequenz der Verbrauchsdaten können sogenannte Verbrauchspitzen erkannt werden. Dies ist die Grundlage für Optimierungen im Gebäudebetrieb oder der Hardware, um den Energieverbrauch und damit die CO2-Emissionen reduzieren zu können. Im nächsten Schritt werden die Optionen für die Umstellung für Fernwärme und Gas sowie für weitere ausländische Immobilien geprüft.


Weitere Nachhaltigkeitsmaßnahmen in Bestandsimmobilien


ESG-Maßnahmen in den Immobilien werden ohnehin regelmäßig vom Asset Management durchgeführt und führen zu einer nachhaltigen Optimierung von Gebäuden. Dazu zählen zum Beispiel die Modernisierung von Fenstern und Aufzügen, Erneuerungen von Wasserabdichtungen, Umrüstung der Beleuchtung auf LED und vor allem auch die Durchführung von Energieaudits mit dem Ziel einer deutlichen Einsparung des Energieverbrauchs. Zudem wird derzeit im Rahmen eines Pilotprojekts bei einem deutschen Objekt die Implementierung eines intelligenten Systems vorbereitet, das eine Art Erweiterung der Gebäudeleittechnik darstellt und die Sollwerte für Heizen und Kühlen automatisch an externe Faktoren anpasst.


Dies sorgt einerseits für eine Optimierung des Ressourcenverbrauchs, erhöht damit die Energieeffizienz von Gebäuden und wird darüber hinaus im Rahmen des Zertifizierungssystems der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) positiv bewertet. Regelmäßige Property-Manager-Schulungen sowie Mieterzufriedenheitsumfragen für einen besseren ESG-Datenaustausch sind weitere Schritte im Zuge der Reduktion von CO2-Emissionen.


„Gebäudezertifikate ermöglichen eine neutrale Messung von Nachhaltigkeitskriterien von Gebäuden nach etablierten und anerkannten Maßstäben.“


Um Objekte hinsichtlich ihrer Eignung für das Portfolio des LEADING CITIES INVEST bewerten zu können, lässt die KanAm Grund Group diese von externen Experten beurteilen. Zum 31. Mai 2021 waren im LEADING CITIES INVEST insgesamt 19 Immobilien im Wert von rund 803 Mio. EUR zertifiziert oder befanden sich in einem Zertifizierungsverfahren. Das entspricht einer Zertifizierungsquote von über 66 Prozent bezogen auf das gesamte Immobilienvermögen des LEADING CITIES INVEST. Diese Quote soll nach und nach erhöht werden.


2020 hat der LEADING CITIES INVEST erstmals am Global-Real-Estate-Sustainability-Benchmarking (GRESB) teilgenommen. Dabei werden ganze Portfolios und nicht nur einzelne Objekte eines Fonds hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit beurteilt. Ergebnis war der „Green Star-Status“, der im Herbst 2021 sogar noch verbessert werden konnte auf den „Green Star-Status“ mit drei Sternen.  


„Vertriebspartner und Anleger sollen transparente und verständliche Informationen erhalten.“


Der LEADING CITIES INVEST ist ein Artikel-8-Fonds (SFDR). Dabei stehen die ESG-Merkmale „Environmental/Ökologie“ und „Governance/Unternehmensführung“ im Fokus. Im Rahmen des ökologischen Merkmals wird im LEADING CITIES INVEST besonders der Klimaschutz gefördert. Die Berücksichtigung des ESG-Merkmals „Governance/Unternehmensführung“ erfolgt, indem ausschließlich in Finanzprodukte investiert wird, deren Emittenten die Prinzipien des United Nations Global Compact anerkennen.


Die KanAm Grund Group ist dazu verpflichtet, der EU-Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (SFDR) nachzukommen. Im Vordergrund steht dabei, die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens zu unterstützen und Vertriebspartnern sowie Anlegern transparente und verständliche Informationen zu den ESG-Kriterien des LEADING CITIES INVEST zur Verfügung zu stellen.


Fazit:


Um die angestrebte Klimaneutralität zu erreichen, müssen alle an einem Strang ziehen. Noch stehen wir am Anfang des nachhaltigen Wandels und bis 2050 ist es noch ein weiter Weg. Der Immobiliensektor steht zweifelsohne vor großen Herausforderungen. Derzeit sollte der Fokus auf der genauen Analyse und Bestandsaufnahme aller notwendigen Daten und Informationen liegen, anhand derer nachhaltige Maßnahmen in Form von Modernisierung oder Umbau von Immobilien bewertet und initiiert werden können. Diese sollten dann schrittweise zielgerichtet und individuell umgesetzt werden. Damit eröffnen sich viele Möglichkeiten und Chancen für die Branche – und sowohl für Mieter als auch Vermieter. Die KanAm Grund Group ist sich ihrer Verantwortung bewusst und zielt mit der „KanAm Grund Group Goes Green-Strategie“ auf Nachhaltigkeit auf Unternehmens- und Fondsebene ab. Sie ist u. a. Mitglied bei führenden Nachhaltigkeitsvereinigungen wie UN PRI, GRESB, U.S. Green Building Council und dem ECORE ESG-Circle of Real Estate.


1Quelle: Umweltbundesamt


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