Dr. Peters Group Folgt 2024 eine Wende am Gewerbeimmobilienmarkt?

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Dr. Peters rechnet 2024 mit einer Trendwende

Transaktionsvolumen zieht wieder an

Dr. Peters 5,75 % Flughafenhotel Düsseldorf Anleihe

Dr. Peters Immobilienwerte II Aschaffenburg

Die seit Juli 2022 schnell gestiegenen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank setzten der gesamten Immobilienbranche zu. Grund dafür ist weniger das aktuelle Zinsniveau von 4,5 Prozent (Zinssatz für das Hauptrefinanzierungsgeschäft), sondern die Geschwindigkeit der Anhebungen.

Gerade im Immobilienbereich werden Käufe häufig per Kredit finanziert, sodass die Zinskosten in den vergangenen Monaten schnell stiegen. Darüber hinaus zogen die Bau- und Rohstoffkosten an.

Beide Punkten führten in Summe seit etwa Mitte 2022 in Deutschland zu einer sinkenden Immobiliennachfrage und infolgedessen zu rückläufigen Immobilienpreisen.

Wie geht es nun also speziell am Gewerbeimmobilienmarkt weiter? Antworten liefern die seit Jahrzehnten im Markt aktive Dr. Peters Group, ihr Vertriebsgeschäftsführer Sven Mückenheim und verschiedene Studien.

Dr. Peters rechnet 2024 mit einer Trendwende

Auch für Investoren und Fondsinitiatoren stellte der Immobilienmarkt 2023 eine Herausforderung dar. Sie hielten sich deshalb vielfach mit Käufen und Neuemissionen zurück oder nutzten nur gezielt Chancen.

Die Dr. Peters Group wird von ihren Inhabern geführt, ist unabhängig und zählt mit mehr als 45 Jahren Erfahrung, über 155 Investmentangeboten, etwa 8,5 Milliarden Euro Investitionsvolumen und über 100 Mitarbeitern an drei Standorten zu den etablierten Sachwert-Investoren Deutschlands. Allein im Immobiliensegment zählt die Gruppe bisher 62 realisierte Transaktionen und Projektentwicklungen, mehr als 800 Millionen Euro Investitionsvolumen und 21 laufende geschlossene Fonds bzw. Alternative Investmentfonds (AIFs). Aus diesem Grund geben die folgende Einschätzung des Immobilien-Experten Sven Mückenheim sowie weitere Studien einen guten Markteinblick und was 2024 folgen könnte.

Der Vertriebsgeschäftsführer der Dr. Peters Group, Sven Mückenheim, schätzt in einem Cash.-Interview das Immobilien-Umfeld, in dem sich „Angebot und Nachfrage aufgrund der schnell gestiegenen Zinsen ausbalancieren müssen“, weiterhin als „herausfordernd“ ein. Doch der Markt passt sich den neuen Bedingungen erstaunlich schnell an. So beobachtete Sven Mückenheim in den letzten Monaten bereits eine „zunehmende Annäherung von Käufern und Verkäufern, sodass zukünftig vielleicht auch wieder ein höheres Transaktionsvolumen möglich ist.“ Der Marktexperte nimmt im Vergleich zu den Vormonaten zudem mehr Bewegung im Markt war und rechnet damit, dass wir „den größten Teil des Abschwungs bereits gesehen haben“. Die Dr. Peters Group insgesamt „geht (deshalb) 2024 von einer Stabilisierung am Immobilienmarkt aus.“

Die fallenden Immobilienpreise nutzt das Unternehmen mit der Emission neuer Produkte und plant zudem Anfang 2024 einen weiteren Nahversorgung-Immobilien-AIF. Darüber hinaus ist „nach der Ausplatzierung des Dr. Peters Immobilien Werte II Aschaffenburg bereits ein weiterer Fonds in Planung“, so Sven Mückenheim.

Transaktionsvolumen zieht wieder an

Dr. Peters hat Studien der Norddeutschen Landesbank von JLL und CBRE ausgewertet. Im Ergebnis stellten sie alle im Vergleich zum Vorquartal im dritten Quartal 2023 einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens um 49 Prozent von 4,7 auf 7,0 Milliarden Euro fest.

Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die Marktteilnehmer einerseits in den vielfach gefallenen Immobilienpreisen derzeit eine Einstiegschance sehen und anderseits für 2024 von sinkenden Leitzinsen ausgehen. Besonders Letztere würden so zu einer Senkung der Finanzierungskosten beitragen. 

