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Immobilien als Kapitalanlage Offene Immobilienfonds – Wie Phönix aus der Asche?

Immobilien als Kapitalanlage Foto: © KB3 / fotoliaEigenheim, Altersvorsorge oder Kapitalanlage. Wer in Immobilien investiert, muss sich vorher einen Plan machen.

Die Renaissance der offenen Immobilienfonds begann nach ihrer Modernisierung als Lehre aus der Finanzkrise. Damals flüchteten Investoren in Scharen. Heutzutage müssen sich Fondsgesellschaften vor dem Ansturm der Investoren retten. Was ist geschehen?


Der Crash des US-Immobilienmarktes im Jahr 2008 hat bei offenen Immobilienfonds und ihren Investoren nachhaltige Spuren hinterlassen. So gibt es nur noch wenige Fonds, die das Vertrauen der Anleger genießen, wie zum Beispiel der Hausinvest von CommerzReal oder der grundbesitz europa RC der RREEF Investment GmbH. Beide Fonds sind bereits seit den 70er Jahren am Start und echte Stabilisatoren. Schaut man sich die langfristige Entwicklung der Fonds an, so verlieren selbst externe Schocks wie der Brexit oder die Finanzkrise vollkommen an Bedeutung (siehe Chart).

So gehört der Hausinvest mit einem Volumen von 4,5 Millionen Euro auch zu den FondsDISCOUNT.de-Topsellern in über 300 Depots der 15.000 FondsDISCOUNT.de-Kunden, gefolgt von dem grundinvest europa rc mit einem Volumen von vier Millionen Euro in 290 Depots. Zu den jüngeren offenen Immobilienfonds zählt der 2010 aufgelegte Wertgrund Wohnselect mit einem Volumen von 1,7 Millionen Euro. Der Fonds hat kürzlich jedoch einen Cash-Stop ausgerufen und ist somit für Privatanleger geschlossen. Angesichts der hohen Nachfrage finden die Fondsmanager nur noch wenige günstige Objekte, die für ein Investment infrage kommen.

Einige offene Immobilienfonds befinden sich bereits seit einigen Jahren in der Abwicklung. So verkaufte SEB zum Beispiel 17 deutsche Immobilienkomplexe für 630 Millionen Euro an die deutsche Unicredit-Tochter WealthCap. Der Preis soll über den ermittelten Verkehrswerten liegen, berichtet die Immobilien-Zeitung.

Nach und nach merken Investoren, dass mit einer Fondsabwicklung auch positive Nachrichten verbunden sein können. Der KanAm Grundinvest hat eine Rekordsumme an seine Investoren ausgezahlt, weil mehrere Objekte zu einem hohen Preis veräußert werden konnten. Von einer nachhaltigen Verunsicherung ist KanAm zufolge nichts zu spüren. „Die Investoren wollten erst einmal schauen, wie wir ausschütten, bevor sie sich für ein neues Investment entscheiden“, sagt Dr. Michael Birnbaum von KanAm Grund KAG. „Jetzt sehen Sie, dass die Ausschüttungen positiv verlaufen.“ Das hebe auch die Stimmung und führe zu Anschlussgeschäften, so Birnbaum, auch aus Mangel an Investmentalternativen.

Der Markt für offene Immobilienfonds hat sich den veränderten Rahmenbedingungen angepasst. Nach der Krise wurden neue Regeln eingeführt. So müssen Investoren einen offenen Immobilienfonds nun mindestens zwei Jahre lang halten. Wenn sie ihre Anteile dann verkaufen können, so ist dies nur bis zu einer Grenze von 30.000 Euro pro Kalenderjahr möglich. Diese Umstellung ist für Immobilien durchaus angemessen“, sagt Birnbaum im Gespräch mit FondsDISCOUNT.de. „Viele Kunden waren zuerst verunsichert, aber mittlerweile haben sie verstanden, dass Immobilieninvestments mindestens zwei bis drei Jahre gehalten werden sollten.“

Cash Call – First Come, first served!
In Krisenzeiten führte die massenhafte Rückgabe der Fondsanteilen zu einem Engpass und einem rapiden Wertverlust der Fonds. Immobilien lassen sich nun einmal nicht so schnell veräußern, wie es die Finanzmärkte gern hätten.

Die aktuelle Marktsituation ist aber mit der Nachkrisenzeit nicht mehr zu vergleichen. Derzeit begrenzen Fondsgesellschaften sogar die Ausgabe der Fondsanteile – aus Mangel an Investitionsmöglichkeiten. Deswegen schließen auch offene Immobilienfonds ihre Pforten für neue Investments und öffnen nur dann, wenn auch tatsächlich Kapital benötigt wird, so wie zum Beispiel beim Fokus Wohnen. Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8).

So auch bei KanAM. „Wir nehmen nur so viel Geld ein, wie der Fonds braucht und unter die Erde bringen kann“, sagt Birnbaum. Wenn ein neues Investment getätigt wird, gibt es einen Cash Call. Für den KanAm Leading Cities Invest können Investoren ab sofort wieder Fondsanteile kaufen. Dabei gilt das Prinzip: „First come, first served!“

Der aktuelle Cash Call läuft für ein Hotel in München. Aber auch ausgefallenere Investitionen kommen für den Fonds infrage. „Wir investieren gern in kleinere Objekte und entfernen uns etwas von Büroimmobilien“, so Birnbaum. So investiert der Fonds auch in ein Ärztehaus in Frankfurt oder in Nobelboutiquen im angesagten Pariser Viertel Bastille.

Der Leading Cities Invest schaut also durchaus über den Tellerrand um den Investoren interessante Investitionen zu bieten. Der Fonds prognostiziert eine jährliche Rendite von drei Prozent und liegt aktuell mit 3,5 Prozent p.a. deutlich über der Prognose. „Stabilität steht bei uns vor dem Wachstum“, so Birnbaum abschließend, „da muss man auch mal zumachen, wenn man genügend Geld eingesammelt hat – Anders ist das nicht zu machen.“

Wann es so weit sein wird, steht jedoch noch nicht fest.

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25.10.2016,

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