Darüber hinaus wies der vom Kompetenzzentrum für Finanzierung gewerblicher Immobilien erhobene Stimmungsindikator zur deutschen Immobilienkonjunktur, das „Deutsche Hypo Immobilienklima“, im November 2023 erstmals wieder einen positiven Wert auf. Besonders überzeugen konnte das Ertragsklima mit einem Plus von acht Prozent. Doch auch das Investitionsklima legte um 6,1 Prozent zu.  

Nicht alle Immobilienbereiche schneiden gleich gut ab. So erlebt beispielsweise die Hotellerie nach dem coronabedingten Einbruch 2020 aktuell wieder einen deutlichen Aufschwung. 2022 verzeichnete die Branche mit 450,8 Millionen Übernachtungen ein Plus von 45,3 Prozent. Mit 200 Millionen Übernachtungen im ersten Halbjahr 2023 setzt sich die Erholung weiter fort. Damit liegen die Ergebnisse nur noch 1,7 Prozent unter dem Rekord- und Vorkrisenjahr 2019.  

Dr. Peters 5,75 % Flughafenhotel Düsseldorf Anleihe

Einzelne Städte wie beispielsweise Düsseldorf stellen unterdessen bereits neue Bestmarken auf. Die Stadt profitiert vor allem von einem anziehenden Geschäftstourismus, sodass die Zimmerauslastungsquote 2022 auf 55 Prozent stieg und im September 2023 etwa 74 Prozent erreichte. Von Januar bis August 2023 lagen die Übernachtungszahlen 6,6 Prozent über dem Rekordjahr 2019.

Davon profitiert auch das Holiday Inn Express Airport-Hotel Düsseldorf, das seit Dezember 2022 im Betrieb ist. Dr. Peters ist hier über die Projektgesellschaft Flughafenhotel Düsseldorf GmbH & Co. KG mit Eigenkapital in Höhe von zehn Millionen Euro beteiligt. Darüber hinaus löst das Unternehmen derzeit eine vorherige Fremdfinanzierung durch eine mittelfristige Inhaberschuldverschreibung ab.

Sie wurde am 15. September 2023 mit einem prospektierten Coupon in Höhe von 5,75 Prozent p. a. (vor Steuern), einem Emissionsvolumen von 18 Millionen Euro und einer Laufzeit bis 15. September 2026 emittiert. Die Zinszahlungen erfolgen halbjährlich nachschüssig jeweils zum 15. März und 15. September eines jeden Jahres. Anleger können sich weiterhin bis zur vollständigen Ausplatzierung ab 10.000 Euro ohne Agio beteiligen.

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Dr. Peters Immobilienwerte II Aschaffenburg

Während das Transaktionsvolumen in Großstädten vielfach noch unter den Vorjahreswerten liegt, ist es in kleineren Städten bis 100.000 Einwohnern hingegen um 64 Prozent auf etwa 464 Millionen Euro gestiegen. Hier sind vor allem Büro- und Hotelimmobilien gefragt, sodass die entsprechenden Stimmungsbarometer der Norddeutschen Landesbank zuletzt um 10,5 Prozent beziehungsweise 8,8 Prozent anzogen.  

Dazu passend bietet Dr. Peters mit dem Immobilienwerte II Aschaffenburg aktuell einen §-6b-EStG-Fonds, der in eine Büroimmobilie im Gewerbegebiet Nilkheim-West in Aschaffenburg investiert. In der unterfränkischen Stadt mit etwa 70.000 Einwohnern sind 43 deutsche Top-Unternehmen angesiedelt. Zu ihnen zählt beispielsweise auch der bekannte Paketdienstleister DPD Deutschland. Dieses Unternehmen bleibt bis mindestens Ende 2035 Hauptmieter der Büroimmobilie des Dr. Peters Immobilienwerte II Aschaffenburg, gehört zur DPD Group, die zur französischen Le Groupe La Poste zählt und ist nach Creditreform-Einschätzung ein zuverlässiger Mieter, der seine Forderungen mit einer Wahrscheinlichkeit von 99,92 Prozent begleicht.

Lesetipp: Steuerstundungen durch §-6b-Fonds

Für die Büroimmobilie besteht weiterhin ein unbefristet laufender Mietvertrag mit Vodafone zum Betrieb einer Mobilfunkstation.

Der geschlossene Immobilienfonds besitzt eine geplante Laufzeit bis 31. Dezember 2038, prognostiziert eine Gesamtmittelausschüttung von 137,50 Prozent und ist für Anleger ab 20.000 Euro zzgl. 5,00 Prozent Agio zeichenbar. 

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